細細的紅線 | 首開達陣

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2021-01-15 22:45

  • 首開股份要成功“達陣”還需時日。

    編者按:2020年,中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

    進入全新的2021年,中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業,需要充足的勇氣和智慧去應對。

    我們深信,“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰略、模式,小到融資、人事等方面的調整與改變,並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

    觀點地産網 2020年終于過去,身處其中的房企們卻像打美式足球一般,必須沖破重重障礙才能達陣——觸地得分,或許只有參與的人才知道個中艱辛。

    被稱為“京城一哥”的首開股份,同樣面臨不少考驗,第一個顯而易見的就是千億銷售“門檻”:2018、2019年,首開銷售額均已跨過千億,但2020年目標仍然是1011億元。

    千億水平已停留三年,什麼時候開始恢復增長?

    關于規模增長,首開股份在未來或許将得益于首開集團與房地集團的合並重組,按照首開集團的總經理兼首開股份董事長李岩的說法:“目前房地集團跟首開股份是並行的,但是這些資源将來都會打通。”

    重組工作到3月份将滿兩年,但仍未見太多進展消息。

    規模門檻是自己設的要求,而來自監管部門的“三道紅線”融資新規,卻是外部施加的壓力。雖然首開股份年初定了“降負債”的任務目標,但頻繁發債卻使其負債率微升,且同時踩中兩條紅線,看來新一年任務依然少不了降負債的位置。

    事實上,結合市場與自身的特征,首開股份2020年将“結構優化、動力強化、效率提升”作為三大戰略重點,以實現公司高質量可持續發展。但現實的問題還有很多,規模增長、區域調整、降負債……

    首開股份要成功“達陣”還需時日。

    千億徘徊

    千億銷售對于首開股份而言,並非什麼新鮮事。

    因為早在2018年就已突破千億門檻,2019年刻意放緩步伐,将年度目標定為1010億元,最終完成銷售1013億元,同比增長0.8%。

    來到2020年,首開股份的銷售目標基本沒有增長,維持在1011億元。放緩增長速度,着重調整組織架構與資源能力的做法還在繼續。

    但疊加新冠疫情影響後,這一次似乎完成得並不輕松。

    據首開股份公布,2020年全年共實現簽約面積381.55萬平方米,同比下降7.28%;簽約金額1074.55億元,同比增長6.03%。其中權益銷售額占到6成。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    從單月銷售變化可以看出,疫情較為嚴重的一季度,銷售額明顯低走,至五六月份才開始走高,出現超百億元的單月銷售額。但6月底出現疫情反復之後,首開股份三季度的銷售表現也較為平淡。

    有北京房企曾透露,環京一帶的項目直到9月份之後才恢復正常開盤,或許這也是首開股份在10月份銷售出現反彈的一個原因。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    另一方面,觀察首開股份過往數年的銷售情況可以發現,年末幾個月通常是銷售最多、表現最好的時間。這多半與年末沖刺的策略有關,而且合作項目較多,在合作夥伴均加大年末銷售力度的情況下,首開股份的銷售也自然見漲。

    因而在最後一個月,首開股份實現簽約面積68.25萬平方米,簽約金額198.79億元,同比增長39.44%。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    首開股份的合作模式,在行業内算得上是極具代表性的一個。

    董事長李岩曾向觀點地産新媒體透露,從2010年到2019下半年,首開獲取了将近140個項目。其中合作項目有110個,合作企業超過了40家。尤其是和龍湖的合作,共有32個項目,規模543萬平米。

    據首開股份2020年三季度報告顯示,報告期内銷售的109個房地産項目中,非並表合作項目就有47個。另外,報告期内開發投資147個房地産項目,當中的非並表合作項目達到66個,若算上並表的合作項目則會更多。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    三季度房地産儲備情況則披露,已有18個房地産儲備項目,規劃計容建築面積共235.45萬平方米,其中合作項目達16個(包括10個為非並表合作項目),權益占比達到50%及以上的只有7個,其余合作項目權益占比最低只有5.1%。

