博鰲大講堂 | 胡懋：後疫情時代靈活辦公趨勢

胡懋（IWG集團中國區總裁）：各位嘉賓、各位領導，大家好！今天非常高興來到這里有機會跟大家分享一下IWG集團對于後疫情時代靈活辦公趨勢的一些看法。

首先大家可能會問，什麼叫靈活辦公？大家好像聽說的不多。靈活辦公我們的定義是包括了大家比較熟悉的聯合辦公、共享辦公和服務式辦公等不同種形式。

在過去的10年當中，靈活辦公發展的速度是非常快的，從全球來看，它大概每年的增長率是在24%。IWG在對于全球80多個國家，15000多名員工進行調查發現，70%到80%的員工認為聯合辦公在未來将成為一種新常态的辦公形式，這是源于靈活辦公能夠為公司帶來很大的成本的節約，也能夠為員工提供非常便利的辦公環境，有利于留住人才。所以靈活辦公這種模式在過去10年中取得了非常快速的發展。

靈活辦公的興起也是基于大家對于過去的傳統租賃辦公模式，發現有許多不可避免的弊端。首先我們看傳統的辦公模式，長期租賃的模式，它的租賃成本非常高昂。據統計，在國際一線大城市，在CBD、核心區域寫字樓租賃方面，公司要花費的開銷，按照每個人頭來算，一年的費用可以高達将近12萬人民币。

但是在辦公室里往往有55%的空間是被空置的，因為大家有時候出差，有時候在外跟客戶談判，有時候休假，所以真正來辦公室辦公的人員也許只有一半，所以有一半的辦公室面積是被空置的，這就對企業的運營造成巨大的成本浪費。

傳統辦公室的布局基本上是采取一種中心化的布局，所有中心化的布局，是所有的公司往往喜歡把辦公室集中在城市的中心、CBD的核心區域，這樣就使得員工不得不從四面八方每天向城市的中心來聚集，這樣造成了員工在通勤時間上的大量時間浪費，造成了城市的擁堵、環境的污染，對環境的破壞。

在二三月份疫情來臨的時候，各地都采取了封樓或者封城的方式，所以很多公司都讓員工在家辦公，從國外來看也是這樣，推特公司甚至宣布說疫情之後員工也可以長期的選擇在家辦公，有74%的公司都安排了某種遠程辦公的模式。

還有的公司就宣布采取混合制或者輪班制的上班模式，減少人群的聚集，保持社交的距離。還有的公司受到疫情的影響之後造成比較大面積的裁員。但是因為你是長期租賃的辦公室，員工人少了，業主也不可能讓你減少辦公面積，所以造成辦公空間空置浪費的現象更加嚴重。

在今天大家對疫情是不是不反復還不确定的情況下，對于經濟或者對公司業務産生很多不确定的情況下，很多公司覺得我的辦公空間的解決方案也必須要增加它的靈活性，來應對未來很多的不确定性。

我相信剛開始公司宣布員工可以在家辦公了，所有人都非常高興，不用每天起早貪黑去擠地鐵，開車堵在路上，就在家里輕輕松松上班。但是時間久了，大家覺得在家辦公有種種弊端，因為你太放松了，缺少工作的提示，思想不能集中，家里又是小孩吵，又是狗叫，讓你的辦公效率非常低下，待在家里缺少運動，精神不振，影響更大的是你跟同事之間的互動少了，你會産生孤獨感、疏離感。還有一點是用家里的網絡，網絡不穩定，數據傳輸的安全性也是有擔憂的。

在這種情況下到底有沒有一種辦公方式可以是兩全其美的？我們認為是有的，答案就是公司要多采用靈活辦公的空間。

在今天得益于通訊技術或者是科技的發展，辦公完全就可以濃縮在你的筆記本電腦或者你的智能手機當中，你在哪里都能辦公，你可以在家辦公，在星巴克辦公，在公園辦公，都無所謂，因為你的設備不成為一個辦公的障礙。

但是辦公的障礙還有兩個關鍵因素，第一個是你必須有一個非常安靜的不受打擾的環境，第二個是你有一個與人互動社交的機會。靈活辦公正好就是能夠提供這樣一個場景，來滿足辦公最需要的這兩個要素。

