現場 | 上市起舞 綠城管理IPO首日記

觀點地産網 近期，杭州天空時常飄落雨水，正值長三角梅雨季節，天氣忽陰忽晴。

7月10日一早，位于杭州西湖區文一西路767号的綠城大學内熙熙攘攘，綠城管理控股有限公司的上市儀式便在這里舉行。

因為疫情，很多赴港上市企業都選擇在各自城市舉辦敲鑼儀式，敲鑼這一傳統似乎不能丢掉。在大型LED紅色背景闆前，擺放着和港交所形狀相似的銅色大鑼，大鑼上方的長方形牌子寫着綠城管理的代碼——9979.HK。

上午九點三十分，綠城中國董事會主席張亞東和綠城管理董事會主席郭佳峰手持木棰上台，兩人相視一笑，一起舉棰敲響大鑼，随後面向觀衆揮棰慶賀。

這一鑼聲，也意味着綠城管理結束3年上市長跑，正式登陸港交所。

據觀點地産新媒體了解，綠城管理上市股價表現不俗，首日開盤報2.65港元/股，較IPO定價2.5港元/股漲幅6%，随後股價走高，當日漲幅一度高達35.6%。

敲鑼儀式後，除了張亞東和郭佳峰，綠城中國執董劉文生、周聯營、李駿，綠城中國董事會秘書尚書臣，綠城管理行政總裁李軍等衆多高管同台舉杯慶賀，就連朋友圈里都能看到綠城其他子集團轉發“紅彤彤”的上市海報。

資本市場表現

股市是近期繞不開的話題。

最近一周，滬深兩市出現了放量大漲，僅7月6日當日，滬指上漲5.71%，創下了5年來單日最大漲幅。這是疫情之後，資本市場帶來的“驚喜”，企業的股價和市場估值仍在不斷修復中。

觀點地産新媒體了解，今年上半年已有21家涉房企業赴港遞交招股書，其中12家地産相關企業如金輝、祥生、上坤、領地、實地、三巽、大唐地産、鵬潤、綠城管理、雅城等，還有9家物管企業。

當日除了綠城管理，一同挂牌的還有正荣服務，其敲鑼儀式則在正荣集團上海總部舉行。乘着近期“牛市”這股東風，兩家企業終于迎來上市的第一天。

事實上，涉房企業赴港上市的話題被持續讨論了大半年。疫情雖然打亂了上市的節奏和進程，但企業上市似乎迫在眉睫，綠城管理遞表到正式登陸港交所用了133天。

截至7月10日下午16時，綠城管理股價收盤報3.25港元/股，漲幅定格在30%，當日成交量1.67億股，成交額5.03億港元，換手率8.74%，市盈率17.1，目前總市值62.08億港元。

張亞東在敲鐘現場時表示，這是綠城繫的第三家上市公司，綠城管理從此成為了綠城探索輕資産轉型的“急先鋒”，上市是綠城管理新征程的起點。 

這或許是綠城管理史上最重要的一天，該公司主席郭佳峰也在随後表示，上市意味着公司将從綠城中國這個廣闊的平台起航，以“中國代建第一股”身份，開啟新的篇章。

作為資本市場的“新苗子”，投資者對于綠城管理的股價态度表現不一。不少分析人士表示，從綠城管理上市前的暗盤交易情況看，投資者分歧較大，空、多各有一派人士。

數據顯示，7月9日，綠城管理暗盤交易開盤價為2.5港元/股，與招股價持平。随後，綠城管理股價逐步拉升至暗盤交易高點3港元/股，漲幅20%，當中既有以2.1港元或折價16%出讓股份，也有高于招股價搶籌的投資者。

由于沒有先例，綠城管理上市後的表現仍有待觀察。僅從首日開盤股價上漲30%來看，綠城管理“輕資産”這一特點也意味着較低的負債和穩健的财務水平，這或許是投資者看好的原因之一。

和傳統開發商相比，代建服務商的輕資産屬性，使它能通過輸出管理、品牌，投資規模小、财務杠杆小、抗周期性和較高利潤率等特點獲得市場青睐。

綠城管理“10歲”

若從2010年成立之日起算，綠城管理已經10歲了。若比喻為人的一生，這是孩童學會起跑後，逐漸長大的階段。

觀察綠城管理的高管團隊可以發現，當中還有不少綠城中國領導人的身影。綠城管理董事會由2名執董、3名非執董和3名獨立非執董構成，其中郭佳峰為董事會主席兼非執董，張亞東、劉文生均為非執行董事，三人均在綠城中國任職。

此外，綠城管理團隊則包括執董兼行政總裁李軍、執董兼執行總經理林三久，副總經理有四位，包括詹麗英、祝軍華、殷捷以及戴俊凱，基本上為“老綠城人”，甚至有的高管早在1997年便已經加入綠城。

綠城管理的代建規模也得以保證。該公司三大業務分部包括商業代建、政府代建及其他服務，截至今年一季度擁有266個代建項目，管理總建面約6980萬平方米，包含150項商業代建項目及116個政府代建項目。

過去兩年，是綠城管理的規模快速增長期。僅2018上半年，綠城管理新增項目87個，超過歷年全年項目增長數；2018及2019年全年，錄得新訂約代建項目分别為106個和72個，新訂約建面分别2240平方米及1600平方米。

此前李軍在接受觀點地産新媒體采訪時表示，規模不再是綠城管理的問題，規模增長是順理成章的結果，而管理項目數量的增長已不再是他追逐的目標。

值得一提的是，近三年，綠城管理在商業代建項目數量上，獨自運營的占比在不斷減少，合作的項目占比則在逐步擴大。數據顯示，2017至2019年，該公司商業代建合作運營的占比從46%提升到了61%。

招股書還顯示，2017-2019年，綠城管理代建業務銷售額分别為430億元、552億元及664億元，年復合增長率為24.47%，銷售額占同期綠城中國總銷售額的29.39%、35.29%及33%。

在營收和利潤表現上，這是綠城管理需要為之努力的方向。近三年數據顯示，該公司收入從2017年的10.16億元，增長至2019年的19.94億元，三年復合增長率為40.09%。

此外，綠城管理的利潤則從2017年的2.59億元增長至2019年的3.89億元，三年復合增長率為22.55%；這三年毛利率分别為56.8%、50.2%和44.9%，有略微下滑的趨勢，這不得不引起管理層重視。

若具體到綠城管理的業務上，商業代建的毛利率從2017年的61.4%降至2019年的46.2%，政府代建的毛利率則從38%升至43.3%，其他服務的毛利率表現為從2017年的41.3%降至28.3%。

在上市致詞時，郭佳峰公開講的第一句話是“要始終記得‘為何出發’”，未來，綠城管理的發展會走向何方，這是值得期待的。

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