彭國邦與觀點面對面：太古地産内地“好時光”

編者按：11月3-4日，2020觀點商業年會繼續在上海召開，聚焦疫後重生的商業地産，這是一個危機與機遇並存的時代。

故此，觀點地産機構向商業地産及相關産業的企業領導人、管理者、專業人士等發出采訪邀請，並完成繫列特稿，講述他們過去一年的商業地産故事，並記錄和解讀有關中國商業地産重生與聚合的思考。

觀點地産網 攝影師将鏡頭對準彭國邦，這位太古地産現任中國内地行政總裁。

初次見面，身着藍色格紋衫的他很符合想象預期：金發棕眸，長眉鷹鼻，皮膚白皙而凸顯臉色紅潤，一口流利的英式英語，是位典型的英國紳士。

見面地點定在北京三里屯太古里瑜舍酒店，在這里，我們曾采訪了太古地産行政總裁白德利先生。

進入中國154年的英資企業太古，有着全球化定位與多元化業務，這為他們的商業地産團隊帶來了強有力的招商能力、運營能力支撐。

再加上與地方政府的多次成功合作，無論是開放式、低密度、里巷式的太古里，還是高端大型城市綜合體太古匯，以及區域副中心的綜合體、以家庭生活為主導的頤堤港，太古在中國内地有了更多選擇。

秋分已過，北京的秋意漸濃，正是一年中最好的黃金時節，太古地産也在十余年的厚積薄發中迎來了内地市場的“好時光”。

學不到的太古基因

受新型冠狀病毒疫情影響，盡管太古地産多地零售銷售額減少，租金支援時間延長，但其在中國内地5個項目的零售出租率仍高達94%-99%。

廣州太古匯愛馬仕店創下全國單日銷售最高紀錄，會員計劃按年增長54%。

截至2020年6月30日，太古地産辦公樓與零售物業的租金收入總額下跌4%至港币61.01億元，酒店業務由盈轉虧港币365萬元，住宅業務中來自新加坡住宅項目的營銷開支以及美國住宅單位相關虧損，導致物業買賣錄得港币47萬元虧損。

對此，太古地産表示，在鐘表、珠寶和其他奢侈品牌的銷售帶動下，預料零售銷售額在今年余下時間将會繼續改善。

太古地産對旗下項目的不斷融合升級，以及想要抓住全年齡段消費者的野心，為其商業發展做好了準備。

“我們每天都問自己兩個問題——未來寫字樓是什麼樣的？傳統購物中心還有什麼角色可以扮演？”彭國邦左手持筆，在紙上來回滑動。

将近2個小時的采訪中，他兩次提到千禧一代，即那些正在逐漸成為一個單獨的消費群體、有着獨特審美和消費喜好的年輕人。

作為老牌英資企業代表，太古有着悠久的歷史和嚴謹的态度，這似乎與年輕時尚搭不上邊。

但恰恰是這樣的一個太古地産，先後耗時5-10年打造了三里屯太古里、頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里、上海興業太古匯等網紅潮流時尚打卡地，並保持了歷久彌新的繁華。

“我們希望能為千禧一代提供良好的綜合體驗，有好的餐飲、生活方式的品牌、時尚類的品牌，能夠從中平衡，而不只是側重于奢侈品這一品類。”同時，太古地産旗下項目都保持着持續性的更新，或稱之為“升級改造”。

了解不同的需求和市場，然後去用心打造，無論是太古里、太古匯還是頤堤港，太古地産對自家的項目有着明确的市場需求定位。

究其産品線亦可見條理性：目前兩個太古里是開放式、低密度的零售+酒店，太古匯是閉合式城市綜合體，頤堤港則主打家庭消費場景，定位為區域中心項目。

無論什麼時候踏入一座商場，總能常逛常新，比如新品牌的入駐和“精選”“臻選”門店的出現，比如原有店鋪在場地上的挪移，比如公共區域無聲消失又上新的藝術品裝飾。無論什麼年齡段的顧客踏入商場，從兒童樂園、家庭美食到公益集市再到醫療養生，總能找到一款需要且合适的商品。