IWG在前幾年就已經洞察到靈活辦公的需求，也了解到要解決辦公所存在痛點的解決方法在哪里。我們在前幾年，在設點和布局上，就已經從城市中心CBD作為重點，漸漸地擴展到城市的周邊地區，漸漸地擴展到甚至衛星城鎮當中。

有了這樣一種分布式布局之後，今年年初疫情來襲的時候，公司如果有跟靈活辦公的供應商提前簽約，他就可以讓員工或者在家辦公，或者有時候團隊可以在就近的靈活辦公的空間辦公。當然，你有重要的事情，要跟客戶見面，有重要的讨論，你也可以到城市中心你的總部去辦公，這樣辦公場所就變成一個混合體，而不是單一的集中在某一棟樓里面，這樣的混合體有什麼好處呢？

大家可以看到辦公室的布局漸漸地從原來的中心華的布局變為分布式布局，變為去中心化的模式，所以我們認為在未來辦公室市場布局的變化絕對是往這個方向去發展的。

公司對于辦公的需求有不同的場景，靈活辦公能夠滿足這些不同辦公場景的需求，這些場景包括你在CBD的公司總部辦公需求，也可以包括分公司需要更靠近市場、更靠近客戶的選址需求，你也需要團隊有些協作的空間，靈活辦公能夠給你提供這樣一個大開間的工作場所，有時候公司可能有一些項目小組臨時要增加人員，在靈活辦公的空間也可以找到這些臨時的辦公場所，尤其是今天的很多中國公司開始向海外發展，你到了海外，到了其他的國家，人生地不熟，你要找辦公室，你再去找傳統的辦公室，再去裝修，完全是非常頭疼的事情，幾乎是不可能的事情，所以像IWG在全球布有那麼多的網點，就可以非常容易地拎包入住，就可以關注于你的主營業務，非常快速地進入市場開展你的業務。

靈活辦公還有一個極大的好處就是在辦公成本上提高資金的使用率。上面這張圖的每根柱子是代表公司需要租賃傳統辦公室，每個季度固定的租賃成本，其實日常的空間利用率只有50%多，在圖中用黑色的實線表示，灰色的部分就是閑置的空間。

如果你采取了核心辦公加上靈活辦公這種混合的模式之後，你可以把流動性的員工放在靈活辦公的空間，這樣一來，固定租賃辦公室的成本就大為降低，而上面紅色部分就是公司可以節省的辦公成本。這樣一來公司對于辦公室租賃的資金使用效率就會大為提高。

靈活辦公對于公司來講，對于大的物業來講，都能帶來非常大的好處，我想這些大家都已經熟悉了，我就不再多講了，首先對于公司來講，能提高你的财務的效率，對組織靈活性也大為增加，可以給員工增加他的授權，能夠讓他就近辦公，增加公司的黏性，這些IT設施也為公司的運營提供更高的效率，提供更高的安全表彰。

對于大樓的業主來說，有了靈活辦公空間，在你的大樓當中，就能優化整個大樓的出租率，把小面積的客戶放在靈活辦公空間，你只針對大面積的租賃、大面積的客戶，同時，因為有這樣一個靈活辦公的存在，也能加強你對整座大樓甚至外面客戶的服務能力，也能成為你大樓長期辦公或者是大客戶的孵化器。

下面給大家稍微介紹一下IWG集團。IWG的英文全稱是International Workplace Group，直譯就是國際工作集團，IGW成立已經有30多年了，我們是在英國倫敦股票市場上市的一家公司，你可以非常方便地查到我們公司過去的業績。IWG集團在行業當中确實算全球最大的一家，我們有非常健康的盈利水平和非常穩健的财務背景。

大家可能會問，IWG有沒有什麼經營方面的秘訣。在我們發展的過程當中，我們是采取了一縱一橫的發展策略。

縱向的發展是采用了不同品牌的運營，來滿足靈活辦公市場的市場細分，雷格斯這個品牌大家可能比較熟悉，這是我們集團下面知名度最高的一個品牌，它主要是打造一種非常沉穩、非常嚴肅，或者說是比較專業的商業氛圍，SPACES是我們前幾年收購的一家聯合辦公的品牌，它源自于北歐丹麥，這個品牌主要是吸引目前比較流行的一些創業型公司，鼓勵一些社區、團隊的互動，激發團隊的創造力。

