現金流承壓與利潤思量 市場挑戰下的房企财務競技

（2020年6月7日）2020年無疑是特别的一年，一場席卷全球的疫情沖擊着每個人的生活，見諸于市場經濟之中，對企業是一場意料之外的生存挑戰與考驗。出色的運營之道及市場謀略無疑能為企業在形勢多變的市場局勢中站穩一席之地。如若要窺視企業運營的方式，财務數據便提供了一個最為直觀而具體的窗口。

具體而言，以2019年财報數據為例，根據申萬行業二級分類為房地産開發的企業數據顯示，香港上市的房企整體平均毛利率為37.85%，而内地上市企業的平均毛利率為35.81%，略低于前者。當然這一定程度上由于香港上市的房企包含了如碧桂園、中國恒大、中國海外發展等頭部房企導致平均毛利率的拉升。

而觀察平均淨資産收益率（以平均法計算），則會發現香港和内地上市房企的差距更加明顯。内地上市企業平均淨資産收益率僅為6.26%，而香港上市房企淨資産收益率則達15.22%。從淨資産收益率對比圖中，該差距則更為直觀。圖中凹槽完全錯開，表明差距具有顯著性。

考量企業運營水平，對現金流的分析必不可少，這其中關注度很高的指標便是企業自由現金流，該指標去除非現金費用的影響之外，加入了對運營資本變動的考量。正由于企業自由現金流是公司在滿足正常運營開銷後的現金流，不僅為企業提供業務發展提供了可用資金的同時，也為企業再融資提供了信用保障。若是根據2019年财務數據顯示（僅考慮穆迪評級的房企），通過企業自由現金流對比圖中可以發現，投資級房企的自由現金流分布更加偏右，意味着多數投資級房企能夠保持正的自由現金流。同時，即便在出于投資發展的因素影響而導致自由現金流為負的情況下，投資級房企也表現地更加節制，即左側尾部相比高收益房企更短。

當然，衡量财務表現情況，不應該單單僅從一個指標出發，而是應該綜合各項指標理性分析。因此觀點指數研究院通過長期跟蹤房企的财務表現，結合盈利能力、償債能力以及資本結構等各指標，綜合評估企業的财務健康度。同時還結合管理與效率、商業運作能力、品牌價值與社會貢獻等方面綜合評定企業的财務表現狀況。

2020年實為多事之秋，但越是在磨難之中越能彰顯企業的實力與底蘊。在一年一度的博鰲房地産論壇即将開幕之際，觀點指數根據通過企業的各項表現，力求公正客觀地評出“2020房地産年度财務表現”，以表彰2020年上半年在資本市場具有高度影響力的房企。與此同時，《2020中國房地産行業發展白皮書》也将同步發布，從專業、研究的角度全方面透析行業百态。