在廣州太古匯的文化餐飲品牌“超級文和友”營業現場，我們曾參與排隊而被告知需要耗時“4個鐘”。更有甚者，許多遊客直接入住旁邊的文華東方酒店，只求一張入場的号碼牌——這使得文華東方酒店實現了97%的入住率。

一位地産開發商曾向觀點地産新媒體感慨，廣州太古匯實在大膽——左邊是高端時尚零售商場，右邊便是阿婆牛腩粉等最為傳統的家庭作坊式廣式商鋪，佐以寬大明亮的玻璃窗做成全封閉空間，卻實現了人流量的暴漲。

在北京三里屯太古里的紐約漢堡品牌Shake Shack北京首店，一個普通工作日的早上，店家才及開門便迎來了顧客的排隊等候；經歷了“大挪移”的蘋果亞洲旗艦店以透明玻璃櫥窗引入更好的采光，極簡設計的桌椅展台及特意留白的狹長樓梯無意間便是網紅打卡處，新增設的會議室更好地為大客戶提供服務。

“長遠”“卓越”“品質”“正直”和“謙虛”是入職太古集團26年的彭國邦對公司和團隊的總結，這正是太古的基因所在。

“Property is a long-term business.”他強調，行業發展日新月異，颠覆性的技術越來越多，顧客的消費習慣在實時改變，如居家辦公、在線消費等等，這就要求太古保持“Humility”（謙虛）的精神。

“我們一直在學習，改進我們自己，專注于我們的顧客需要什麼。我們一直都是在去往最好的路上，所以我們一直腳踏實地。”

每一位員工都是太古DNA的個體呈現，而彭國邦對太古的管理培訓生項目引以為豪。一是由集團和公司招聘大學應屆畢業生，在香港以及内地的項目上培訓、輪崗，然後派遣到不同的項目和部門，做運營管理、做租賃，或者是做投資、開發等；二是單個項目直接招聘技術類培訓生，如在北京為三里屯太古里招聘的技術類人才，讓他們在這方面能夠成長起來。

“人們總是願意為了有價值的事情做貢獻。”

亞洲市場進退

過去10年，太古地産在中國内地實現了良好的投資回報。

中國仍是太古地産看好的核心地區，至少在未來10年内，中國内地GDP增速和業務發展都仍将保持穩定增長，而龐大的中國市場有足夠多的消費者和消費需求，完全可以實現良性競争。

“太古集團從154年前就開始在内地投資，雖然說Swire家族來自于英國，但是中國内地也是我們的家，因為我們大多的員工都在這里，所以我們也會繼續發展業務。”

彭國邦的立場很堅定，他認為無論是復雜多變的國際政治局勢，還是至今未能根治的全球疫情，都不會影響太古在中國内地的投資。與此同時，對于中國的市場、經濟的周期，無論是太古集團還是太古地産都已能适應。

具體到本次疫情最受考驗的酒店業務，他笑了笑：雖然有些人會說我們的酒店沒有達到我們期望的ROI目標，但我們認為酒店是綜合開發項目中非常重要的組成部分。以精品酒店+公寓品牌House（居、舍）和商務酒店品牌東隅為支點，太古地産想要撬動更大的市場，目前已進入5個城市（北京、香港、成都、上海、邁阿密）。

于2008年，太古地産新設太古酒店，負責管理公司旗下于香港及中國内地的一繫列都會風尚酒店；于2013年，增設太古餐廳，負責發展及管理旗下獨立餐廳的營運。

而太古地産為本次采訪選擇的接待餐廳，正是新獲米其林一星評級的全自持餐廳“京雅堂”。自瑜舍酒店乘紅色電梯而下，眼前短暫略過特意保留的鋼筋水泥工業風，便轉換成了低調暗雅的現代化家居與北京胡同的灰牆灰瓦特色交織——于傳統中創新，這正是參與城市升級改造中太古尤為擅長的部分。

