最後的土地整備者 深圳國際35億稅前收益前海賬單

觀點地産網 關于深圳前海土地整備的話題，在深國際的讨論群里已經聊了五年多時間，這一次前海三期項目的披露，距離整備工作的完成又近了一步。

7月2日早間，深圳國際控股有限公司發布一則公告稱，簽署前海土地使用權出讓合同，涉及土地面積約4.12萬平方米，並确認稅前收益約人民币35.53億元。

在深圳昂貴的土地面前，這批前海土地的整備将釋放不少紅利，這也成為前海“地主們”發展最有力的籌碼之一。

這是今年以來深圳國際披露的第二起前海土地整備項目進展，但距離首次披露已經過去5年時間。

疊加疫情的影響下，國内經濟形勢充滿不确定性，深圳國際正加速推進前海土地的整備工作。

前海“三大地主”招商局集團、中集和深圳國際中，當屬深圳國際涉及的土地整備面積最少。但深圳國際表示，随着未來置換土地資源開發及價值釋放，将進一步促進業績持續增長。

早在2016年中，招商局集團便規劃好前海土地整備的出路。

簡單來說，首先是置換工業用地，通過與政府4:6的方式确認置換土地的價格和增值收益後，第二步便是與政府成立項目公司合作開發地塊，以釋放土地紅利。

“效仿者”深圳國際

2013年5月，深圳出台政策，提出前海合作區内土地進行“工改商”後，前海“地主們”便躍躍欲試，試圖成為第一個嘗到土地紅利釋放的企業。

2015年底，深圳國際首次披露前海土地整備框架協議，彼時公告中稱，其擁有5宗面積合共約38萬平方米的前海土地，並提出首期啟動3.88萬平方米的物流倉儲用地，變更為以産業辦公為主、配套商業和居住的綜合性用地。

然而，框架終究是框架，一年過去後，這一項目進展遲遲未披露。就在人們都感到疑惑該如何分配前海土地復雜的利益糾紛時，2016年招商局集團成為了“第一個吃螃蟹的人”。

招商局置地在該年6月18日的公告中稱，以組建合資公司為突破口，加快推進前海土地整備和開發建設，探索“小政府+大企業”的企業化管理、市場化運作新模式。

據觀點地産新媒體了解，合資公司的股權結構拟定為政府與企業50:50的比例劃分，由招商局集團實現财務並表，同時需向政府配建移交一定規模的總部與産業用房，用于服務保障深港合作。

随後在該年8月31日的公告中，關于土地增值收益的劃分，招商局集團更加詳細地闡釋，扣除55%置換用地及原規劃條件下土地使用權的補償價值後核定土地增值收益，該土地增值收益扣除5%政策性剛性支出後，剩余部分的40%作為對企業補償。

換而言之，這也确定了“後來者”中集和深圳國際在處理前海土地置換所得的土地增值收益分配方面，政府和企業就土地增值收益分享的比例為6:4。

值得一提的是，土地增值收益表現為企業的賬面收益，事實上這僅僅是前海土地整備的第一步，直到第二步成立合資項目公司開發後，這批土地才能迎來巨大的開發價值。

有了招商局集團在前面鋪路，深圳國際停滞不前的首期前海土地整備工作，也迎來了新進展。

同年12月2日，深圳國際敲定首期項目涉及的三宗地塊用途及計容建築面積，随後針對住宅用地引入深圳國資委，後者注資11.2億元于項目公司，進而持股50%。

由此，深圳國際前海土地整備工作拉開了序幕。随後在2017年，中集與深圳規土委、前海管理局簽署框架協議，同樣沿用了上述“雙赢”辦法，包括土地增值收益等。

同時，深圳國際也在該年就土地增值收益六比四的分享原則等訂立了補充協議。

深圳國際前海賬單

今年年内，深圳國際披露了兩項前海土地整備工作進展，涉及面積8.24萬平方米，預計帶來稅前收益合共57.4億元。

這是自2016年後，深圳國際再次發布有關前海整備的公告。

據觀點地産新媒體了解，此次深圳國際2家全資附屬公司分别與前海管理局簽訂土地使用權出讓合同，涉及3宗土地面積4.12萬平方米，計容建築面積17.25萬平方米，土地出讓價款合共約36.52億元，合同地價無需支付予前海管理局。

其中，5萬平方米住宅建築面積和2.5萬平方米公寓建築面積均可銷售，同時7.95萬平方米辦公建築面積和1.7萬平方米商業建築面積，計劃與前海管理局深度合作構建保稅研發設計中心、國際物流分撥中心、深港配送中心、保稅展示交易中心。

此外，土地增值收益，除計提中央和廣東省5%政策性剛性支出以外的剩余應計提部分，如今後政策發生變化或因其他原因需要補繳，由深圳國際按照40%比例負責承擔。

這三宗地塊為深圳國際土地整備協議中的置換用地，通過等價置換土地方式取得地塊的土地使用權，合同地價（包括土地使用權出讓金、土地開發金和市政配套設施金）不再另行收取。

據此，深圳國際獲取了新規劃條件下的土地面積合共約12萬平方米，總建築面積約39.58萬平方米，其中住宅建築面積19.1萬平方米，公寓建築面積2.5萬平方米。

深圳國際還表示，基于以往披露的公告，前海土地整備補償将為集團帶來合共約83.73億元的土地價值。

若加上前兩次的前海項目，目前深圳國際就前海土地整備涉及的面積為12.93萬平方米，計容建築面積38.28萬平方米。

粗略計算，深圳國際還有逾25萬平方米前海土地面積待釋放。

在深圳國際的業務架構里面，除了物流園、物流服務、港口、收費公路及其他投資業務外，前海項目和梅林關項目被歸類到集團物流園轉型升級業務中。

2019年報顯示，深圳國際錄得收入168.2億港元，同比增長45.2%；股東應占利潤50.2億港元，同比增長19.2。該年底，深圳國際前海二期項目簽訂土地補償合同，並于2019年度确認一次性稅前收益約24.6億元，貢獻股東應占利潤約18.4億元，占比約37%。

在前海首期項目中，住宅項目已于2019年10月開始預售並實現回款。深圳國際表示，項目預售情況優于預期，截至去年累計去化率達90%。

開支方面，深圳國際2019年資本開支約57.4億元，其中聯合置地及前海項目開支合共16.1億元，占比28%。

若從已投入運營的角度看，深圳國際的西部物流園（主要負責前海項目）已投入運營面積為11.1萬平方米，占比仍不足一半。可見，深圳國際未來要走的路還很長。

同時，因為今年的疫情，深圳國際的收費公路、物流等核心業務受不同程度的直接影響。一份市場研報稱，因核心業務收入可能出現下降，預計深圳國際2020年總收入和淨利潤将出現下滑。

該份報告表示，利潤下滑一方面因為2019年基數較高，另一方面則源自于核心業務收入下滑導致盈利規模的下降。

是次深圳國際披露的前海三期項目進展，預計錄得2020年稅前收益近36億，或許能為公司的業績“雪中送炭”。