觀點直擊 | 中梁慢下來的銷售 負債增加與毛利率緩速中下調增速(實錄)

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2020-03-31 18:40

  • 從上市以來,“速度”始終是中梁被市場議論的焦點之一。

    觀點地産網 踩着三月的尾巴,中梁控股交出了上市之後的首份年度成績單。

    3月31日上午,中梁董事長楊劍、首席執行官黃春雷、地産業務聯席總裁陳紅亮、李和栗,首席财務官遊思嘉、公司秘書楊德業出席會議。

    由于上市的“落後”導致市場對企業了解不足,加上自帶“高負債”“黑馬”等標簽,因此,中梁過去一年的利潤數據、現金流情況,以及接下來的投資策略、供貨安排等大小問題,無一不受到衆人的關注。

    一如既往的是,楊劍除了開場致辭外,整場會議中都未再次發聲,更多時候是交由李和栗和楊德業來負責介紹公司業績和解答媒體提問。

    于2019年,中梁控股總收益為566.4億元,同比增長約87.5%;公司擁有人應占核心淨利潤為39.01億元,同比增加約102.3%。其中,物業銷售收益為563.84億元,同比增88%;管理咨詢服務收益2.44億元,同比增15.2%;物業管理服務收益為零,同比減少100%。

    各項銷售數據的增長,讓中梁控股獲得了毛利增幅。于2019年里,中梁錄得毛利131.82億元,較2018年度增長90.7%。而讓人稍感意外的是,在各項數據大幅增長之下,中梁控股的毛利率卻只有23.3%,較2018年增幅僅為0.4個百分點。

    盡管如此,在首次派發末期股息上,中梁仍然表現出了大方姿态。據介紹,中梁拟以現金方式就2019年派發末期股息每股32.8港仙。根據其總股本計算,中梁本次派發末期股息再加上2019年中期股息共約為15.62億元,約占核心淨利潤的40%。

    慢下來的銷售與拿地投入

    從上市以來,“速度”始終是中梁被市場議論的焦點之一,尤其是在同行們紛紛選擇謹慎以求穩健的之後,中梁的選擇顯得有些“另類”。

    于2019年里,中梁共獲取了139個新項目,新增總建面積為1660萬平方米,新增貨值2015億。截至2019年12月31日,中梁累計總土儲約為5700萬平方米,可售貨值約為4433億。

    從金額來看,中梁全年投入買地的金額達到了764億元,權益占比超過60%。按照全年銷售1525億元來計算,中梁去年的買地投入占到銷售額的50.1%。

    一季度的疫情給整個行業都帶來了一份不确定性,但這並未影響到中梁繼續擴張的計劃。

    “疫情對行業的影響是短期的。”李和栗表示,需求仍然存在,只是因疫情而被延後了。“疫情對我們全年買地的預算影響較小,初步預算今年仍會根據銷售額的50%-60%去投資。”

    從區域上看,中梁2019年的拿地方向重點轉移到了二線城市。在764億元買地金額中,二線城市占比53%,三線城市占比39%,四線城市占比8%。回看2018年,這幾個區域的投資占比分别為32%、54%和14%,三四線城市的投資占比接近七成。

    雖然已經做出了改變,但不得不說,三四線仍然是中梁目前土地儲備的主要戰場。截至2019年末,中梁共有54%的貨值位于三線城市,10%的貨值位于四線城市,二者占比超過了六成。

    随着棚改紅利的消退,這一部分貨值的去化情況或許是中梁未來需要面臨的一個問題。而從這個角度看,中梁如今執意堅持繼續大手筆拿地,或許也包含了想要加速改變土儲結構的意圖在内。

    對此,李和栗表示,随着政策紅利的退去,三四線市場出現比較大的分化,部分城市還是存在着一些結構性的機會。不過,他也指出,中梁目前還是圍繞着轉二線、轉省會和轉中心城市的投資策略。

    關于今年,中梁的目標是1680億元,同比增幅為10%,與2019年相比這個速度慢了不少。于2019年,中梁的合約銷售金額為1525億元,同比增長了50%。“我們初步定下,未來每年的增長率保持在10%-15%之間,今年由于受到疫情的影響,所以定在了10%。”

    負債增加與毛利率緩速

    按照新增項目的數量計算,中梁去年平均每兩天便拿下一宗地塊。而要維持如此大手筆的拿地速度,中梁需要在現金流上投入更多的精力。

    2019年9月,中梁發行了3億美元優先票據,年利率為11.5%,這也是其首次嘗試在境外融資。于2019年里,境外融資在中梁的整體融資結構中占比10%,此外,境内銀行貸款占比50%,境内其他借款占比40%。