在這里點一份北京烤鴨，廚師在半開放的無煙壁爐一只只翻烤，待到新鮮出爐，便有侍者在每一桌客人前細致片鴨，並奉上薄面皮、黃瓜段及醬料。

太古地産的工作人員告訴觀點地産新媒體，“米其林餐廳的評級是他們自己過來的，我們完全不知道。”鴨皮脆而不膩，肉質鮮美，再加上一盤酸酸甜甜的酸梅子（北京傳統飲料酸梅湯的原料），便是傳統北京菜也實現了新口感。我們暗自揣測，也許米其林員工就在某次擦肩而過，悄悄為榜單增設一員。

這也鼓舞了太古對于酒店業務的發展想象。正如太古所倡導的那樣，“酒香不怕巷子深”，抑或是“你若盛開 清風自來”。樹立起標簽之後，更多的投資與合作水到渠成。

與此同時，太古地産在亞洲市場上的發力愈發迅速。香港、中國内地、新加坡、印尼、越南……而在新加坡辦公室之外，希望明年能在曼谷新設一個辦公室。

于中國内地，太古地産增設了深圳辦公室, 與廣州辦公室一起負責探索大灣區市場以及海南市場的發展機會，上海的辦公室則統籌長三角地區的市場調研和項目研究。

彭國邦表示，太古對三亞很有興趣。自海南自貿島政策東風吹起，海南再次成為一片投資熱土。至于正在落地的公募REITs政策，鑒于太古地産在内地的商業地産都是持有型，且資金來源于境外、從内地銀行獲得貸款，REITs並不在太古地産的計劃之内。

寥寥數語，彭國邦提及太古地産在内地還有其他意向項目，但因為還在洽談中，他並沒有透露。根據我們的過往報道，西安或是其中一個可能——2019年10月，西安曲江新區黨工委副書記、管委會主任姚立軍做客西安電視台時透露，西安小雁塔太古里項目已落定。

商業地産之外，住宅也是太古地産的發展業務之一，並已于香港、新加坡多地落地。于中國内地，太古地産亦在尋找機會，把住宅作為城市綜合體的其中一個部分發揮其角色，同時更好地回收資金、投入到新的項目。

與恒隆、新鴻基等港資房企不同，合作是太古地産在内地的重要策略。無論是廣報集團還是遠洋集團、陸家嘴集團，都帶着央企國資背景，對于項目當地政府建設需求有足夠的把握。彭國邦笑言：“我們比較随和，跟誰都能合作。”

時代的縮影也映射到彭國邦本人身上。26年前，彭國邦來到香港加入太古集團，歷經航空、貿易、航運等多個闆塊，並于5年前進入地産闆塊，于3年前來到北京。

對于全球化所帶來的多元文化差異，他本人非常享受，並仍期待繼續在北京這座城市工作和生活。閑暇的周末里，他也會帶着家人爬長城。

至于太古地産下一步要怎麼走，彭國邦在鏡頭面前表現得很坦然：我們的工作任務就是做到最好，“Tomorrow will be tomorrow.”

以下是觀點地産新媒體對太古地産（中國内地）行政總裁彭國邦的專訪實錄：

觀點地産新媒體：疫情對香港市場造成了一定影響，但對内地影響並不大，能否預測一下今年内地的商業和零售市場的走勢會怎麼樣？太古對寫字樓和商鋪提供了租金減免等支持措施，具體會延續到什麼時候？

彭國邦：上半年對整個商業和零售業的挑戰都很大。從零售行業來看，我們的租金相比去年同期大概有8%的降幅；寫字樓行業比較穩定，但新的租戶需求确實有下降；因為旅行禁令，最困難的還是酒店業務。但過去幾個月大家不能到國外旅遊，反而使國内酒店受益，我們在廣州、上海、成都的酒店入住率都不錯。

