年會對話 | 主題讨論會一：存量商業革新與思考

主持嘉賓

方旭東  朗詩青杉資本副總經理

讨論嘉賓

蔣海洋  蘇甯控股集團不動産投融資總裁

陳　宇  黑石集團董事總經理

李　想  綠地金融控股集團首席戰略官

陳　陽  遠洋資本副總經理、資産管理業務董事總經理

丁亞明  浦赢資産創始人、CEO

馬千里  睿星資本中國董事總經理

周　偉  合富輝煌(中國)華東區域發展策略中心總經理

張世凱  開工大吉創始人&CEO

方旭東：感謝主持人，感謝參會的各位嘉賓，也感謝今天論壇的各位優秀嘉賓，我是方旭東，很荣幸能夠主持今天的圓桌。

剛才演講中，大家提到了後疫情時代的存量資産，特别是商業存量資産的運營，怎麼來轉型，怎麼來破局，這是所有人的痛點。因為疫情改變了我們的生活，也改變了我們的出行方式，随之改變了商業地産的運營方式。我們第一個話題，我想問一下蘇甯的蔣總。

蔣海洋：感謝主持人，我是來自蘇甯控股集團的蔣海洋，目前在集團負責整個商業不動産投融資的工作。

大家知道，蘇甯是一家消費零售服務商，今年是蘇甯創立30周年。從傳統家電空調的批發零售到現在全球全産品的零售，今年我們大概的GMV是4千到5千億左右，跟去年同期相比增長了10%左右。在這個階段蘇甯從線上到線下覆蓋，目前是全球唯一一家均衡發展O2O的互聯網公司。今年的疫情之下，其實商業零售企業包括電商行業，特别在線下經營的行業，都受到了一定的沖擊。

從今年1到9月份整個國家社零總額包括我們的經營數據來看，一季度線下整個是下滑不少，二三兩個季度，從同比跟環比來看，線下的運營增速比較快。這個取決于蘇甯有自己獨特的幾個方面。

第一個方面，我們是一家消費零售服務公司。特别是今年以來，我們加大了對小微商鋪服務的力度。從線下的運營來看，一季度我們實現了一部分補貼給到商戶，二季度是通過一些創新的數字化驅動方式（包括運用了視頻直播的方式），來推動我們在整個商業零售商鋪的能效和能力。現在很多上蘇甯易購的朋友都看到，我們今年加大了一些（創新），包括出現羅永浩這樣的商品代言人。

一方面是為零售推動，另一方面，我們把線下的商業場景的動線做了一些變更，特别是和商鋪的結合，推動了商品線上零售的增長。我們在南京、徐州、成都等線下的商業運營當中，把一些商戶進行了改造，增加了視頻直播室，把一些網紅的産品（包括網紅的代言），放到了這個現場進行直播。通過這種線上線下聯動的方式，增加了很多的能效。

第二個措施，在今年整個的數字化驅動能力方面，我們推動了一些非接觸式的（包括人工智能、機器人）在整個商業零售當中的大規模運用。包括我後台的一些倉庫運營管理都通過大量的機器人，實現了整個坪效的提升。

第三個，除了集中式商業，在大量的社區商業這塊，我們更多的發揮了蘇甯的特色。比如“到家服務”，大家知道物業是一個資本市場的風口，我們和很多物業公司進行合作，在社區、小區的周邊推出了一些生鮮電商，包括一些社區的零售到家服務，這樣形成了整個零售片的SKU的品類和線上的完整結合，也打造提升了社區零售商業氛圍。

最後，我們更多的發揮了整個線上零售的業态。從整個公司1到9月份三個季度的數據來看，線上的增幅銷售是平均增長30%到40%左右，其中三方平台的增長基本都可以翻番。這個可以看出，在整個零售，特别是在後疫情時代，線上的消費增長是指日可待的。我們也是希望能夠把這些服務的能力，向所有的商業地産開發商服務商賦能出去，這樣可以通過線上線下O2O的聯動，打造增值效果。

