年度演講 | 巴曙松:疫情之下,未來房地産的演變及新趨勢

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2020-03-16 14:57

  • 中國的房地産市場本來就在一個轉型的過程中,再疊加上新冠肺炎的這個特點,就帶來了很多新的趨勢。

    巴曙松(北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家):非常高興參加2020年度觀點論壇,受到新冠肺炎疫情的影響,不僅中國經濟、全球經濟,包括房地産市場也受到很多方面的影響,所以我們怎麼樣觀察疫情帶來的影響,來及時采取應對,把握這些影響帶來的新的趨勢、新的發展的特點、新的規則,這對于我們這個行業的洗牌也會産生多方面的影響。

    新冠肺炎的特點和17年前的非典相比較,它有很多類似的地方,也有很多不太相似的地方。大致來說,新冠肺炎疫情的傳播比非典時期要快,影響比它要大,但是相對的致死率更低。我們分别比較了這兩種疫情确診的人數、波及的省份和死亡率,可以看到相對來說确診人數新冠肺炎會多很多,波及的省份跟非典時期比,也有很多新的特點,非典的時候主要在三個省市,占比超過70%,而新冠肺炎主要就是在湖北占的比重非常大,死亡率在湖北以外也非常低。

    從空間的影響上,我們在這個圖上也對比了一下,我們用不同的顔色來標注了肺炎的确診病例,非典時期和新冠肺炎時期的差異,可以看到在非典時期,總體上傳播的範圍是有限的,主要集中在少數兩三個省市,還有很多省市沒有,或者只有幾例,新冠肺炎傳播的範圍更廣,這些也會影響到我們的經濟,它的不同的差異,對房地産市場不同的影響,中國的房地産市場本來就在一個轉型的過程中,再疊加上新冠肺炎的這個特點,就帶來了很多新的趨勢。

    就整個宏觀經濟來看,現在新冠肺炎對經濟的影響和非典時期比,當時的經濟周期是在往上走的,是很強的,而現在整個大的經濟周期是處于調整期。這是2000年以來的經濟增長,包括一二三産業各自的貢獻,和17年前的非典時期相比,現在的新冠肺炎疫情所影響的經濟結構的構成出現了很大的變化,最典型的一個變化就是第三産業的占比大幅上升,第三産業對中國經濟的貢獻度也大幅上升。我們看到上面那個橙色的部分,就是第三産業對中國經濟貢獻的占比。新冠肺炎疫情對當下中國經濟的沖擊——考慮到中國經濟結構的變化——會比非典時期來得大。第二産業受到的沖擊相對來說較小,它可以正常開工,而服務業有大量的人和人之間的互動,當然這次疫情也會帶動第三産業内部的一些變化,比如說線上化,這在房地産行業也表現得很明顯。

    跟17年前的SARS相比,這次的新冠肺炎疫情還有一個非常重要的特點,就是這次的移動互聯網和一大批非常活躍的電商、物流,提升了經濟應對沖擊的韌性和吸收沖擊的能力。很多城市基本上都封城、停工,基本生活保障很大程度上大家都離不開快遞小哥,它已經成了當前中國城市生活中的一個很重要的基礎設施,它和我們日常用的道路、橋梁、通信一樣,它變成一個非常重要的基礎設施。

    對比2003年來中國的移動互聯網發展的勢頭,移動電話的增長是6倍,移動電話普及率增加了5倍,互聯網上網人數增加了10倍。同時,我們的智能手機用戶在17年前還沒有,當時智能手機還沒出來,現在已經有大量的用戶,包括APP的數量和電商,電商的銷售額跟17年前比翻了1500倍。這是一個非常典型的變化。

    還有就是交通基礎設施和物流的變化。從2003年到2018年,鐵路的營業里程翻了兩倍,公路增長3倍、民航增長5倍、旅客周轉量增長2倍、貨物周轉量增長4倍、快遞增長294倍。所以這是一個雙刃劍。有一個學者研究歐洲的流行病的傳播,他提到鐵路的里程每增加1000公里,每一次傳染病來的時候所增加的醫療支出也會相應地增加一個很大的比例。基礎設施既增加了經濟的流動性,同時也使得傳染的擴散速度在加快。