我對下半年比較樂觀，最近幾個月客流和銷售額都在穩步回升。

復工復産以來，廣州和上海的零售表現很鼓舞人心，但是北京因為受到6月份新發地疫情的影響，恢復肯定會慢一些，希望國慶之後能夠恢復得比較好。

至于租金減免，我們更願意把這說成是對租戶提供政策支持，主要是針對商場内的零售租戶。農歷新年之後，我們首要的任務是能讓商場正常開門，滿足顧客消費的需求，疫情爆發後的頭三個月對零售租戶來說最困難，在此期間，我們與租戶緊密合作，為他們提供支持；接下去的3個月，我們為租戶提供不同的租金支持，會詳細了解每一個不同類型的租戶的實際困難是什麼，比如說電影院、餐飲、酒吧或者是教育類的租戶，他們恢復營業的困難比較大，然後努力為他們提供不同的支持。

觀點地産新媒體：太古寫字樓方面有沒有聯合辦公的相關舉措？又是如何做成多處寫字樓物業的出租率仍在90%以上的？

彭國邦：我們對寫字樓業務的确是不斷投資的，例如我們對北京頤堤港和上海興業太古匯的寫字樓都有持續的投資，比如說新的門禁繫統、空氣淨化繫統、顧客導航繫統等。

但實際上，太古在内地的項目都是綜合發展項目，有很棒的酒店、商場、寫字樓，這樣租戶才會覺得我們更有價值、更能夠享受在其中。我們不是只發展一個單獨的寫字樓或者是商場，其實是一個完整的綜合體當中的部分，比如說有很好的交通、位置等等，這些才能提升需求。

從租賃角度來說，肯定也是要盡我們的努力去提供最好的租戶組合，提供好的設計，這樣才能帶來好的體驗。從運營、管理等等綜合因素來說，才能夠達到好的出租率，讓我們在疫情的困難當中也有一定的彈性。

至于聯合辦公，目前沒有具體計劃引入更多聯合辦公空間。我們很幸運旗下寫字樓的出租率仍然很高，因此未來我們也會持續投入，優化提升，滿足租戶的需求。

觀點地産新媒體：彭總在太古已經20多年了，在您眼里，大家絕對學不到的太古10%的基因是什麼？

彭國邦：這是個好問題。我是1994年加入太古集團的，到現在已經有26年了，從事過多個不同行業，5年前加入太古地産。太古集團旗下還有航空業及飛機維修、國際貿易、航運、船務等業務，這些業務都有共同的理念、價值觀和文化。

就價值觀而言，很難說哪一個是最重要的。但我想說，我們真正的不同之處，在于采以長遠的眼光，總是努力從長遠考慮，為未來很長一段時間做出正确的決定。我們也總是追求卓越、注重品質，專注于努力工作，保持正直和忠誠。我認為正是上述價值觀的結合，讓太古集團的業務如此與衆不同，而這些價值觀對于房地産來說也是恰到好處的組合，因為房地産是一個長期的業務。

具體到地産上，還要有謙虛的精神和不斷學習的意願，因為這個行業日新月異，颠覆性的技術革新層出不窮、顧客的消費習慣總是在改變，比如說在家遠程辦公、在線消費等等。我們一直在不斷學習和改進，專注于顧客需要什麼。我們時刻保持謙遜、腳踏實地，一直在去往最好的路上，挑戰自己做得更好。

觀點地産新媒體：因為疫情不能出國，大家只能在國内消費，海南市場很火爆，太古會布局海南嗎？正好也出台了自貿區政策，太古會抓住這個機會嗎？

彭國邦：過去幾個月三亞的消費景象讓人歎為觀止，如此強勁的國内消費需求很鼓舞人心，我們會密切觀察和留心内地關于自貿區的政策，包括海南自由貿易港的政策發展，現在海南正成為奢侈品牌很重要的一個市場。

我們同時在關注許多新的潛在市場，海南也是其中之一。未來有可能布局太古匯或者太古里這樣的項目，但是我們挑選的標準也是比較嚴格的，不僅要有好的地段，好的合作夥伴，還要有合适的時機。我們不僅在意銷售額的高低，還期望為顧客打造真正高品質的購物體驗，因為随着顧客越來越成熟，他們不僅想要購買，還期望在太古匯或太古里得到最好的體驗。