李想：我們是賦能投資商+創新服務商和财富管理商。我們也在尋求轉型，向集數據、科技和金融為一體的産業生态、金融科技服務平台轉型，房地産基金是我們綠地集團長期以來的一塊業務，也是我們的基石業務，目前有50億的在管規模，歷史的投放規模在300億左右。

當然，綠地有大量的商業地産存量，實際上去年我接受觀點地産采訪的時候，說了這樣一個觀點——“在存量時代，實際上房地産這個産業鍊在進一步細化，投資商、運營商，還有開發商，三者分離的趨勢越來越明顯，而且在這個趨勢下，投融資模式、商業模式也在進一步轉型。”這是我去年的觀點，今年有三件事情進一步證實了我的預言。

第一件是年初的疫情，這個不用多說。第二件事情，國内真正的REITs的落地，當然目前這個還沒有拓展到商業地産，但是給我們打開了很大的想象空間。第三件，七八月份“三條紅線”的提出，這個進一步提升了我們存量資産轉型的緊迫性和必要性。

結合我們自己想做的事情，我們說“轉型要緊随趨勢”，這個“趨勢”是什麼？在商業地産開發的前端，金融資産加大投資；在中端，專業機構強化運營管理；後端是通過資産證券化，加速退出。

結合這個趨勢，我們再做“三化”的工作，第一個“化”是“主題化”，我們可以看到，從一二線城市過去的五年甚至是十年之前，我們商業地産走的路，可以復制之前的模式。但是我們也看到，一二線城市，尤其是北上廣這樣的一線城市，如果商業地産沒有主題的話經營是很困難的。

第一個主題是醫療健康主題，第二個是親子教育主題，第三個主題是數字娛樂主題，結合這三個主題化，我們也在尋求市商，幫我們一起利用綠地大量的存量商業資産，來做主題化的改造。

第二個“化”是“科技化”，我們過去談商業物業的運營無非是一群叔叔阿姨給你笑的燦爛一點，以後商業地産的物業絕對不是這樣的情況，如果以後你發現商業地産的物業是一群小哥哥小姐姐拿着平闆給你做數據分析，不要奇怪，這是未來的趨勢。

結合這個趨勢，我們也在找市場上這樣數字化的賦能企業，來結合我們大量的場景。因為我們綠地有大量的商業地産存量，有大量的線下場景，我們來做這個數據的積累分析挖掘和利用工作。這是科技化的趨勢。

第三個工作是做“金融化”。兩個方面，一方面是結合目前國内REITs的落地，我們也在積極的做存量資産的梳理，未來積極抓住這樣的機會。第二是“退一步海闊天空”，在REITs暫時沒有實現我們想要的目的的時候，我們搭了一個權益保護平台，他所做的是把使用權和所有權分離，把時間和空間分離，把不同的時間分離，也就是把我商業不動産的使用權，在這個所有權沒有辦法完全變現和交易的時候，把使用權進行交易，因為我們可以發現，這個使用權是有價值的，而且是可以進行流轉的。

在這樣的情況下，我們搭建一個平台，我們稱之為不動産使用權的天貓平台、天貓店，這是我們目前在做的一個方向。一個是REITs，一個是我們做的使用權交易的平台，這是我們所做的“金融化”的工作。

周偉：合富輝煌成立于1995年，是最早成立的服務房地産的顧問公司之一，2004年上市，上市之後進行全國的鋪點，現在已經進入全國212個城市，員工超過3萬人，是全國規模最大的房地産顧問機構之一。

我們的主營業務是針對新房、存量房和商用物業的交易、投資以及衍生的業務，包括針對交易環節的各種金融服務、融資服務，都是我們的服務範圍，這是合富輝煌的情況。

關于商業物業，也是我們的業務範圍，前面聽到綠地的李總和蘇甯老總說到商業的情況。我們從自己的操盤情況來看，感受其實是類似的，只不過我們覺得，現在有一些背景需要做一些梳理。一個，我認為現在對商業來講，影響比較大的兩個背景，一個是大數據，另外一個是互聯網，移動互聯網。