    而上半年通過競拍或股權收購獲取北京(海澱、昌平、朝陽、密雲、大興)、福州、珠海、南京、常熟等地後續項目共11個,其中有5個是非並表合作項目。

    首開股份對此表示,土地獲取方面,公司得到了各全國領先和區域龍頭房地産企業的充分認可,通過雙方、多方聯合體拿地或股權收購方式,優勢互補、有效規避市場惡性競争和項目投資風險,最大限度地發掘地塊價值。

    據悉,首開一般在聯合拿地的地塊中權益占比為25%-50%,多數不控盤、不操盤。

    “朋友圈不是越大越好,也不要給自己設限,大家發揮各自優勢,實現互補,實現1+1>2的效能。能夠實現相互尊重、相互學習,才是合作的意義。”李岩認為。

    絕大部分龍頭房企實現同比增長的2020年,習慣與各大房企合作的首開股份能順利達標千億銷售也並不奇怪,只是何時才能突破千億“瓶頸”,達到更高的銷售規模,或許是首開股份下一步的目標。

    京外轉型

    為了實現規模的可持續增長,首開股份也在主動調整,包括區域投資的結構優化和均衡布局,以及從傳統住宅開發到房地産相關聯的多元化轉型等。

    從北京成長壯大起來的房企,起步之時基本都是圍繞環京地區進行布局,如首創置業、遠洋集團等。但資源過于集中也等于抗風險能力低,在出現調控以及2020年黑天鵝事件等情況下,銷售受阻也更為明顯,所以這些企業近年來都在有意調整布局,首開股份也不例外。

    首開股份在2020年中期業績報告上表示:區域戰略上,要立足京津冀的做深做透,實現全國區域投資的結構優化和均衡布局,聚焦六大城市群(京津冀、長三角、大灣區、長江中遊、川渝、海峽西岸),重點對核心一二線城市進行深耕拓展,擇機關注周邊有潛力的三四線城市機會。

    但首開並非現在才進行京外擴張,早在2010年京外拿地動作就愈發頻繁,彼時主要聚焦在三四線城市拿地。

    只是首次京外擴張並不太順遂,整體銷售增速低于大多數同行。

    此種情況直到2018年才出現改觀,銷售金額從692億元大增45.58%至1007.3億元,銷售面積也同比增長28%至377.6萬平方米。

    也是在這一年,首開京外項目銷售占比首次升到了50%以上,京外銷售面積達253.9萬平米,同比增長23.36%,占總銷售面積的67%。

    于2020年9月30日,首開股份109個項目累計銷售面積約1734.12萬平方米,其中京外項目占據62個席位,銷售面積總共1132.72萬平方米,占比達到65.32%。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    同一時間,首開147個房地産開發投資項目中,京外項目達到82個,總建築面積2998.16萬平方米,在建建築面積1233.13萬平方米,總投資額3737.52億元,分别占總體比例的65.79%、59.88%以及52.97%。

    由此看來,首開的京外布局已經取得不錯的成效,且預計未來還将繼續加大京外項目的投資布局。

    除了優化城市區域布局之外,首開近年還在努力建立良性互動的多元投資結構,定位“城市有機更新的綜合服務企業”,統籌打造投資建設(城市開發)、修繕改造(城市更新)、物業經營(城市運營)、資本增值(城市金融)等四大業務闆塊。

    其中,備受關注的無疑是以“城市復興官”之名開展的城市更新業務。

    首開2015年便提出“城市復興官”戰略轉型,積極參與城市更新,尋求新的增量方向。

    根據2020年第三季度披露的數據,首開在實施與拓展的棚改及土地一級開發項目為12個(11個位于北京,1個位于廊坊),總用地面積達1589.12萬平方米。其中實施項目7個,總用地面積974.45萬平方米,計劃總投資447.33億元;後續項目5個,總用地面積614.67萬平方米。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    但棚改、城市更新等項目存在周期長、難度高、回款慢等特點,銷售也很難在短期内集中爆發。所以即使首開在大力推進城市更新,卻難以在銷售中得到突出呈現。

