越秀成渝沖關 曲線落子蓉城後14億首入重慶

觀點地産網 近年來成渝市場也逐漸成了房企的兵家必争之地，敢拿地、敢出價成為了房企們在兩地投拓的一個寫照。

超一半土儲在大灣區的越秀，也加入了這場争奪。

去年專訪越秀地産副董事長林峰時，他曾表示，作為房地産企業，保持前50這個位置還是很重要的。按當前情況推算若要保持前50地位的話，公司至少要達到800、1000億銷售規模。

為此，越秀地産需要至少進入25個城市，截至今年中期，越秀擁有總土地儲備約2363萬平方米，分布全國19個城市，離目標或許還差6個城市。

重慶這一站，填補了越秀的一個空白。只是，這麼激烈的市場中，越秀能否分得一杯羹？

成渝布局

9月24日，越秀地産以14.35億競得重慶市渝北區中央公園142畝純居住用地，成交樓面價10122元/平方米，溢價率10.64%。

出讓信息顯示，該宗地為渝北區兩路組團S分區S34-2、S34-5、S34-6、S33-6地塊，用地面積9.45萬平方米，折合約142畝，計容建面14.18萬平方米，起始總價12.97億元，起始樓面價9147元/平方米。

據悉，該地塊容積率僅1.5，因此未來極大概率打造成低密高端住宅，且周圍也以這類型産品居多。

按照規劃，地塊所處中央公園闆塊以主城新中心為目標，未來将着力打造兩江核心區、主城新中心和國家中心城市風貌展示區，且将建成500萬平方米的大商圈，可輻射逾百萬常住人口。

規劃之下，中央公園也成為目前重慶樓市熱度極高的“三高”闆塊，即“高房價”、“高地價”、“ 高規格”，近年來龍湖、萬科、融創等大房企均相繼入駐。

然而有資深業内人士對觀點地産新媒體表示，中央公園是一個很“奇特”的闆塊，“這里開發商雲集，品質做得還可以，但是價格上不去。現在開發商之間競争很激烈，但是購房者不太認。”

背後的原因，或許是許多“新城”的通病：“中央公園是一個全新的闆塊，持續開發了有五六年，但是配套還未全面建設起來。加上目前房子交付量比較少，入住率比較低。”

換而言之，片區居住氛圍還未完全打造起來。

對于越秀近1.1萬/平方米的拿地價格，該人士認為“中等偏上”，但目前片區價格大多在1.3萬-1.6萬/平方米左右，整個片區拿地價與開盤價相差空間不大，這也考驗越秀的産品溢價能力。

不管怎樣，完成成渝地區的插旗對于越秀來說有着重要意義。

重慶是越秀進入的第二個西部地區城市，在去年則通過入股項目與公開市場拿地，分别在成都斬獲兩個項目，順利進入西部地區。

事實上，越秀落子前已在成都市場潛伏一年有余。2018年4月，成都市成華區舉行新經濟發展（深圳）投資促進大會，現場簽約落地11個重點項目，投資總額達267億元，越秀集團就在其中。

此外消息還稱，越秀集團将投資約30億元在東客站片區建設越秀西部金融中心項目，打造集合金融産業、産業研發、配套商業等于一體的大型綜合體。

但之後項目落地動态遲遲未有，直到隔年3月份，越秀地産旗下公司以3966.23萬元成交價入股成都興城集團下屬人居興彭公司45%股權，雙方就彭州紫雲府項目簽署增資擴股協議和投資合作協議。

曲線入蓉之後，5月份，越秀以樓面價3880元/平方米競得青白江宗地，真正落地成都。該項目命名為越秀親愛里，據悉正在排号銷售中，單價8200元/平方米至9700元/平方米，在青白江片區屬于較高定價。

談到成渝地區房企的激烈競争，上述業内人士有些無奈稱，成渝兩地就是如此——房企都想進來，但問題是都很難進來，且進來了之後很可能就被“套牢”。

不過他也稱，即便如此，房企現在不進的話以後地價會更貴，目前很多片區的地價都在不斷上漲，長期還是看好成渝的市場。

規模之路

走出舒适區，對于人或是企業來說都不是一個太輕松的過程，但這是想要發展壯大的必經之路。

提到越秀地産，“穩健的廣州國企”標簽似乎有些根深蒂固，不過這家房企事實上屬于外拓較早的企業。

1983年成立的越秀，早在2009年就以廣州為據點進行外擴，除在當年進入省内的江門、中山區域外，還首次北上在山東煙台布點。

随後2001至2013年，越秀正式開啟了外拓潮，拓展重點體現在核心城市群，尤其是在長三角城市，前後進入了蘇州、杭州等地，同時也進入了青島、海口、武漢等。

但随着行業進入高漲期，房企紛紛進行土儲擴張之時，越秀的外拓腳步卻顯得有些放緩。截至2017年，越秀地産總土儲建築面積方面為1627萬平方米，布局集中在大灣區、長三角、中部地區，分别占比50.6%、22.8%、15.2%。

2018年，越秀又加快了外拓步伐，之後兩年間陸續進入濟南、長沙、成都、嘉興、深圳、鄭州等城市。

也是在這個時間段，越秀拓展了西部地區，重新以“1+4”定位全國化戰略布局，即除深耕大灣區以外，繼續拓展華東地區、中部地區、北方地區和西部地區。

這兩年越秀更加明确規模要求，2018年3月的業績會，原董事長張招興直指，适當的規模增長還是必需的，在35%增長目標外，還提出2020年将銷售達到800億元，並沖擊1000億元。

不過從越秀的銷售布局來看，截至2020年中期，除了銷售金額超200億、占比超過60%的大灣區之外，華東、華中、北方、西部區域占比分别27%、7%、5%、1%。據悉，除廣州、杭州深耕力度較大外，其他城市尚未形成較大規模。

當然，背後也與土儲比重因素有關。以大灣區作為大本營的越秀，截至上半年總土地儲備為2363萬平方米，其中大灣區占比持續提升近3個百分點至54%；華中、華東、北方分别占比19%、13%、12%。

大局之下，越秀的謀劃里未來大灣區仍會堅持50%-60%左右的占比，但同時也會把重點的華東區域提高至20%-30%的土儲占比水平。

如今年上半年，越秀華東地區首次實現合同銷售規模突破百億元，同比上升9.4%。以成渝為首的西部地區，會在越秀之後的版圖里面占比多少？這些當下攬得的土儲，會在這個激烈的市場蕩起多大的聲響？