過去我們說做客戶分析和需求調查，現在不需要了，大數據的工作把所有的消費過程、消費邏輯，都呈現在大數據面前，變得更加透明。移動互聯網是改變了需求端的消費過程，這和過去不一樣，過去的産品從生産環節到流通到交易環節，需要更傳統的協同，現在供應鍊里面的任何一個源頭，可以在互聯網上跟任何一個節點做交易，改變了過去産業鍊比較漫長或是比較縱深的狀态，已經變得扁平化了。

不管行業怎麼變化，我們堅持認為兩個核心的點是不變的，第一個是行業的本質沒有改變，不管是商業還是商業地産，核心還是要做好我們自己的工作。第二個是經營的本質沒有改變，可能是經營的行為本身，也有可能是經營的思維有變化，但是經營的本質，從利潤獲取，到經營活動的方針制訂，這種核心的問題其實還是和以前一樣，邏輯是一樣的。

但是也是基于此，我們目前的一些商業物業和存量地産，是要分情況看的。畢竟我們感覺一線、強二線城市跟三四線城市面臨的問題是非常不一樣的。一線城市我們可以叫做存量資産、存量地産，改變有很大的改變機會和可能性，但是三四線城市，或者比較弱的城市，這個壓力比較大，這個可以分開讨論。

張世凱：首先我介紹一下開工大吉，我們是行業比較新的公司，我們于2017年成立，是以金融和科技為底層的辦公資産服務平台，從成立到現在三年時間，已經在服務的資産規模超過了1千萬平米，我們手里現在在服務的辦公樓甲級以上的超過130棟。

為什麼我們這麼年輕的公司，可以快速的做到這樣的規模？因為我們為寫字樓提供的服務是“兩端”，一端是如何幫助一個寫字樓的資産價值做高，就是快速的給寫字樓提供的服務，拎包辦公服務，把寫字樓從以前的標準交付狀态給到客戶提供一個更高級别的定制交付狀态。我們從今年疫情之後的市場來看，實際服務的項目差不多從5月份正式開始，辦公樓可以正式的對外服務，到9月份，項目就已經做到了完成超過全年的目標，實際的租金我們做到提升40%以上。

這些導致我們在疫情之後看到了一個大趨勢，在于當市場上大量用戶都對定制交付的形态願意接受的時候，這個對我們作為資産持有方來講，是一個可以快速拉升資産的紅利。我們知道租金其實和資産價值是有挂鈎的，但是我們僅僅止步于提供一個定制服務就結束了嗎？並不是，我們更多的還幫助業主打開了一道門，今天把房屋出租給租戶之後，我們知道我們很難了解到這個租戶進入寫字樓以後他們的狀态是什麼樣的，他們需要什麼更多的服務，我們可以為他們做什麼。

今天開工大吉提供的這個定制空間是全智能化的空間，我們其實是協助業主，幫助把這些智能化的硬件帶入出租的80%的面積，我們很好的延展了服務範圍。這些是在市場上通過三年不斷的探索，最終和業主的合作過程中找到對這個資産更好的運營服務、更好的資産提升，這是我們能做的一些貢獻。

成立到現在，我們也很幸運。今天做這件事情的時候並不是孤軍奮戰，我們到現在成立兩年，就已經拿了國内了一些知名地産投資基金的錢，包括一些知名風投的錢，我們明年預計會服務的面積超過3千萬平米，我們的服務體量還在快速的增長當中。

目前現在大量資産都是在一線城市，但是我們今年下半年已經開始下沉到蘇州、甯波、天津、武漢、重慶這些準一線城市或者二線城市。

我們發現這些市場和一線城市的形态跟我們以前想象的不大一樣，我們以前會覺得說，是不是一線城市的租金範圍足夠支撐，用戶會選擇，但是二線城市的需求比一線更強烈。我們市場調研以後發現，今年大量的企業申請不到更多的預算，大量的壓力會給到業主方，我們租你這個樓，一定需要業主提供更多的服務才會租，這個點上我們看這個趨勢，在明後年會爆發的更明顯，也就是說，兩到三年之内，大量的寫字樓以後都不會是標準交付的毛坯，以後會享受的是類酒店的交付服務。

方旭東：第二個議題，我們談談投資的角度。我們朗詩青杉今年投了一個北京的項目，真正的存量資産還沒有落地，昨天晚上我們開會到淩晨一點多，那個項目也是最後價格上有點猶豫。