    于報告期末,中梁手中現金及現金等價物等合共約為264.95億元,較2018年底增加約14.8%。同時,中梁的總負債為2036.48億元,同比增長了26%;未償還債務總額為401.81億元,同比增長了48.8%。淨負債率為65.6%,同比上升7.5個百分點。

    從年限上看,中梁2019年長短債比例與上一年基本相同,一年内到期債務占比仍高于50%,達到53%。雖然下降了1個百分點,但中梁的短期償債壓力依然不小。此外,中梁一至兩年内到期的債務上升了5個百分點至42%,三到五年期的債務占比則下降了4個百分點至5%。

    對此,楊德業解釋道,中梁今年的到期債務不多,公司也做好了相應的資金準備。在融資方面,未來還會繼續在國外做一些新的融資。

    數據顯示,中梁目前共有以美元及港元計值的銀行結余及現金人民币4.22億元及人民币2.75億元,及以美元計值的優先票據人民币41.95億元。當出現匯率波動時,上述金額均會受到一定的影響。

    對此,中梁目前仍未有任何的外匯對沖安排。當被問及公司如何看待美元債市場時,楊德業表示,關于美元債情況,當前這一市場波動比較大,價格也有所下降,中梁會繼續關注該市場,且不排除會回購的機會。

    随着中梁的各類融資增多,其融資成本也由2018年的43.35億元增加約7.6%至2019年的46.65億元。

    事實上,不僅僅是融資成本,在去年,追求擴張的中梁各項費用支出都在快速上升。數據顯示,于2019年里,中梁的銷售成本為434.57億元,增幅86.5%;銷售及分銷開支為20.3億元,同比增加52.2%;行政開支為25.5億元,同比增長54.7%。

    成本增加的結果反映在了毛利率表現上,相比起同比增長約90.7%的毛利,中梁2019年增幅只有0.4個百分點的毛利率表現顯得普通了許多。

    對此,楊德業解釋稱,費用也是随着公司的規模同步增長的。他表示,對于中梁而言,23%的毛利率是合理水平。“我們一般的項目毛利率大概在21%-25%之間,我們預計未來整體毛利率大概也會在這個範圍。”

    以下為中梁控股集團有限公司2019年業績發布會問答實錄:

    現場提問:今年中梁拿地的預算是多少?請問在疫情背景下,中梁會不會減少今年的拿地投資?

    李和栗:對于投資的金額,我們主要考慮銷售增長的需求以及市場機會兩個方面因素。那麼2020年,我們初步預算根據銷售額的50%-60%去确定投資額。

    今年疫情背景下會有一定影響,但影響是短期的。需求是存在的,只是被延後,而且近期的土地市場已經開始活躍,包括銷售市場已經開始恢復,對我們全年買地的預算影響相對比較小。

    現場提問:受疫情影響,房地産傳統的線下銷售面臨巨大的沖擊,不少的房地産企業尋求新的營銷方式打破窘境。2月13号,恒大宣布全面啟動網上購房,覆蓋全國所有的項目,請問中梁怎麼看待?對中國房地産未來的市場趨勢有什麼預測?以及中梁會如何應對行業變化?

    李和栗:提到網上購房,包括網上看房、無理由退房,應該都是在疫情情況下采取的一些銷售手段以及銷售策略。在這種情況下我們也有類似無理由退房的政策,我們叫做“預認購政策”,同時也有自己開發的“梁房通“,進行線上認購、線上看房。

    我們剛才講到的無理由退房,包括“預認購政策”,是客戶認購一個月可以選擇放棄簽約。我們也推出了其他的專項行動,包括銷售員的傭金提升等,這是第一方面。

    第二方面,對于市場的後續的走勢,我們整體的判斷在房住不炒、因城施策的情況下,房地産市場還是表現出一個平穩的趨勢。市場應該還是穩健的,但是這里面會有分化在,在策略方面我們還是要堅持全布局、全結構,通過全國化的布局,找到比較好的結構,有效應對市場變化,減少風險。

    現場提問:中梁在2016年到2018淨負債比例比較高,一直到今年回落到65.6%,請問公司希望将來的淨負債率以及淨杠杆率維持在什麼樣的水平?未來有什麼措施能夠改善财務情況?

    楊德業:截止到2019年12月底,公司的淨負債率是65.6%,其實這個是保持在行業比較低的一個水平,公司也希望目標水平大概是在70%-80%之間。

    2019年淨負債率的下降,主要是上市後成功打開了資本市場融資渠道,債權融資的總額會增加,所以我們會持續在未來成長,改善結構,降低一定成本,維持一個比較健康的杠杆水平。

    現場提問:面對疫情的影響,各行業都受到不同程度的沖擊,請問公司如何調整财務策略以保持穩健的資金水平,來應對公司後續的業務發展?現在的美元債市場比較波動,請問中梁會不會考慮進行回購?

