房企融資拼圖 價值變現中的地産基金想象

（2020年6月14日）近年來房地産金融政策整體偏緊，市場對于資金監管逐漸升級，行業融資正面臨發展難題。随着房地産融資渠道收窄，地産行業的銀行與信托融資受限，房地産基金憑借着其高流動性、強大的變現能力和管理能力、有效分散風險等特點在存量市場窗口下迅速崛起，成為不少房企募資的重要途徑。

據基金業協會數據顯示，截止2019年中國地産基金市場已有近一萬七千億的基金管理規模，但由于政策及市場承壓，尤其是信托、發債等限制性措施的出台，自2016年以來地産基金增速一直處于下降狀态，2019年全年募集總規模僅為2000億元。

值得注意的是，6月10日，中國信托業協會發布的《2020年1季度中國信托業發展評析》顯示，2020年1季度末房地産信托占所有信托産品的14.57%，信托行業投向房地産領域的資金總額為2.58萬億元，同比下降8.1%，較上年有明顯收縮。

而在銀行、信托等融資渠道縮窄的市場環境之下，地産私募基金以其募集優勢進一步填補了資金空缺。據中國基金業協會數據顯示，截止2019年末，私募基金整體規模接近14萬億元，較上年增長9603.56億元，同比增長7.52%。據觀點指數不完全統計，在2019年6月至今這一年内在售房地産私募基金規模近103億元。

盡管在資金募集與資産管理方面，房地産基金具有獨有的優勢，但國内地産基金的發展依然任重而道遠。由于内地並沒有嚴格意義上正式的REITs産品，目前在市場上發行的産品多數為固定收益，投資人過于依賴發行主體的擔保；另一方面，内地的REITs市場處于剛剛起步的階段，政策也並不完善，多數産品並不能像美國等成熟市場上發行的REITs産品一樣可以順利的退出。

從市場規模上看，自2014年首單類REITs發行以來一直處于穩定增長狀态，僅2018年稍有回落。根據RCREIT數據顯示，截止2018年我國共發行類REITs産品43只，發行金額累計903.21億元，持有物業類型主要為購物中心及寫字樓。

來源：RCREIT、觀點指數整理

來源：RCREIT、觀點指數整理

而在2020年4月30日，基礎設施公募REITs試點啟動推行讓資本市場沸騰不已。公募REITs新規的出台彌補了中國基金行業的空白，通過公募REITs可以有效拓寬投融資渠道，推動房地産資産證券化的進程，提升市場透明度。盡管現階段公募REITs僅覆蓋倉儲物流、産業園等基礎設施，但随着公募市場逐漸成熟，未來最終會實現向其它業态領域如商業地産的推廣。

另一方面，在市場矚目之下，萬科旗下的萬緯物流發行了首個純權益類REITs産品“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”。此前所有類REITs産品多數為類固收産品，而萬緯物流最大限度參考了國外成熟REITs模式，采用“純權益型”結構且底層資産采用市場化方式進行管理，所有運營收入和退出收益只來源于運營現金流和資産增值。這對萬緯物流的管理能力是一個極大的挑戰，也是中國REITs産品邁向成熟的標志。

總體來看，國内的地産基金市場在一步步走向成熟，同時也越來越多元化。在相關政策的指引與鼓勵下，中國地産基金未來必将發展成為一個更加健全的金融市場增益中國經濟。在此之中，誰能夠抓住這個機遇，引領未來的行業潮流？又有哪些品牌獲得了業内人士和投資者們的一致認可？

為此，觀點指數研究院綜合各項指標，評選出“2020年度影響力房地産基金品牌表現”，並将在8月舉行的博鰲房地産論壇現場揭曉，屆時近千名最具智慧的房地産業、金融業及商業精英将齊聚于此，見證行業荣耀與風采。與此同時，《2020中國房地産行業發展白皮書》也将同步發布，從專業、研究的角度全方面透析行業百态。