對話第一太平戴維斯 疫情下物流地産和商用物業地産的機遇與挑戰

觀點地産網 一場新冠肺炎疫情，對各行各業都造成了巨大打擊。但風險與機遇並存，行業的更新叠代也在悄然發生變化。

廣州市統計局的數據顯示，廣州傳統的制造業以及零售相關的需求在短期内受到沖擊，一至二月零售總額同比下降了14%，而實物商品網上零售額，則同比增長達35.8%。

疫情推動新零售業線上業務的發展，從而加大了對物流倉儲的依賴。近年來伴随電商及新零售業的發展站上風口的物流地産，也因此迎來了新的發展機遇。

相比之下，發展較為成熟的商業地産在疫情當下，受到的影響更多是消極的。

除此之外，就廣州、深圳而言，新增市場供應在這一年達到峰值，也将會增大去化壓力，使得整體市場呈現疲軟狀态。

物流地産新局

“在大灣區也好，或是華東、華北也好，一個可售的標的或資産包，只要拿出來，很快就被市場消化掉”。第一太平戴維斯華南區副董事長，廣州董事總經理劉蔚海先生稱，物流地産投資市場的一直都是熾熱的，而相關競争也一直都是激烈的。

事實上，自普洛斯2003年進入中國以後的十年間，外資占據了國内物流地産市場的大半江山，包括嘉民、安博、豐樹、寶灣等。同時，以黑石為主的外資基金或投資者對國内物流闆塊的青睐也一直熱度未減。

近年來，易商紅木、宇培等本土物流地産商，阿里、京東、蘇甯等電商巨頭，萬科、碧桂園、綠地等轉型中的房地産企業，也都紛紛參與搶奪物流地産這塊蛋糕。市場格局正在悄然發生變化，呈現“本土物流地産商表現較外資更為激進、操作方法更為靈活”的趨勢。

投資市場的競争熾熱化，主要受高收益率和供應的稀缺性兩個因素影響。

一方面，相對比收益率一直呈現急速萎縮狀态的其它房地産業态，物流地産的投資回報率一直徘徊在較高水平，“2010年左右的回報率可達9%，而目前就廣州、深圳而言，回報率也能達到5.5%”，第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇先生表示，“這比住宅、寫字樓、商鋪等闆塊的投資收益率是高出很多的”。

另一方面，國内的第三方物流以及電商領域發展過于強勁，導致物流倉儲的需求也一直在急速發展。根據相關報告，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求将遠大于供應，缺口超過1億平方米，短期内市場将維持供不應求的狀态。

物流地産的本質依舊是“地的生意”，然而相對應的土地供應十分缺失。“可以看到，過去三年以及未來三年，土地稀缺的一線或準一線城市，幾乎沒有新增供應用地可以拿來做新的倉儲”。

不過，就一級市場而言，供應的稀缺導致一部分需求的外溢，如上海周邊的太倉、廣州附近的佛山、深圳附近的惠州、東莞等，成為投資開發商青睐投資建倉的主要市場之一。“承接需求的為一線城市衛星城及位于交通大動脈的重點城市，主要考慮這些城市具有高速公路、鐵路、港口等基礎運輸繫統”，劉蔚海表示。

而在二級市場，物流倉儲現有的投資標的較小且散亂，可供選擇不多，缺乏集聚效應。投資開發商要在已有的物流倉儲網絡中開展收購，“一般需要買一個跨地區的巨大資産包才能算的過賬來”。

撇開市場氛圍等因素，供需矛盾是較為根本的問題。對于投資開發商而言，除了寄希望于政府放松物流地産的用地審批以外，能為發展物流地産提供新的發展方向的一個思路是——對舊有的倉儲進行改造和升級。

“目前來說，我認為對于舊有倉儲的改造和升級肯定是一個機會，是一個窗口”，謝靖宇表示。

但顯然，在工業增量用地規模減少的形式下，提升單位面積物流倉儲的租金和效益是對企業提出更高要求的一個課題。

就目前的市場情況來看，根據第一太平戴維斯發布的數據顯示，廣州全市非保稅高標倉平均租金39.5元每平方米每月，空置率8.2%。如若按正常市場氛圍預判，租金會持續往上走，空置率則在低位盤旋。

謝靖宇補充道，“疫情當下，第一季度的租金暫時維持穩定，但預判第二季度會呈疲軟狀态，整體沒有太大跌幅。”

廣深商用地産挑戰

與物流地産市場相對比，商用物業地産在供需方面則表現更穩定些，但不管是寫字樓市場還是零售物業市場，在今年都将迎來一個新增供應歷史高峰。

寫字樓市場方面，根據第一太平戴維斯發布的報告預判，2020年廣州和深圳都會有巨大的新增供應，尤其廣州将迎來新的歷史供應高峰。

“這麼多新增供應進入市場的前提下，未來一到兩年的時間里，空置率會呈現出線性增長，随之租金會持續下跌。”謝靖宇如是看待，“受疫情影響，市場去化在宏觀經濟本就已經放緩的基礎上增添了更多的不确定性”。但與廣州相比，深圳的供應量更大，租金因此回調幅度理應較廣州更大。

如果所有既定2020及2021年入市的項目都能如期進入市場，結合宏觀經濟這兩年内的增速預測以及市場去化能力等因素，目前預判，未來兩年廣州寫字樓空置率料将突破13%，而深圳寫字樓空置率預計超過30%。

租金方面，就目前反映的數據來看，第一季度廣州和深圳都出現中期下跌的狀況，深圳環比下跌1.6%，廣州環比下跌1.5%，下跌幅度相若；同比方面，深圳的跌幅更大，下跌将近9.7%，廣州同比下跌3.3%。

“深圳跌幅大的原因，目前來說不是因為疫情，更多是因為市場供需的基本面情況。”

而零售物業市場方面，截止到第一季度期末，廣州和深圳都沒有新增供應。受防疫活動影響，現有零售項目諸多業态暫時停業，且品牌裝修以及新項目入市推廣活動等均受停工限制。

從供需角度來看，2020年-2021年，廣州會迎來一個新的歷史高峰。2020年，廣州和深圳的零售物業新增供應分别達102.5萬平方米和33.8萬平方米，未來5年新增供應預計分别達到335.2萬平方米和187.5萬平方米。

展望2020年，供應高峰會令到廣州零售物業平均租金結構性拉低；更多的零售品牌會青睐于在深圳開首店、華南首店或是其他的大型店鋪，但是深圳租金的跌幅是小于廣州的。

值得注意的是，廣州的供應量較高，但零售品牌更青睐于深圳市場。原因為何？謝靖宇認為，受人口和歷史因素的影響，廣州零售物業的市場發展速度一直都比深圳高，目前其發展空間已外溢到非核心區，發展新的社區型、小型區域性的購物中心。

新增供應集中在非核心區，因此廣州零售物業去化的壓力有可能會增大。而深圳目前來看供需關繫呈現出穩定的狀況。

估算人力、租金等成本，很明顯深圳的利潤收入平均高過廣州，所以對零售品牌的吸引力度要稍微略高于廣州；且深圳目前的有效供應更多一些，暫時來看，對于零售商來說，選擇深圳能快速赢得收益。

零售商可能會稍微延後布局廣州。但謝靖宇表示，不必為廣州零售業态的活躍度擔憂，廣州和深圳在大灣區區域經濟發展中扮演着重要的雙引擎角色，經濟活動發展、居民收入和花銷能力提高等方面的同步性還是很高的、活躍度相差無幾。