    對于經濟的影響,我們還是把17年前的SARS作為一個參照,藍色的線是SARS紅色的虛線是預測這次新冠肺炎疫情可能的影響,如果這樣對照下來,大家能夠看得比較清楚的是影響前移了,這次采取的應對措施,它的反映的靈敏程度和嚴厲程度跟SARS時期相比靠前了,所以影響前移,政府比SARS的時候收窄,因為很快就進行了分類分區復工。但是因為我們對新冠肺炎的了解還很有限,還沒有很有效的治療方法、藥物、疫苗,對源頭還不太清楚等等,所以可以看到它是一個緩慢的摸索性的復工和控制疫情之間的平衡,所以這樣就使得它的修復會比SARS時期更慢。所以對照來看,對比SARS時期影響前移,政府收窄,同時它的修復相對比較緩慢。

    對于整個行業的影響,我們看到中國經濟轉型的過程,就是一個新舊交替的過程。從2008年金融危機之後,中國經濟開始回落、調整,在調整的過程中,在總的經濟增長速度回落的過程中,你會看到不同行業表現非常分化,只不過回落的這些行業,傳統的産業占GDP的比重比較大,增長比較快的行業占GDP的比重相對小,所以這就使得回落的部分大于增長的部分,導致GDP回落。但是經濟的構成中,确實有一部分是在調整的,是有漲有落的,這個分化的趨勢疊加上新冠肺炎疫情,也在凸顯出一些新的特點。我們看到受到沖擊比較大的有交通運輸、娛樂業、餐飲業、零售、飲料制造,但是半導體、通信服務、計算機應用、醫療器械、電子制造、紡織、種植還在繼續上升,最典型的大家可以觀察最近這一兩個月中國的口罩生産能力在快速上升,它的擴張能力估計就在一兩個月的時間内就會顯現,因為中國的生産線非常完備,所以恢復的能力、對需求的響應就非常快,很快應該就會成為世界第一大的口罩生産國。

    對房地産行業的影響是什麼樣的呢?房地産本身就處在一個調整的階段,疊加了新冠肺炎疫情之後,使得房地産行業的去化壓力在明顯加大。這個藍色的柱狀圖是房屋這一年新開工的面積,黃色的是商品房銷售面積,深紅色的線就是商品房平均銷售價格,把這三個疊加在一起,大家可以看到什麼?從2015年到現在,房屋的新開工面積一直是在穩步上升的,同時對照這個黃色的柱狀圖(商品房銷售),從2017年到現在是穩中趨跌的。一邊是新開工面積在上升,一方面是商品房的銷售面積穩中趨跌,形成一個什麼結果呢?那就是去化壓力加大。截止到2019年12月份,全國商品住宅開工的庫存大概在29.4億平方米。這是什麼概念呢?平均的去化周期在23.5個月。歷史上比跟2017年年中的水平大致一致。

    現在的房地産企業,在商業模式上還是高杠杆驅動,快速銷售回款的運作模式。這條橙色的線是房地産行業的資産負債率,從2008年以來穩步上升,現在基本上處于一個歷史的高位。這個加杠杆的過程,一方面它依賴于銷售的回款,另一方面依賴于從金融市場重新獲得再融資的能力,現在大概是80%的資産負債率,是一個歷史的高位。受到疫情的沖擊,很多城市的銷售、回款受到明顯的影響,陸陸續續債務到期,這樣就形成了一個擠壓,我們看到2019年這個趨勢已經比較明顯了,2019年公告破産的房地産企業528家,到了2020年1—2月份,已經公告破産的房地産企業是100家。按這個趨勢來算,即使是保持目前的趨勢,其它條件不變,2020年房地産企業破産600—700家是可以看得見的一個趨勢,所以這也是一個洗牌的年份,而疫情加速了洗牌,特别是随着疫情的發展,原來那些杠杆率比較高的企業可能還能維持它的現金流,但是疫情打亂了它的交易的節奏和現金流的安排,這就會使得洗牌的力度比2019年更大,這是一個非常重要的變化。