我看到這幾位嘉賓，黑石的陳總、睿星的馬總、浦赢的丁總今年都有一些投資項目的落地，我想請教一下，你們在現在這個時代，現在這個節點，如果是投這些靠現金流靠經營算帳的資産，你們的角度是什麼，優勢是什麼，怎麼獲得這個好的投資項目？

陳宇：我是2015年從香港到上海，現在負責國内的房地産基金投資的業務闆塊，黑石是專注做基金的公司，在這個領域是做得最大的。現在管理的基金規模4萬億人民币，全球有2300多名員工。

我們進入中國市場相對也不算特别早，在金融危機之後，2008、2009年真正進入中國市場，從真正追加投資到業務規模擴大是12、13年以後，我本人在黑石基本參加了國内投資和國内的一些發展過程。在商業地産這個闆塊，可以跟大家分享一下，我們在商業地産這個闆塊的思考。

黑石地産做任何一個投資的時候，大趨勢是一樣的，主要是做大量的投研工作，一旦确定以後，就希望在這個領域或者趨勢里面，可以作出規模。

有些時候會比這個趨勢早一兩年，我們看更長期的趨勢，也會在投資里面AL LIN，如果有好的合作方就和合作方合作，沒有的話也會另建一家新的公司作出大的規模。商業地産上，我們在國内2013到2015年的時候集中做了大量的投資，當時也和深創投合作做了很多項目，那時候的基本判斷就是中國中産階級的迅速崛起對消費需求增長比較快。另外，雖然有電商存在，也看到了電商的趨勢，但當時的判斷認為，實體的購物中心，以體驗、娛樂這樣的綜合性購物中心的需求還是非常旺盛的。

當時的投資是非常非常成功的，到了2016、2017年的時候，當時覺得整個供應量稍微有點大了，批出來的地，供應量相對需求的增長來說有點快。

所以到後面，我們對商業地産一直是長期關注，投資的規模沒有之前那麼大，但是也關注到2017、2018年的時候，線下的獲客成本低過了線上的成本，潛在的優勢慢慢又出來了，只不過和之前不同的是，對基金來說，我們是以“投資，将來退出，中間持有周期”（的模式）未必能像産業和一些商業地産開發商那麼久，十年或者更長的時間。所以後面看到的機會更多是個案，在某個區域里面，這個物業可以成為一個主要的點，在某一個市場里面，這個項目一直可以保持領先的地位，這些項目還是有很高的投資價值的。

今天主要是聊商業地産，商業地産從這種大的趨勢來看，好的市場里面有主導地位的項目，還是具有投資價值的。

前面說到現金流，最終的本質都是看現金流、收益率的，商業地産對于很多長線基金來說，有很大的吸引力，畢竟現金流是非常穩定的，相對于一些租賃業态來講，現金流更穩定，更長一些，而且現在商業地産的估值，相對于其他的物業來說，最近幾年對長線基金的布局是有很大空間的，但是也非常考量合作方的運營能力，以及他們團隊對長線預判的能力。

基金和資金在這個領域里面，我相信還是會有很多基金做布局的。黑石在中國商業地産業是一個長期關注的策略。還沒有大規模的重新進入，但是我相信未來還是有很多機會，謝謝。

馬千里：大家好，我是馬千里，來自睿星資本，睿星資本17年到中國，我們主要是對存量資産長期持有、長期經營並進行改造。

所以從存量資産的角度來說，任何的存量資産走到最後，都是城市更新，相信存量資産就是相信城市的價值，相信城市的地位。在中國，我們對城市的價值和城市的地位是特别相信，特别是疫情更加證明了這一點。

對比中國的城市和海外的城市，現在海外是去城市化，很多人說政府管控的不好，反而希望搬到鄉村去。在中國是相反，更多的人看到，在大的城市里面，比如北上廣深資源很多，國家管控更強，更加安全。未來大家可以看到，大部分的國内未來經濟的增長，牽頭就是最大的、管控最好、最發達的城市。我們是一個長期持有的基金公司，我們看好中國城市未來的發展和價值存在。

