觀點直擊 | 深圳控股：繞不開的股權投資與粵港澳大灣區

觀點地産網 3月31日，在深圳控股2019年業績會上，列席高管對于有關恒大分紅的提問，守口如瓶，當中包括董事長呂華、執行董事及總裁黃偉、執行董事及副總裁劉崇、副總裁董方、首席營運官朱國強。

深圳控股與恒大的淵源起于3年前。

2017年5月31日，深圳控股通過全資附屬公司深圳市深業深恒投資有限公司與中國恒大集團的附屬公司訂立投資協議，向恒大地産資本投入人民币55.0億元，目前持有恒大地産1.7626%的股權。

根據投資協議條款，恒大地産于2017、2018、2019年的淨利潤有約定的指標。其中，恒大地産已達成2017年、2018年淨利潤的承諾，深圳控股于2018年下半年獲得2017年紅利約人民币5億元，獲得2018年紅利約人民币7.8億元，該股息分配時間由2019年12月31日前延期至2020年1月2日。

對此，深圳控股管理層並未在會上表露任何的擔憂，現場高管表示，深圳控股與恒大進行了密切的溝通，並表示“有一繫列的分紅保障，我們也進行了測算，對2019年（恒大）利潤分配有信心”。

就在同一天，中國恒大同樣舉行了2019年度業績發布會，有關利潤承諾，他們是這樣表示的：“恒大對投資者的業績承諾已經超額完成了。恒大向第一、二輪投資者的業績承諾是，2017年、2018年及2019年三年淨利潤合計達到888億，且三年内每年向股東派息不少于60%。”

除了恒大問題外，深圳控股對其他問題同樣“遊刃有余”。這當中與企業“低負債”“現金流充足”“網紅盤”等幾個關鍵詞分不開。

據深圳控股公布的2019年度業績報告，公司淨負債率（負債只包含銀行貸款及其他借款）為26.8%，包含最終控股公司貸款及其他所有帶息負債後的淨負債率為40.7%，較去年底下降13.5個百分點。截至2019年底，賬上現金余額（包括受限制現金）124億港元。

在土地準備方面，被問及“是否會加大拿地力度”，深圳控股方面給出的回答是肯定的。

呂華表示，疫情對于高負債的企業影響較大，而對于深圳控股來說則是一個機會。他稱作是“風險平衡的策略”，即一方面要考慮開發速度，同時也在強調公司開發的收益和風險的規避。

管理層對于加大土儲的問題意見表現得非常統一，他們紛紛表示，深圳控股有100多億元的現金儲備，而且能夠從銀行獲得成本較低的融資，希望趁着市場動蕩的機會，增加一些土地儲備，並且表示深圳控股“已經準備到位，等市場機會出現會果斷出擊”。

這次深圳控股業績會中，還有兩個高頻詞便是“深圳”與“粵港澳大灣區”。

深圳控股在業績會上表示，公司将繼續看好深圳房地産市場。管理層指出，深圳作為人口淨流入城市，是财富的集聚地，面臨着土地供應量緊缺與供求矛盾突出的問題，認為深圳房地産會出現反彈。

在買地計劃方面，副總裁董方提到，深圳控股年今年買地計劃預算不低于60億元，首先是聚焦于深圳，在廣州、南京，粵港澳大灣區有合适的項目會優先考慮，他強調“深圳是重中之重”。

大灣區的确是深圳控股放雞蛋的主要籃子，當中深圳市場對于深圳控股而言尤為重要。

據深圳控股發布的2019年年度業績報告，公司年内實現合同銷售收入168億元，大灣區項目占到88%。其中，深圳項目銷售額占總銷售額比例約80%，當中包括深業中城、泰然立城、前海頤灣府、深業東嶺、泰富廣場。

其深圳項目中不乏“網紅盤”，例如，深業中城一期住宅項目實現開盤售罄，前海頤灣府開盤去化九成。

此外，深圳控股年内結轉銷售收入中，深圳項目占比超過一半，達到60%。

從土地儲備來看，截至2019年12月底，深圳控股土地儲備規劃總建築面積約438萬平方米（權益部分383萬平方米），計容建築面積327萬平方米（權益部分291萬平方米），大灣區土地儲備計容建築面積占比達51%。

在投資物業方面，深圳控股同樣集中在深圳市場，于2019年12月31日，深圳控股投資物業總面積約129萬平方米，其中81.8%位于深圳。

另外，深業控股在深圳市場的商業運營業務也取得了較大的成功，據管理層介紹，深業上城商業部分于2018年開業，招商率達88%，年度銷售額超過20億元。塘朗城購物中心作為深圳大學城區首個購物中心，于2019年7月26日開業，截至2019年底，塘朗城招商率達88%。此外，深業東嶺商業部分招商率達70%。

對于未來五年的規劃，呂華表示，深圳控股會繼續以房地産開發作為最主要的利潤來源，包括住宅、商業地産等，計劃未來五年要重點打造運營類業務。

呂華續稱，未來在投資類物業證券化上也會進行謀劃，公司還在組建幸福産業集團，包括醫、康、養等闆塊，也将與深圳政府針對普惠性質的養老業務進行積極合作，加大拓展力度。