    這是疫情對于成交量的影響。左邊是全國重點25個城市的二手房成交的情況,右邊是我們觀察跟蹤的全國新房成交情況,而且我們把一線、二線和三四線城市做了一個區分,當然中間還有春節的影響,但是疫情的影響也是很明顯的,二手房的交易從1月底到2月初大幅萎縮,到2月底才開始有些恢復,但是量跟原來比有比較大的差距。二手房的交易跟去年的節後同期比大概下降了差不多94%以上,有明顯的回落。新房方面,有95%的城市的新增房源是零供應,受疫情的影響,大概60多個城市要求暫停售樓處銷售的活動,這樣就出現了陡峭的新房成交的下降,可能最開始的時候三四線的交易有一些支撐,到了2月份下旬陸陸續續開始有所恢復,但是跟原來比還是沖擊很明顯,這一點從歷史對照就能看得很清楚。

    從房地産的資金運作模式來看,它還是一個很明顯的高杠杆率、高負債率,驅動快速開發和銷售的回款,這麼一個特征在受到沖擊的時候,往往就受到的壓力比較大,它的吸收沖擊的能力相對就比較弱,我們把中國的一些有代表性的,公告了他們的信用債到期的情況,和經營性現金流進行對比,紅色是到期的債權的余額,藍色的是經營性現金流(預計2—6月份期間)的情況進行對比,可以看到中間有非常大的差距。

    從統計數據來看,2020年房企境内的債券、海外的發債、房地産的信托,加起來預計的債務是1.46萬億,從今年的月度分布來看,一直是逐月上升,債務壓力的峰值在今年7月份。7月份到期房地産債務是1490億,全年合計1.46萬億,今年房地産債務到期規模比2019年還有進一步的提升,疫情會使高負債率、高杠杆率的模式受到比較大的沖擊,是值得我們非常關注的。我們對比這些有代表性的房地産企業,它的現金流和到期債權,我們也可以預期到,他們必須要找到新的融資産品,或者是加速現金流的回籠。

    在這麼一個新的特點、新的趨勢和疊加上疫情影響的情況下,中國的房地産市場在出現哪些新的變化呢?我把它總結為10個方面:

    一是進入了政策和房價雙穩的周期。房地産市場發展到如此龐大的規模,它的交易活躍程度對整個經濟的影響非常敏感,同時它又是一個國計民生非常重要的領域,既影響增長,也影響國計民生。我們經常觀察國家重要的文件,看到一個非常有趣的現象,每當把房地産的相關内容放到經濟增長部分寫的時候,它是對房地産傾向于扶持和刺激,把它作為刺激增長的工具,每當把房地産放在民生這一部分來寫的時候,基本上就非常強調抑制房價過快上漲、不要給城市居民生活帶來過大的壓力和過高的成本。最近這段時間它實際上是在二者之間的平衡。所以在房地産這個領域,是一個政策也相對比較平穩、房價也大致相對比較平穩的雙穩的時期。在這個大致比較平穩的條件下的結構出現轉型,行業出現洗牌,商業模式出現更新、升級,商業規則出現變化這麼一個大的特征。

    二是高速增長需求最快的時候已經過去了。無論我們按照哪種城市化發展的模型推演、計算,按照世界銀行的模型和按照歐美的城市化走過的路徑,或者即使按照拉美走過的路徑,大家沒有分歧的一點是,未來10年中國城市化率還有上升10%的空間,也就是1.4億人,他們要從農村向城市遷移居住,這個增量需求應該說是中國的房地産市場發展最後一個巨大的紅利,這些人口會到什麼區域,會到什麼城市,這是未來有很大增長的,這一塊的增量住房面積需求就超過70億平方米,這部分的增量在接近尾聲,但是還有一個持續增長的空間。大家通常會說中國的房地産增長最快的階段正在逐步過去,但是現在還有一波成長化的過程。一個很重要的觀察指標就是家庭套數比,在中國的房改開始的初期,一個城市的家庭和對應的成套住房,最開始的時候只有0.6、0.7,一個家庭對應不了一套住房,經過這麼多年的房地産開發,它已經上升到1—1.1之間。

