北大資源灣區盤活 深圳大通工業舊改引入了卓越集團

觀點地産網 大灣區城市更新被視作萬億級市場規模的投資熱點區域，其中深圳城市更新尤甚，背後的金融機構及房企來來往往。

最新披露入局的企業是北京國企——北大資源。

12月2日，卓越城市更新集團與北大資源舉行合作簽約儀式，據此北大資源将委托卓越方面統一申報“深圳大通工業城城市更新項目”。

作為外來企業，北大資源過往幾乎沒有披露過項目布局，上述合作所涉及項目，也被北大資源定義為“在粵港澳大灣區一線城市落地實施的首個城市更新項目”，並且是“創新存量資産盤活方式的重大實踐”。

市場人士指，這實際上算是該公司在深圳首個項目。

關于大通工業城舊改的資料甚少，相關新聞稿顯示，項目總占地6萬余平方米，位于深圳光明科學城核心區域。

光明行政區于2018年9月成立，是深圳最年輕的行政區。其中光明科學城規劃面積99平方公里，主要聚焦重大科技基礎設施、前沿交叉研究平台、高水平大學、創新人才與團隊、成果轉化中心和新興未來産業集群。近年來，開發商紮堆該區域，今年11月23日，金茂、電建等外地房企都通過招拍挂實現項目布局。

北大資源或許並非通過收並購等方式涉足光明區，合一城市更新集團董事總經理羅宇對觀點地産新媒體表示，大通工業城項目是北大資源自有的廠房，符合城市更新條件，因此提出改造計劃。

“北大”往事

模糊的線索顯示，大通工業城與過往“北大繫”一筆交易存在關聯的可能性。

據觀點地産新媒體查詢，2003年6月至7月，深圳大通實業股份有限公司向工商銀行借款7000萬元，此後未能及時償還，擔保的方正控股代償還5500萬元。2004年7月，方正控股将向深大通追索的權利轉讓予方正信息，方正信息據此向河南市中院起訴。

至2007年1月，深大通接到拍賣通知書，旗下包括深圳僑城東街6套房産、寶安公明鎮大通工業城土地使用權、寶安公明鎮長春花園8套房産以及華僑城東部工業區東E-4棟租賃權經營權，都被公開拍賣。其中，大通工業城的土地使用權（不含9号廠房）共5.78萬平方米，拍賣所得4715.13萬元，競得方不詳。

2008年7月4日，深大通簽署和解協議，将大通工業城9号廠房所有權及土地使用權，轉移過戶給方正信息指定的上海高科房地産有限公司名下。最新工商信息顯示，上海高科房地産是北大方正投資有限公司全資子公司。

目前尚未有證據表明，北大資源最新推進的大通工業城舊改，正是12年前深大通過戶的9号廠房。無論如何，只要成功轉化舊改，該公司便能實現在深圳這一大灣區核心城市插旗的目的。

而卓越城市更新集團，則是北大資源為大通工業城舊改引入的改造力量。資料顯示，卓越于2000年涉足舊改，2013年成立全國第一家城市更新集團，目前在深圳儲備的舊改項目大約20個。

除了長期參與舊改，地緣因素或許是促成北大資源、卓越走到一起的原因。

在大通工業城項目所在的樓村，卓越正推進樓村第一工業區城市更新單元項目（卓越·光明中心），用地面積達52.16萬平方米。兩個項目同步推進，更利于統籌發展。

接近此次合作的人士對觀點地産新媒體稱，大通工業城項目委托卓越進行統一申報，相關工作或在明年初實質推進。

舊改艱難

正常而言，項目改造需要分别經歷計劃立項，專項規劃審批，确定實施主體，以及用地手續辦理等環節。其中立項需要項目一層一層上報“舊改申請”，通過後才納入城市更新的計劃公告里；通過專規後，以住宅項目為例，需要95%業主同意搬遷安置補償才能夠實行拆遷。有數據顯示，一個舊改平均周期（含開發）是6-8年。

這說明開發商要收獲土地升值紅利並不容易，第一太平戴維斯深圳副董事長及深圳代理部主管吳睿認為，舊改這個領域專業門檻非常高，尤其是外來企業，在專業層面多少面臨着挑戰。

他表示，包括北大資源在内很多外來企業都想進入深圳，簽的舊改項目大多處于中前期，投入金額不多，披露也較少。以近期為例，列入城市更新計劃的項目，申報主體涉及新力、遠洋、珠江投資等。

一位市場人士也對觀點地産新媒體表示，舊改都是找專業方代辦為佳，工改立項也有相應要求，包括配合規劃方案和落實公共利益服務，貢獻基礎設施等。

至于大通工業城項目後期的開發工作，接受采訪的不少人士都認為，這也将由卓越接管。

在披露大通工業城項目後，北大資源目前在大灣區的項目将增加至大約4個，並且實現首次布局大灣區的一線城市。但相比起在全國布局的近40個開發項目，大灣區占比仍舊較低。

北大資源進入大灣區城市已較長時間，2013年該公司斥資9.57億元首次進入佛山市場，並刷新三水年内總價最高地塊；2014年以13.7億元首進廣州，成功落子廣鋼新城。

2016年8月，北大資源以3.1億元競得東莞樟木頭地塊，樓面價13298元/平方米刷新全市紀錄；一個月後，再以34.3億元、樓面價25264元/平方米競得東莞黃江鎮地塊，刷新全市總價、單價紀錄。

截至2020年6月底，北大資源在大灣區擁有的項目包括佛山博雅濱江，東莞博雅公館1898、頤和翡翠花園（公園1898），規劃建築面積133萬平方米。其中博雅公館1898即樟木頭地塊，目前均價約26937元/平方米；頤和翡翠花園（黃江地塊）則還未開盤。