    楊德業:在疫情發生以後,我們非常關注現金流的管理。基本上第1個季度,我們對一些基本開支都已經做好一個緊縮的準備,然後保留比較充裕的手頭資金。

    所以現在其實能看到,從土地款、工程款支付,包括其他融資,我們在今年的前期這段時間已經做了非常好的準備,所以在2020年2月底,我們手頭的現金有超過271億元人民币,基本上能夠覆蓋一年内到期的債務。

    同時我們對今年境外到期還款的融資,已經做好準備,境内的也沒有一個集中度,所以我們對整個現金流的管理其實還是在一個比較良好的水平。另外關于美元債情況,現在也看到市場波動還是比較大的,價格還是有些下降,我們會對市場繼續關注,不排除會有一個回購的機會。

    現場提問:公司對于境内跟境外融資的看法是如何?會不會影響有關降低境外非銀行負債的目標,以及可否講一下下調的目標,對于融資成本的整體影響?其次,中梁已經超過千億的規模,目前對于其他産業培養有沒有想法?還是會集中做地産業務?

    楊德業:關于境外融資的情況,目前看到這個市場是比較差的,但是我們覺得是一個短期的情況,也不會說整年會出現這個問題,所以在保持流動性的同時,我們會繼續關注這個市場,會在市場有反彈、流動性比較健康的時候,繼續在境外做一些新的融資。

    今年到期的債務也不多,在今年年底11月份有一個2億境外美金到期的,我們已經準備好了一些計劃。同時我們在發改委申請的情況,在9月份基本上也可以根據現有的政策去申請大概7億美元的額度。今年的話我們會繼續确保資本融資渠道暢通,會維持境外的一些融資。

    李和栗:房地産開發業務為主要的核心業務,目前占比也是非常高的,那麼如果說我們有其他業務,也是圍繞促進我們地産開發業務的良性健康發展來開展的。

    現場提問:中梁去年銷售财務管理費用都有所增加,會不會因為如此導致到公司的毛利率偏低?

    楊德業:關于銷售、财務、管理費用,其實也是根據公司的規模同步增長的。你看到毛利率的情況,2019年全年的毛利率是23.2%,由于公司的經營模式不一樣,根據快周轉,以住宅跟住宅首改為主的開發商來說,大概是一個比較合理的水平。

    所以毛利率的情況跟其他費用的增加是同等挂鈎的。我們一般項目基本上毛利率大概是21%-25%之間,結轉那部分的話,就要看當時的市場和拿地的成本,以及售價有沒有受限價、限購情況的影響,我們預期未來會在21%-25%之間的一個水平,但随着融資結構改善,然後我們進一步會降低融資成本,從而進一步增加毛利率。

    現場提問:管理層介紹一下2020年預計的回款銷售去化的情況,想問一下關于今年整體境内外的融資計劃,第三個就是股市債市比較波動,請問公司對于未來的派息政策有沒有一個想法?

    李和栗:2020年全口徑的銷售目標,目前初步定為在2019年基礎上增長10%,就是1680億元。對于回款的情況,2019年的銷售回款是90%,那麼2020年基本上也會在這個回款率左右,應該屬于行業比較高的水平。

    楊德業:公司的派息政策一直維持穩定,我們會以核心淨利潤的歸屬部分的40%繼續去派發,從中期到年末的時候,也按這個標準做,所以是一個維持派息的比例。

    現場提問:中梁未來幾年對行業規模及排名的想法是什麼樣的? 2020年的銷售業績目標跟回款率是多少?

    李和栗:應該來說我們的銷售規模發展情況,初步定為一個比較穩健的方向,初步定在每年10%-15%的增長率。2020年可能受點疫情的影響,所以我們初步定10%,未來都在10%-15%。對于排名情況,我們也希望能随着規模有一個同步提升。

    現場提問:中梁的土儲比較多都是在三四線,随着城市分化以及棚改紅利的消退,會不會影響中梁未來的公司銷售?另外今年的拿地規模是多少?

    李和栗:實際上我們目前整個的投資策略是圍繞“三轉“”,即“轉二線、轉省會、轉核心城市”。

    2018年我們對投資布局就做了一些調整,實際上到了2019年,在投資方面,超過90%的投資額是布局在二三線城市,應該來說我們的現在城市能級已經得到大幅的提升。

    随着政策紅利的退去,三四線城市也出現了比較大的分化,部分市場仍存在一些結構性的機會,同時也借助于我們比較嚴謹的投資體繫,繼續堅持全結構布局,根據我們的周期策略,去尋找結構性機會這樣一種打法,來規避風險。

    撰文:陸欣    

    審校:劉滿桃



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