    我們觀察日本、美國這些發達國家走過的道路,它的家庭套數比大概到1.15左右,新房的增長空間就告一段落,主要進入到存量市場。中國目前城鎮化還在繼續推進,疫情暴露出了我們城鎮化過程中還有一些需要改進的地方,比如說為什麼有這麼大規模的人口的流動,其中一個很重要的原因,就是中國有相當一部分流動人口,他在城市工作、生活,但是他不被城市生活所吸納、融合。這次新冠肺炎疫情暴露的這一點,中國城鎮化取得重大成就過程中的不足,暴露了公共服務、應急體繫、管理上的不足,包括智慧城市在應急方面應用的不足,這将成為下一步中國城市化很重要的進一步改進、提審質量的增長點,這也會帶來不同城市之間吸引新增人口能力的巨大的差異。所以很多人在說,下一步不知道要到中國的哪個城市居住,一個很重要的參考指標,你就看各個不同地區的城市政府在這次應對疫情過程中所表現出來的公共服務能力、應急管理能力和資源調配能力,這些比較強的城市,在疫情恢復之後,會展現出更強的吸引人流入的能力。

    所以這個增量的需求還在,即使存量的部分,我們會看到換房的改善需求也還在。我們雖然總體上告别了住房的嚴重短缺,但實際上中高收入階層在改善住房條件方面的需求,也會使房地産市場形成一個增量的需求。所以你觀察很多城市,它的買房行為往往是一串交易行為,賣掉原來的房子,然後再買新房,再進一個房地産增量部分的融資,所以它不能割裂開來看,這是一個很重要的特點,就是增量需求還有,城鎮化還有一波,這是大家沒有太多争議的問題,比如城市化率再上升10%,這是中國的房地産行業要高度關注的一個難得的紅利——增量紅利,包括告别了全面短缺,但是中高收入階層對住房需求的影響,以及通過這次疫情影響之後,帶來了人們很多的觀念、生活方式、對所居住的城市在疫情和公共醫療方面提出了更高的要求,也會帶來增量需求的變化和分化。

    三是流動人口租房需求非常龐大。租賃市場總體發展是不足的,很重要的特點是,租房市場特别是在一二線城市人口流入大、需求量大、供應不足的城市,租房需求大。同時我們也可以看到,流動人口的租房需求得不到有效的滿足,在流動人口内部我們看到它有一個很重要的特點,他在城市生活已經有第一代、第二代,第二代的孩子一開始就是在城市出生、在城市生活,你再讓他回到農村,他跟第一代相比,已經很難回得去了,所以這次的疫情也暴露出我們的城市化過程中,對于這部分人群,怎麼能讓他融入到城市化中間的制度建設和提供支持的不足。這部分流動人口有幾個特點,他在城市長期化居住意願越來越強烈,同時整個家庭在城市居住,他不是一個人來打工,跟改革開放初期一個人到沿海打工,家里人住在老家這種模式比,現在已經是整個家庭出來。同時他的支付能力又不足以支撐購買商業住房,這就産生了非常巨大的流動人口租房的需求。所以房地産市場不僅是不斷地開發房子,租和售怎麼同時開發,同時得到很好的發展。

    四是老舊小區和物業服務,特别是老舊小區的改造,再加上物業服務的需求,在疫情之後應該會有一個比較強的爆發。平時可能沒有這種應急事件的時候,物業管理的好壞對一個小區的價值影響不大,但是通過這次疫情你會看到,管理得比較好的小區和沒有好的物業管理的效率,在應對沖擊方面有天壤之别。它的互助能力、維持小區秩序的能力等等,這會凸顯出它的非常重要的特性,北京、廣州、天津這些發展比較久的城市,已經有一大批房子,它的房齡超過30年,占比非常高,對這一部分老舊小區進行更新改造需求也非常大。物業管理也是一個非常快速發展的行業,在管的面積在200億平方米,可能未來整個行業的規模,有物業管理需求的會到1萬億平方米,從未來拓展的趨勢看,有望達到2萬億平方米,因此空間巨大,而且物業是居住管理、公共服務很重要的切入點。一個專業的、有效率的物業管理,不僅能提升小區的生活品質和公共服務能力,它還可以附加很多金融、公共服務等等相關配套能力,比如說你在小區内購房、再融資,很多管理比較好的小區,在這次疫情里邊,組織進出的管理,組織集體的采購,甚至包括快遞小哥送的快遞的總體管理,和那些管得松散的、不好的,和管得比較有秩序、有效率的,差異非常大,這也是一個很重要的影響。