HQ是我們在美國比較流行的一個品牌，它是提供一個比較經濟、實用型的共享辦公。Signaturebyregus，這是雷格斯的升級版，它選擇在城市的地標位置，内部裝修比較奢華，我們還有一個高端品牌叫No.18，主要是選擇一些在城市當中具有歷史意義或者是有文化元素的特别的建築，在這個空間里面我們打造一個非常高端的，可以私人定制的商務服務的共享空間。

剛才講了我們是在縱的方向采取不同的品牌來滿足不同市場細分的需求，在發展的橫向方面，我們努力地拓展全球的網絡。目前在全球已經擁有大約3400多家共享空間，在120多個國家進行運營，我們的客戶數量大概是250萬的全球客戶，我們現在還在不斷地擴張，現在基本上每天都新增加一家網點。

我們對未來靈活辦公市場的判斷還是比較樂觀的，未來10年，從中心化的設點漸漸會發展到城市的外圍甚至衛星城市的設點，所以我們擴展的途徑也會從集中在城市中心，慢慢向邊緣地區發展。在未來我們預估在10年當中整個市場的成長大概會帶來2500億美金的規模。

對這個市場的看好，也取決于不同公司對這個辦公形式的需求增長的動力，其中包括了環保意識、優化成本，對公司員工的激勵所謂，網絡的安全，尤其是它能夠優化每家公司的損益表，你不需要投入固定資産，能夠按需使用，這樣你的損益表看上去就比較漂亮，沒有固定資産的投入。

這個市場規模，在2012年大概只有100億美金，預計到2022年會發展到520億美金，再遠一點到2030年，整個市場公司租用辦公的面積，其中大約會有30%采取靈活辦公的模式，所以這個行業的增長空間是非常巨大的。

IWG鑒于這個市場急速的擴張，我們也采取了雙引擎的成長方式，我們首先是要自身的成長，預計在未來10年内，大概年化率是10%的，到2030年，我們要在全球建立大約1萬家網點，同時我們也會推出特許加盟的模式，這個增長速度可能會更快，大概每年增長30%，到2030年，預計會增長到1萬家，所以IWG集團下面的品牌，包括自營、加盟，會增長到6萬家的全球布點。

在中國，我們目前已經開設了120家中心，主要是兩個品牌，一個是雷格斯，還有一個是SPACES，已經進入的29個城市，從一線的大城市逐漸下沉到二三線城市。

我們近期也在中國推出了特許加盟的模式，我們看好未來的增長，過去五六年這是一個非常熱的行業，大量的資本進入，之後催生了很多新的玩家，也催生了幾家個獨角獸，估值都非常虛高，大浪淘沙。但是在最近一段時間内，大家可以看到一些新的玩家進入之後，由于自己缺乏運營能力，由于缺乏自我的造血能力，都難以為繼，有很大的關店的現象。市場或者人們對這個行業的看法可能也發生了轉變，我甚至看到有的媒體打出了“共享辦公到底能走多遠”這樣的標題。

其實我們對自己這個行業的看法既不是一個非常狂熱的看法，也不是一個悲觀的看法，我們是十分看重這個賽道在未來持續增長的潛力。

這個潛力主要還是取決于你自己有沒有修煉好自己的内功，這個内功包括主要是看你自己整個公司的運營，有沒有建立一個非常穩健的，非常紮實的基礎設施。

這個基礎設施還包括前期選址的評估，包括為了提高樓面面積每平米的效益而進行空間布局的設計，在運營當中，就包括CRM繫統、銷售繫統，還有全球多種語言的呼叫中心，還就定價也非常重要，我們看到現在市場上因為進入的人太多，拿空間速度太快了，打了都低價銷售，其實這種惡性競争是不健康的，你即使拿那麼低的價格做到滿租你也不能掙錢。所以在IWG集團下面有非常嚴格的價格控制，我們會用非常復雜的價格的算法，來确保每家中心得到一個非常好的盈利水平。

還有很重要的一個方面就是怎麼提高客戶服務的水平，怎麼樣控制在日常運營當中的成本，這些非常精細化的控制。所有這一切，其實正是IWG的核心競争力，現在我們希望通過把我們這些經過30多年發展、積累的經驗，30多年打造的基礎設施，能夠提供給我們的加盟商合作夥伴，讓有興趣的人共同來分享這個行業增長的紅利。

我今天就介紹到這里，謝謝大家。