表現力指數·2020年度商業地産表現報告發布

陳詩濤：尊敬的各位來賓，下午好！

疫情下影響了很多實體業态，但是也催生了很多商業的繁華。任何事物都有AB兩面，前兩天一位物流大佬告訴我物流倉儲業今年都不錯，航空公司客運的業績不很好看，但是貨運卻增長很大。我們看到不少商鋪在關張，也看到三亞免稅店門口的長龍……

努力不因一隅而擋所有的事實真相！基于此理，觀點指數研究院做了大量的長期數據追蹤、項目考察及企業調研，形成《表現力指數·2020年度商業地産表現報告》，請允許我以此報告的發布來代表觀點地産機構向所有出席的企業來賓、媒體朋友表達我們的深深謝意！並祝福在座各位無論是在特殊的2020年還是即将到來的2021年，都活得開心、活得健康！

現在由我正式發布《表現力指數·2020年度商業地産表現報告》，請看大屏幕。

本報告由觀點指數研究院出品。時間關繫，我非常快速的做一個簡要的匯報。

八個章節，第一是市場綜述，大家知道中國是今年唯一實現正增長的主要經濟體，今年的增長率預計1.9%，黑天鵝的重挫下，500條政策扶持下，目前雙循環的效力凸顯。我們也看到辦公樓、商業營業用房的開發投資同比增速回升明顯，5000家重點零售企業的指數年初轉正到0.1，網絡銷售提升更加驚人。首次連續觀察五年，我們看到市場的快速分化，頭部機構的抗風險能力更強，我們今天更多的參考一些報表。在資本中我們看到商業證券化明顯加快。今年大家都知道，受疫情的影響，商業地産的創新是維持了高位，直播、私域流量等營銷模式創新了消費場景。

第二個章節，購物中心，關健詞是疫後渙新。1到9月，商業營業用房的施工面積、竣工面積回升，市場復蘇的趨勢向好，這里我們列舉了一些新開業的購物中心的數量和體量，包括一些新的項目，大家可以看一下報表。同時我們也看到企業的開業步伐逐漸放緩，輕資産成為外拓的主要方式，萬達商管9月28号發布，明年不再發展重資産，全面實施輕資産。租金出租率，這里有一個發表是租金的收入，列舉了9家企業，這里有各種購物中心的出租率，總體來看，疫情階段出租率有點普降，但是高端項目抗風險能力是比較強的。今年因為線下的消費受阻，購物中心選擇了線上線下協同發力，數字化運營受到重視。首店經濟熱度不減，零售餐飲業态持續受青睐。購物中心繼續還是在争奪客流，所以說，我們看到有很多營銷活動是層出不窮，右邊八個項目，大家看一下，六大類的營銷活動類型的分别。

第三個章節是社區商業，社區商業的市場還未飽和，可能需要充分的發掘，這里我們對社區商業做了一些分級的圖表。今年大家知道，聚集業态降到低谷，社區商業得到了一些政策的支持。房企社區商業在練兵選址，産品線和業态呈現個性化，這邊是商品的産業線，大家可以看一下。運營模式在深化，我們看到有家房地産企業提出了社區商業加物業，這家企業成功将其出租率提升了30個點，年度租金收入翻了三倍多，右邊的社區商業的一些模式，純銷售、售後反租都有。

第四個章節是商辦市場整體恢復良好，主要城市有一點下行，大宗資産的北上廣深交易熱度不減，中資大頭，外資占了兩成，外資主要是北京和上海，17宗，右邊是一些資産交易的列表。租金在下滑的過程，但是有一部分行業，金融業、醫療健康這幾類帶來了新的租賃需求，右邊這個可以看到，寫字樓租金的同比變化和商辦運營在管商辦物業面積的圖，我們進行了三個區間的分别，明顯規模優勢上有中海商業、陸家嘴和招商蛇口。出租率和租金雙降如何做好運營和創新是關鍵。我們有看到商辦和聯辦在進行融合，呈現了一些亮點。創新，提高運營水平、招商、數字化是未來的關鍵。

第五個是商業地産的金融，關健詞是資産證券化的求索，前三季度的商業地産資産證券化近700億。不依賴主體發行，國内權益類REITs和國際接軌，我們看到了一個純權益時代的開啟，我們看到未來即使REITs開放比較慢，但是我們認為未來前所未有的生命力會幫助金融與房地産互相良性發展。第六個章節，聯合辦公，我們會看到，聯辦，整個北上占比比較高，廣深的市場沒有被完全開放，有發展空間，具體的一線，寫字樓的空置率，深圳比較高，24%多，二線城市是長沙和重慶，這是第二季度的一些情況。第七個章節，長租公寓，大家知道最近報的比較多，我們感覺到是經營模式有短闆，行業利潤普遍3到5個點，過高的杠杆是主要的風險。客群，各方面的一些多樣化的變革就不多說了。

第六個章節，聯合辦公，我們會看到，聯辦，整個北上占比比較高，廣深的市場沒有被完全開放，有發展空間，具體的一線，寫字樓的空置率，深圳比較高，24%多，二線城市是長沙和重慶，這是第二季度的一些情況。

第七個章節，長租公寓，大家知道最近報雷的比較多，我們感覺到是經營模式有短闆，行業利潤普遍3到5個點，過高的杠杆是主要的風險。客群，各方面的一些多樣化的變革就不多說了。

最後一個章節，由我發布2020中國商業地産TOP100榜和商業表現獎。請看大屏幕。這是我們排名1到60的，這是61到100的，這個榜單的産生過程大家可以看一下，企業主體、獲取方法和統計口徑。

整個指標體繫中，運營指標占了40分，管理指標30分，品牌和創新指標各15分。我們對榜單進行一個簡單的點評。萬象生活，就是以前的華潤置地商管重歸榜首。前面三家企業亮眼的營收成績、獨到的商業思維和布局策略再加上成熟的資管路徑和金融手段，是他們勇奪前三的法器。

陳詩濤：我們會看到，這里一些樣本企業，沒有署名的八家企業的詳細分布和投資物業收入，還有租金收入和單位資産值，這個表可以看到，内地企業和港資企業表現不同，港資企業的收入增速步入内地企業，但是單位面積的資産值遙遙領先。公允值這也是一些樣本企業。

2020年度商業地産運營能力表現，我們甄選的維度是投資物業運營能力、資産管理水平、區域布局等，前五是凱德、萬象生活、龍湖、萬達和印力。

2020年度商業地産管理能力表現，指標是業态規劃、招商管理、團隊建設以及策劃推廣等，排名第一是恒隆，大家知道恒隆在上半年迎難而上。

2020年度商業地産品牌價值表現，從品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻度進行評價。前三是萬象生活、恒隆地産和凱德集團。

2020年度商業地産創新能力表現，太谷地産第一，印力和凱德是第二第三。

2020年度購物中心運營商表現，購物中心前三是萬象生活、印力集團和恒隆地産都是擁有優秀的運營能力，三者在前三季度的租金收入、坪效、出租率都表現的非常突出。

2020年度商辦運營商表現，今年的商辦運營商受到了一定的沖擊，不過我們看到，前三家中海商業、萬象和嘉里建設。這是2020年度商業表現獎，因為時間關繫，我的報告非常的簡單，所有的全文報道請大家進入觀點地産網和我們的官微，可以獲取全部的PDF文件，請各位給我們更多的指正，希望我們未來觀點指數研究員做得更加專業。