這也是為什麼我們每一個項目都是從一張白紙開始，從不復制粘貼，做每個決定以前都要仔細深入地去了解當地市場。

觀點地産新媒體：上海前灘太古里項目原定于今年竣工，現在進展如何？

彭國邦：前灘太古里是我們在中國内地的第六個項目，也将是一個第三代的太古里項目。

目前項目的進展非常好，我們預期在今年年底能夠竣工。雖然受到新冠肺炎疫情的挑戰，項目的招商進度仍然很好，預期到明年4月份起分階段開業，明年第三季度開始試營業。

觀點地産新媒體：從最初害怕、抗拒互聯網電商到後來積極擁抱、融合，線上線下的結合更加緊密，疫情更催生了“帶貨直播”等，直播與新零售對太古是否有所貢獻？

彭國邦：過去半年多，受到新冠肺炎疫情的影響，線上消費的确比以往任何時候都更為重要，直播帶貨也是其中的重要組成部分。

我們在内地的項目，如頤堤港和興業太古匯都推出了線上商城，這讓我們學到了很多關于如何提供優質線上消費體驗的寶貴經驗。三里屯太古里、頤堤港和興業太古匯還紛紛進行了直播，我們旗下的酒店也和攜程合作進行了多場直播。

我們知道未來是高度數字化的，我們需要快速學習，不斷嘗試新的數字技術，将優質的線下體驗延伸到線上，将兩者很好地融合在一起。

觀點地産新媒體：中國經濟要做國内循環、國際大循環，會不會影響外資在中國的投資？太古官網上報道，國内的面積已經達到了90多萬平米，接近香港的2/3，接下來内地的占比和香港的占比，太古在這一塊是怎麼考慮的？

彭國邦：太古集團從154年前就開始在内地投資，雖然說家族是來自于英國，但是中國内地也是我們的家，我們大多員工都在這里，所以我們定會繼續在此發展業務。

至于内地的投資計劃，實際上我們的确有許多投資計劃，希望今明兩年能夠确認並宣布一些新的項目。

事實上，我們會選擇優先投資的具體領域，在香港和内地會有不同的側重。比如在香港，我們可能會側重住宅和寫字樓這兩塊，在内地則是以零售為主導的發展項目，這是我們已經積累了經驗和成功發展了三個品牌（太古匯、太古里、頤堤港）的領域。我們很有信心，也會努力地尋找新的投資機會。

觀點地産新媒體：我們看到太古在香港把很多非核心資産出售，是不是考慮把風險分開，不要把雞蛋都放在一個籃子里？

彭國邦：可能有一點，但我們一直有興趣在東南亞做一些投資。

公司2011年在新加坡開設了辦公室，目前在那邊有一個發展項目，是跟赫斯維克工作室合作的住宅項目EDEN，目前正在對外銷售。

在香港出售非核心資産是回收資金的一部分，這讓我們可以繼續投資于新的項目，希望大部分投資可用于中國内地。

觀點地産新媒體：國内說凱德是商業地産的黃埔軍校，在國内大量輸出了人才，但是太古的人才也比較穩定，彭總對人才這方面有什麼可以講給我們聽的？

彭國邦：剛剛提到，商業項目的運營和管理其實是非常重要的。我們在國内的項目都是投資項目，不做出售或做資産交易。我們設計它並進行長期的運營管理，而這恰好需要好的人才，因此我們有責任招聘和培訓人才。

比如集團有針對大學畢業生的管理培訓生計劃，把大學畢業生招聘進來後，讓他們在香港及内地的多個項目中輪崗，在不同的部門學習，比如物業管理、物業營運、投資開發等等。

另外還有一個技術類的培訓生項目，例如在三里屯太古里，我們有一個非常成功的技術培訓生項目，公司在北京招聘技術類管培生，讓他們成為技術類專業人才。

我們會把管培生們派到不同的部門輪崗，給他們不同的經歷，接受不同的挑戰，每隔幾年換一個崗位，讓他們持續接受新的挑戰，積累不同的經驗，不斷有晉升，這也增加了我們留住人才的幾率。