從存量資産的角度，可以這樣看，存量資産今天可能是新的，十年以後必定是舊的，和住宅物業最大的不同就是有一個改造的可能性，如果是一個住宅小區，今天無論怎麼高端，二十年以後都是舊的，舊了以後，從政府的角度也好，用戶的角度也好，很難收回來進行翻修。

但是從存量資産的角度，無論是商業也好，包括長租公寓也好，基本上舊了以後，就可以有一個翻新和再次改造的機會，重新把一個公寓樓運營起來，這都是一個價值提升的空間。

所以我們會在所有的長租公寓存量資産里面，對比寫字樓來說，租戶相對分散，對中國長租公寓這個領域，我們是長期看好的，希望在這里面有更多的發展。目前我們在上海正在開發項目，都是城市更新的項目，第一個項目在中山公園，預計年底會開業，我們也非常期待。

陳陽：我們今天是講存量時代的商業地産，還是要回歸到一個基本常識，就是存量物業的價值，既是使用方的基本問題，也是投資方的問題。

從使用價值來看，實際上是給建築物本身賦能，使我們用的更加高效，包括一些智能科技，讓我們使用的更好。第二個是投資角度，有更多的價值，比如今天的主題——“存量資産”，過去幾年通脹率平均是5到6左右，所以作為一個具有金融屬性的房地産平台，會享有除了自身的價值成長的享有社會财富增長的機會，這兩個一疊加，就有了商業地産的業态。

第二個，我們在今天來看，挑戰不同以往，剛才說到，如果疊加了當前的疫情影響，還有國内外不同的經濟政策影響的時候，就會變得有特殊性。今天早上來的路上，我看了金融時報的文章，講了倫敦金融城到2025年，疫情後的展望。他從提升使用價值的角度做了兩個事情，一個是把金融老城進行改造，第二個是把物理空間價值改造，這兩者疊加，2025要提升25%以上，這個給我很大的啟發。

我們遠洋資本隸屬遠洋集團，我工作了7年時間，基本是伴随遠洋資本成長，大家可以看一下，10月29号，遠洋資本做了一個信息發布，我們在全球，國内發行了4億美金的美元公募債。

昨天晚上我們有一個讨論，因為我們今天的議題是恰逢其時，當前國内的環境我們遠洋資本的一些思考。前一段時間，剛剛在上海結束的中國投融資論壇上，這里面提出“特殊機會資産”，因為疫情導致的，2021年上半年到下半年，銀行的展期貸款可能會有一批的特殊機會資産出現。結合遠洋資本自身來看，我們在商業地産實際上是抓住了特殊機會資産的細分市場當中的一些機會，結合我們在産業運營管理經驗，也希望借這個機會，和各位朋友有更多的交流，謝謝。

丁亞明：前面說到特殊機會基金，我相信在座的投資機構也關注這個方向，我們浦赢現在在上海投資的物業規模是50萬平米，管理的基金規模超過100億，主要關注細分領域，目前來看還是以辦公樓為主，所以剛才也和開工大吉張總做了一個愉快的交流。

為什麼我們看好辦公，不是因為其他的業态沒有潛力，包括朗詩的公寓、遠洋的商業都做得非常棒，為什麼我們對辦公有興趣，主要是因為我們團隊的背景。因為我在做房地産之前，我曾經做了将近十年的投行，我是學金融出身的，是給企業做上市，做IPO很多年，同時我認為我是有一定經驗的投資人。

我首先是看辦公樓的收益，用戶背後的潛在價值，每個辦公樓都對應着一批産業客戶，這是我們喜歡的原因。同時，我們做辦公物業投資過程中，也和原先的一些業主、銀行，包括其他合作方形成了良性的共赢的合作關繫，希望利用這次會議機會，和大家做一些分享。謝謝。

方旭東：謝謝各位嘉賓的分享。的确，我們從投資、開發到運營，這幾個維度，是需要相互合作的，最後才能把商業地産存量資産的價值挖掘出來，才能多赢共赢，今天嘉賓代表了不同市場的參與方，希望以後在這個領域，能夠和大家多多合作，今天時間關繫，我們圓桌就到這里，謝謝各位嘉賓。