    五是從過去這麼多年房地産市場開發開放以來高歌猛進的增量市場,在逐步地進入到存量市場。二手房越來越成為中國房地産市場非常重要的一個新增力量,我們預計未來5—10年内,二手房的交易會從目前的6萬億增長到10萬億,而且會逐步超過新房的交易。分城市來看,最近這幾年,每年二手房的交易量超過新房交易量的城市數量在不斷地上升,從最開始的幾個城市,去年到了接近20個城市,有越來越多的城市二手房的交易量會超過新房,到了最後全國總體上的二手房超過新房,二手房供應的擴大、二手房市場的發育,也是使整個房地産市場走向成熟的一個很重要的標志。一個成熟的房地産市場不可能只是不停地攤大餅、蓋新房,它必然是一個一手房和二手房的協調發展,一手房和二手房的供應形成一個良好的生态,匹配處于不同生命周期、處于不同發展階段的家庭的住房需要,這才是一個比較合理的房地産市場的生态。我們把它放到現在整個演變的格局來看,就是一二手房都有發展,但是我們看到二手房的發展、二手房提供越來越大的供應,跟新房一道滿足不同的需求,可能剛開始剛畢業的學生,積攢了幾年的錢之後,他買一套二手房,要改善需求的時候,把二手房賣掉,再去買一個新房,這樣就增強了居民的選擇和滿足不同生命周期階段的住房需求,提供靈活的組合和解決方式的可供選擇的途徑,這就使得二手房成為越來越重要的房屋供給的來源。

    中國的房地産市場,随着二手房交易的活躍,它在房屋的供求方面也出現了一些結構性的變化。一個很重要的特點就是房與客的分離,這就使得新房交易的渠道滲透率會明顯提高,很多購房者、消費者往往是已經買了房的,也是一個二手房的供應者,所以這種渠道的滲透率,就使得交易環節成為新房中間非常重要的環節,你怎麼能夠提供一二手房之間全産品線客戶需要的信息和各種交易的支持非常重要。

    第六,從開發商的角度來看,開發商的規模在逐步做大,行業集中度在提高,但是它的商業模式的轉變,總體的進展並不是很大,你會看到這些做得比較大的、集中度在提高的頭部的開發商,它的商業模式其實還是原來的高杠杆、高負債驅動,快速銷售帶來現金流的回籠。2009年中國最大的開發商一年的交易額是600多億,2019年到了7000多億,規模越來越大,但是對比之後發現,它和其它的比它小的開發商,它的差異往往不是在産品、商業模式、業态、管理能力方面,往往拼的就是融資能力。融資能力強的,能迅速地支撐它的高速的擴張,它的行業集中度就越來越強,交易額越來越大,所以變得大而集中。但實際上未來這些開發商,不管是頭部的開發商還是小的開發商,它需要比拼的不僅僅是融資能力,它自身的産品開發、銷售、後期的物業服務、多業态的産品服務,這些方面大家談得很多,但實際上具體的進展很有限。

    第七,從供求結構來看,房地産市場也在出現一個很重要的特點,從原來的賣方市場正在慢慢地轉向買方市場。每套房子交易的時間在延長,交易讨論的環節在延長,投資者和開發商、銷售機構之間需要了解的信息在增多,所以就使得定價的話語權在逐步地從賣方慢慢地轉到買方市場。這在中國很多的商品領域早就出現過,只不過房地産市場出現的稍微晚一些。