我不認為大家只會為了工資這個單一原因而長期留在一個企業，還需要有挑戰，並受到尊重。我們有一支年輕的團隊，這讓大家能夠在職業生涯的早期就被賦予責任並有所作為，做出真正的貢獻。人們想要做出有價值的貢獻，我們很自豪我們有一大批有抱負的人才。

觀點地産新媒體：很多外資公司的商業地産做得都不太好，真正做得好的就是有九龍倉、恒隆、太古、新鴻基、凱德這幾家，國内還有華潤、大悅城、萬科商業、寶龍、紅星，你們跟内資發展商未來會不會形成一定的競争關繫？面臨各種新人的競争，在這方面太古有沒有什麼教訓或者痛點？

彭國邦：我不認為會是直接競争，國内是一個很大的市場，每家都有不同的策略和不同的定位。好的市場玩家，能夠合力提升整個行業的品質，尤其在城市更新領域，提升質量還有很大空間，很多工作要做。從這個角度來說，大家是夥伴關繫，不管誰做得好，對整個城市和行業來說都有好處。

當然，正如我們從國際上看到的，随着市場競争越來越激烈，的确會呈現“适者生存”的局面，那時每個開發商都要盡力做好，如果做不好，沒有好的運營管理和為顧客創造優質體驗，就很難成功和生存。

觀點地産新媒體：我們已經進入了廣州、成都、北京、上海，還有深圳和杭州沒有進，這是不是我們明年要進的目標？

彭國邦：您剛才提到的這兩個城市，确實也在我們潛在的名單上面，但是目前還未找到實質的投資項目。

去年我們在深圳開設了辦公室，當地的投資團隊正着眼于在大灣區及海南尋找機會，希望能找到合适的投資機會，因為我們相信整個大灣區，包括深圳，未來都是非常重要的市場。

觀點地産新媒體：港資或者外資的公司，一直覺得廣州的商業地産很難做，因為離香港很近，去香港買就行，但是廣州太古匯現在一直發展得很好，增量也很不錯。

彭國邦：其實在廣州太古匯開業前，很多奢侈品牌的租賃需求就已經挺旺盛了，商場前期的招商情況很好，開業後也在不斷地進行優化提升。

我覺得這個商場很漂亮，運營管理得也非常好，團隊真正在關注顧客需要什麼，並持續地創新。在疫情期間，廣州太古匯也進行了許多創新，不斷刷新和提升顧客體驗，例如大量投資于顧客關繫管理繫統（CRM），以真正了解顧客的需求；在打造優質的業态和品牌組合方面，也非常自律，因而非常成功。

觀點地産新媒體：談到創新的體驗，超級文和友這個概念照理說跟太古匯很高端的風格是完全不同的，為什麼能做到如此火爆？

彭國邦：剛剛您問到在疫情的影響下，我們會不會更多的布局奢侈品這一塊，我們會這樣做，但同時，我們覺得豐富多彩的體驗對顧客來說是更激動人心的。

例如把超級文和友放到天河CBD，給顧客出其不意的驚喜，非常受歡迎。上個月我去廣州出差，了解到現在太古匯文華東方酒店的入住率非常高，因為很多人都想要住在那里，以便離超級文和友更近，這樣家人和朋友去那里排隊，排到以後發個信息過來，馬上就可以過去。

我們還在廣州太古匯引入一些國際藝術家的新藝術品和藝術裝置，之前已經有過兩個，之後還會有新的。下周我們會在成都遠洋太古里發布一個非常漂亮的互動藝術裝置，安置在大慈寺前面的廣場上。

在三里屯太古里，蘋果旗艦店幾乎跟廣州太古匯的超級文和友同期開業，之後沒多久又開了紐約漢堡Shake Shack，跟蘋果的定位和風格非常不同。

可以看出來，我們一直在尋找和創造新穎獨特的體驗，希望為顧客創造回憶。我們旗下的所有商場也将繼續尋找令顧客興奮的新品牌、新體驗。

我們經常問自己兩個問題，一個是未來的辦公樓會長成什麼樣，另一個就是傳統購物中心還有什麼樣的角色可以扮演。我認為只要我們足夠創新和足夠大膽，我們的項目可以為不同人創造許多不同的體驗。