    另外,2019年3月開始與房地集團的並購重組,預期可以為首開的城市復興闆塊添枝加葉,只是即将滿兩年,見于報道的消息仍寥寥無幾。

    根據彼時的期望,兩個各有特點的企業整合在一起,如果能夠發揮各自資源和專業優勢,能夠形成1+1>2的合力。

    首開曾這樣表示:“房地集團是北京市國有企業非經營性資産接收管理、運營處置的一個平台,從現在看,要接收3075萬平米的非經營性資産。”房地集團的施工闆塊也頗有特點,參與故宮、頤和園、天壇及中央國家機關的古建修繕工作。這對于要做城市復興官的首開來說,是非常寶貴的資源。

    随着存量市場被更多同行關注,城市更新将迎來更多的競争和資本,但就首開而言,擁有大量存量項目就意味着還需大量資金來驅動項目的發展。

    融資紅線

    首開對于資金的需求,在2020年顯得尤為明顯。

    從過去一年動态來看,融資可以說是首開貫穿始終的一條主線。

    據三季度報告數據,首開于報告期内吸收投資收到的現金為74.28億元,較上年同期大增1778.18%;取得借款收到的現金為546.63億元,同比增長31.51%。小計籌資活動現金流入620.96億元,同比增幅47.98%。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    融資大增,負債情況自然不能忽略,尤其是在“三道紅線”融資新規之下,首開也離不開踩線的命運。

    看過去幾年的負債情況顯示,2017-2019年末及2020年9月末,首開負債總額分别為1937.88億元、2377.43億元、2454.74億元及2679.62億元。2017年末較2016年末增長33.67%,2018年末較上年末增長22.68%,2019年末較2018年末增長了3.25%。

    同期對應的資産負債率,分别為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%。

    從首開股份2019年報數據來看,觸及全部“三道紅線”,剔除預收款後的資産負債率為75.35%,淨負債率為169.82%,現金短債比為0.96。

    在2020年一份公告中,對于首開的融資有這樣的評價:發行人債務規模增速較快,且随着業務的進一步擴張,債務規模可能進一步增長,存在一定财務風險。

    為此,在融資方面,首開年初就表示,2020年的任務是圍繞“降負債”目標,提升公司閑置資金使用效率,降低負債水平。嚴控融資成本,使公司平均融資成本在較低區間。

    數據顯示,截至2020年6月末,首開股份剔除預收款後的資産負債率為75.29%,淨負債率為174%,現金短債比為1,依然踩線兩條。

    事實上,首開股份現金短債比“達標”主要得益于貨币資金較2019年有所增加,若賬面資金中剔除受限制資金,首開依舊三線“全觸”。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    另據三季度報告顯示,首開于報告期末的負債合計2679.62億元,同比增加9.16%。其中一年内到期的非流動負債為264.95億元,同比多增25.42億元及10.61%。

    如此看來,首開的“降負債”任務還需要更多努力。

    另一方面,2020年,首開低成本發行各類債券産品,成功打包盤活9個分散型物業資産,發行資産證券化産品;完成深交所新一期供應鍊發行額度注冊。

    2020上半年,首開累計新增融資共計375.2億元,其中銀行貸款48.8億元,信托貸款87.9億元,債權融資計劃27.5億元,公司債39億元,中期票據92億元,超短期票據50億元,CMBN 30億元,累計歸還各類籌資246億元,當期淨增融資規模129.2億元。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    至中期報告期末,整體平均融資成本5.34%,與過去兩年5.36%及5.49%水平相當。

    很顯然,這尚未達到首開預想中的成本水平,最大限度節約公司自有資金、置換高成本負債的行動恐怕還需繼續。

    許多目標需要追趕,在2020年的諸多變數中,要觸地得分本就不易,待看首開在新的一年能否沖破障礙,成功“達陣”。

    撰文:劉滿桃    

    審校:鐘凱



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