    第八,這次疫情沖擊下,在出現明顯的加速,有的是主動的,有的是被動的,就是從線下到線上交易,它連帶會産生一個巨大的、高密度的信息的需求,所以這就變成了考驗開發商、銷售機構的能力,因為消費者在很多環節不能到現場去跟你談了,你就要有一個非常強大的信息的采集、提供、分析的能力,圍繞着房地産的信息服務,怎麼能夠滿足消費者在線上高強度的信息服務,這個能力對于整個房地産行業開發商和銷售環節是一個巨大的挑戰,你能不能夠給投資者提供這麼一個高強度的信息決策的環節,交易參與方和交易本身的信息,甚至包括相關的交易,流程的辦理,這種高強度的信息的需求,會是從線下轉到線上之後暴露出來的房地産行業急需要補足的短闆,就是房地産專業的高強度的信息服務能力。這樣我們就可以綜合起來說它是一個圍繞消費者運行的市場格局正在到來,從宏觀上是供求關繫的變化,一二級市場消費業态的變化,從交易平台上,從線下往線上的變化,而這些其實又給了消費者提供了更多的從原來被動的信息接受方,變成一個主動的提出信息訴求的消費者的時代。這樣就在内容上、搜索方式上、社交上,這些新的消費者在這個時期他會産生更多的新的訴求,你怎麼能夠滿足消費者的痛點和訴求,就能在這一輪洗牌和競争里面占據優勢。這也可以說是房地産市場透明度提高、信息不對稱降低的過程,從線下到線上,大家看得更清楚,賣方到買方市場,交易的信息越來越清楚,這是市場本來就有的一個拓展的趨勢,新冠肺炎疫情加速了這個趨勢。特别是有很多轉變,他原來可能需要一個非常長的消費者的學習、醞釀,比如說線下到線上原來是非常不容易的,消費者不願意,他就是喜歡現場去看一看,他形成一個新的消費習慣不容易,有很長的學習成本,但是因為有了這麼一個疫情,他被關在家里,讓他被迫在短的時間内迅速的學習,往往這種疫情就是一次商業模式巨大的切換。大家可以想象一下現在生活中離不開的電商,它真正的崛起就是上一次的非典疫情,促成了這個消費習慣的轉變,只不過這一次可能這種轉換已經轉移到了房地産市場,加速了這麼一個過程。在新冠肺炎疫情之前,可能房地産開發商只是在談,将來可能我們要轉移到線上,但是消費者的習慣沒有真正變化之前,開發商是很難對它做出響應的,這是一個非常重要的變化。

    九是在疫情的沖擊下,它會加速原有行業的轉型和新業态的演變。我們觀察到,從房地産行業來看,線下往線上的遷移、線上銷售的創新,在支持着房地産行業在沖擊下逐步恢復。我們在這上面可以看到,你怎麼在客源和房源之間促成交易,這里面涉及到了開發商、消費者,有交易平台、電商、中介。我們觀察到,中國的房地産開發商表現出非常強的市場的靈敏的應對能力,所采取的措施目前來看總結來說有以下幾種:第一是開發商自己轉戰到線上,本來原來線下銷售是開發商的命脈之所在,在這次疫情下,在很多城市售樓處不讓運轉的情況下,它就迅速轉到開發商自售。第二是一些開發商和第三方平台合作,進行技術、客源的合作。第三是開發商和一些大的電商之間形成一些互補式的銷售,你在在我的平台上買了房子,還有一些電商的消費券激勵你采購建材等等。既可以說電商把銷售從原來的商品延展到了房地産市場,也可以說房地産商主動借用電商的技術能力、客戶資源和交易。第四是平台+中介,我們看到也有一些平台通過房地産銷售,跟一些中介合作。第五是中介利用短視頻,2020年短視頻的日活用戶數量有可能超過10億,這是一個增長非常快的傳播工具和平台,而房屋銷售往往要去現場看,需要有實感,它對一些技術的支持方面,往往開發商不一定很強,所以這些銷售方式,我們看到在産生積極的效果,到底哪些是更适合的,或者哪些未來是中國房地産線上銷售的主流模式,我們需要進一步的觀察。但是從目前趨勢來看,這些渠道都在探索,

    十是整個市場正在出現的深刻的變化,最後會推動這些交易規則、交易習慣變化,然後重構這些行業的格局和習慣。比如說它的很多要素,可能原來不具備,使得這個規則不會出現變化,但是現在從賣方市場變成買方市場,選擇的樣本多了,交易時間長,他可以反復比較,線下轉到線上,信息透明度更高了,所以這樣就使得整個交易規則有可能會出現一些重大的變化。房地産這種商品有它特殊的地方,但是也有跟其它的商品共性的地方。共性的地方是什麼呢?電商行業在網上交易,一個爆炸式增長的轉折點,就是7天無理由退換,實際真正退換的比例很有限,但是它邁出了這一不之後,整個網購取得了一個爆炸式的發展。無理由退房一直是房地産行業的一大痛點,也是房地産銷售的難點,在網上銷售房屋,他有很多的了解、比較的過程,如果邁出無理由退房這一步,這個新規則确定了,有可能成為行業的新標準,會刺激線上房地産交易的活躍,同時也會帶來一些産品能力、服務能力、信息提供能力、專業研究支持能力方面比較差的企業很難生存,開發一個項目賣完就跑的,這種模式在新的市場環境下越來越難以生存。