觀點地産新媒體：太古地産有三個産品線，即太古里、太古匯、頤堤港，它們之間的區别在于哪些方面？

彭國邦：太古匯主要是以零售為主導的綜合發展項目，通常有室内購物中心、寫字樓和酒店，直接聯通（多條）地鐵。

太古里也是零售主導的項目，但可以只有零售，比如三里屯太古里，由零售商場和酒店兩部分組成，前灘太古里則只有零售商場，成都遠洋太古里也是零售商場+酒店。

在太古里，最不同的就是設計，它是開放式、低密度的布局，比如在成都遠洋太古里，我們有“快里”和“慢里”。

太古里的設計，一方面能為我們的零售夥伴提供更大的展示面，讓他們去做零售展示，另一方面也為顧客營造了在戶外走走逛逛的感覺。太古里的設計布局也是我們專門為内地量身打造的，比如它跟北京的胡同有很多的相似之處。

觀點地産新媒體：太古在内地的投資回報總體是滿意的嗎？在寫字樓、酒店等等各個方面，回報達到你們的預期沒有？

彭國邦：從過去10年來看，我們對内地項目的投資回報整體還是很滿意的。

可能有些人會說我們酒店業務的投資回報沒有達到我們期望的目標，但是我們依然認為，酒店是綜合體中非常重要的組成部分，它對寫字樓和零售商場都有重要價值，所以也非常重要。

我們會繼續投資于内地的酒店業務，目前發展了兩個不同條線的品牌，一個是居舍繫列，一個是東隅品牌。我們有信心，酒店的業績和投資回報未來會提高。

觀點地産新媒體：接下來會不會考慮REITs這種方式，在金融方面去推進？

彭國邦：剛才提到過，我們在内地的6個投資項目，都是持有型項目，目前沒有出售和資産交易，所以沒有重新投資或回收資金的需求。

過去曾經研究過REITs，但是我們還是覺得有很多可以替代的融資渠道，所以沒有做REITs的計劃。

觀點地産新媒體：為什麼太古進入内地很多地方都通過合作方式？ 

彭國邦：說明我們這些人比較随和，跟誰都能合作。

陸家嘴是一等一的好夥伴，他們很清楚自己的角色，也願意讓我們去發揮我們的角色，雙方的界定非常清晰，所以這個項目也是我們在内地發展得最快的一個項目。

三里屯這個項目我們是百分之百持有的，我們既有全資持有的項目，也有合作的項目。如果找到合适的合作夥伴，強強結合能讓雙方發揮更大的力量。

觀點地産新媒體：太古預期接下來的投資回報會穩定，還是略微上升，還是有可能調低一點？可能還是賺錢，但是利潤會薄。

彭國邦：我們不做投資回報的推測，但對于總體趨勢還是持樂觀态度，國内市場有很多增長潛力和前景。

就寫字樓和零售這兩塊來看，日益富裕的中産階級确實符合太古匯、太古里這兩類項目的定位，所以我們至少在未來10年還是能夠享受穩定的增長。

我們在國内的所有項目都座落于非常好的地段，設施都很好。例如三里屯太古里，朝陽區政府對三里屯地區的發展投入非常多，包括新的地鐵站、工體的改造等，這對整個三里屯地區都是積極向好的，也給我們信心繼續在此投資。

在浦東前灘也是如此，浦東區政府對前灘國際商務區的投入非常大，我們相信我們對前灘太古里的投資也受惠于政府提供的整個生态繫統的支持。

觀點地産新媒體：會不會擔心中國的經濟停滞或者下滑，從而反過來影響商業地産的投入？

彭國邦：我並不擔心。剛才提到整個太古集團在中國内地投資已經超過150年，我們對于内地市場和經濟周期都很适應。我們預期未來中國GDP的增長将繼續強勁于全球其它市場，我們期待的不一定必須是雙位數的增長，而是長期的、可持續增長，這也給了我們繼續投資的信心。