樓市調查 | 升級慧源山莊 合景輕資産輸出廣州項目的新難題

觀點地産網 在招拍挂、舊改及並購之後，合景于大本營廣州開啟了新的項目獲取方式。

10月15日，合景泰富集團與海景投資集團在廣州伊士丹頓酒店舉行慧源山莊項目全面優化升級戰略合作簽約儀式。

按照合景方面公布的信息，集團與海景投資集團正式簽訂慧源山莊項目全面優化升級戰略合作協議，合景泰富将為慧源山莊提供定位設計、産品優化升級、策劃推廣營銷等服務，為項目和客戶創造全新價值，打造超越客戶期待的宅居標杆。

慧源山莊對于很多廣州人來說也算不上知名，實際上，這個項目自去年1月就已經開始對外銷售了。

已售一年的慧源山莊

2019年1月6日，慧源山莊是這個周末廣州唯一一個全新開盤的項目，按照當時的宣傳信息顯示，“項目位于岑村路火爐山南側，樓盤毗鄰約12萬平方米的智慧城廣場，背靠9000畝火爐山國家森林公園和4萬平方米的休閑景觀水庫，同時也享受市中心20分鐘的生活配套。雖然看不到“海景”，但是确實是天河少有的依山傍水樓盤項目。”

據悉，當時一期推出的是52-128平方米的一至三房單位，折後均價約為53800元/平方米。

開盤推售的結果如何後續並未公開消息，但現在看來，應該是不如人意。

其實對這樣的銷售結果，外界也並不意外。

在海景投資集團的官網上，對于這個項目的定位清楚寫為：山水豪宅，是廣州市中心罕見的低密度高端住宅小區。

但在購房者論壇上，不少人卻認為慧源山莊難符“豪宅”之名，一是該項目占地7萬平米，卻規劃修建了25棟住宅，密度太高；二是小區周邊建築布局混亂，環境髒亂差，道路狹窄，交通不便，加上教育、商業資源也較為一般。

事實上，慧源山莊此前最大的賣點是“位于廣州天河區第三中軸線客運路上，可坐享未來經濟價值發展紅利”。

廣州第三城市中軸線在2012年就已經提出，即以火爐山、鳳凰山為起點，經科韻路、海珠生态城至大學城一線，但這些年下來，廣州最有價值的中軸線依然是廣州塔至花城廣場、中信大廈一線。

廣州中原地産項目部總經理黃韬對觀點地産新媒體表示，在這個片區5.3萬元/平方米的均價算不上高。

但對于慧源山莊的豪宅定位，其表示“現在豪宅也是分高中低檔的嘛。”而對于該項目的更多情況，其似乎並不願多說，僅表示聽說之前開發商就換了好幾撥，老闆背景比較神秘。

觀點地産新媒體查詢公開資料，僅于海景集團官網看到，集團創建于1992年，並自稱經過20多年發展，由商品房開發逐漸擴大到發展商業地産，從單體樓開發擴大到小區規模性開發，從立足廣州市發展擴大到廣東二線城市發展，並逐步按計劃推向省外城市，等待時機邁向國際市場。還表示，未來3-5年，海景投資集團計劃在房地産業投資約200多億元，繳納稅費約15億元。

其列出的項目包括海景農林華府、海景花園豪宅、海景康湖新莊、海景白水寨養生谷等9個。

而這次拉來合景泰富，也是海景集團的房地産項目第一次找人合作。

管理輸出的難題與挑戰

對于合景而言，慧源山莊未來如何進行項目的重新定位，如何進行升級打造甚至推廣營銷，都将面對不小的挑戰。

除了依然要面對密度較高、周邊環境較亂，交通不太便利等問題外，對于合景本身而言，其以往更擅長打造位于城市CBD的現代都市豪宅，這種以自然景觀資産為主的“山水豪宅”合景似乎並沒有代表作。

另一方面，這或許也是合景第一次以管理輸出的模式獲取新的項目，觀點地産新媒體查閱此前報道，並未發現合景曾有過類似的合作。

這種類似“輕資産”的擴張，之前更多見合景旗下的酒店業務中。

在今年年初，合景輕資産闆塊的一則校園招聘簡介中，其清楚寫道，“合景泰富輕資産闆塊主要有三大業态：自營酒店、長租公寓、聯合辦公。自營酒店旗下的品牌有木蓮莊酒店、幻酒店以及牧旅酒店；長租公寓下屬品牌有譽舍、昕舍、陸舍；聯合辦公的品牌為目林Cohesion，且擁有配套的咖啡品牌C22。”

而現在，合景将輕資産輸入的闆塊推進到了主營的開發業務上，這或許與其“降負債，調杠杆”的目標有關。

衆所周知，過去幾年合景采取較激進的買地策略，連續加大土地投資。加上存貨和投資性物業規模較大，直接影響了公司的多項财務指標。

按照中報披露的數據顯示，雖然在業績期内合景的總借款規模、融資成本及淨負債率均有所下降。總借款額為813.2億元，相較2019年底856億元下降了43億元，淨負債率約為59.2%，由去年同期的77.13%下降了16.2個百分點；融資成本下降0.2個百分點至6.2%。

但在813億元的借款中，1年内到期的債務占比41%，1-2年内到期的債務占比19%，短期償債壓力仍大。

因此，合景上半年不得不放緩了拿地速度，僅獲取了10個項目，拿地金額93億元。

然而，在中期業績會上，合景董事局主席孔健岷公開表示，“降低負債率是最想做的事”，也同時稱“下半年加大拿地力度”。

但據觀點地産新媒體統計，下半年，合景在公開市場拿地僅2宗，涉及資金22億元，和上半年相比不但沒有加大力度，反而更加放緩。

在這種情況之下，合景嘗試成本更加少的輕資産模式獲取項目，或許也是可以同時完成降負債與擴項目的方式。