    同時,線上的最大化效應,就使得整個交易流程縮短。這一場新冠肺炎疫情逼着開發商和消費者把銷售模式從線下轉到線上,所以也會促進房地産交易的技術融合,線上售房必然就産生一個客觀的需要,就是要有一套完整的住房産品指標,作為一個標尺,消費者、開發商、中介就拿它促成交易,所以在與消費者的互動中完成一個行業標準,一些優秀的開發商要通過這個標準來彰顯它的品質和服務能力,甚至還有可能剛開始的時候,這個行業忽然一下子從線下涌到線上,出現一些局部的欺詐,沒有行業規則的時候出現一些損害消費者利益的事情,我估計肯定會出現幾起,而這些會共同推動新的交易規則的産生和交易流程的透明化,縮短交易流程,提高效率,使得新的行業標準逐步的産生。

    售前流程帶動全流程的精細化的服務。線上銷售客觀上帶來的是大量的交易前、交易中、交易後的信息虛拟化,要求房産銷售人員要在售前做大量的功課,完善售前的流程。不像原來,你來看房子,我帶着你去看,售前流程要提升消費者的消費确定性,而且他可能會問很多的問題,這些問題可能是原來不會問的,問你的下水道的水管有沒有一個彎管,我看現在很多小區的業主要開始問他的物業了。随着線上銷售的深入開展,售前還會向更加精細化的方向發展,帶動售後流程的精細化。流程的分化、細化就可能激發出一些新的業态,一些行業的新的産品、新的物種的出現,這個事我們拭目以待。因為這些新的訴求、新的需求産生了,怎麼去看房,怎麼去比較不同的裝修建材,這些方面産生了巨大的專業的高強度的信息的需求,是線下到線上透明化交易轉換過程中産生的巨大的轉變。

    在當前的背景下,房地産的政策總體上保持平穩的情況下,怎麼能夠因城、因企施策,對一些庫存量大、去化周期長、杠杆率高的企業和城市,怎麼做出對特定的有實際需求的人群的微調,同時通過這次疫情中暴露出來的城鎮化過程中的不足,我們任何人都不會否認中國改革開放40多年來城鎮化取得的巨大成就,城鎮化在推動經濟發展方面帶來的巨大的動力,但是從這次疫情來看,它确實暴露出了一些不足,比如說醫療繫統、公共服務、應急管理、流動人口當地化、流動人口租房的需求、老年人群怎麼得到更好的照護。

    現在看來這次疫情受沖擊比較大的往往是老年人群,未來中國老齡化迅速提升,我們怎麼照顧好這部分人群,使得他在這些公共事件里面受到的沖擊更小,這些投資适當地可以放開。而一些老舊住房的更新,很多城市30年樓齡以上的房子比重越來越大,怎麼去改造它。從武漢的教訓來看,一些農貿市場的改造,怎麼讓它顯得幹淨、整潔,滿足高品質城市生活的需要,這都提出了很多新型城市化配套投資的空間,可以鼓勵這些城市參與這方面的投資。在城鎮化應對疫情方面暴露的不足進行定向的支持,扶持信息技術、智慧城市、物流繫統、電商,包括一些支撐線上交易所需要的基礎設施,我們看到中國的電商在應對這次巨大的流量增長,線下到線上的過程中,也做了大量的投資,政府也要做它的相應的投資,在支撐這個過程。特别是這次疫情中暴露出的城市化的短闆,進行定向的寬松支持,來保障交易市場的穩定、技術的平穩運行和持續的發展,全面迎接線上化的趨勢,鼓勵行業新業态的發展,這本來是一個大趨勢,疫情的到來加速了這個趨勢的轉變。如果這個疫情再持續一段時間,那些不能适應這個轉換的可能就會被淘汰,這些市場恢復之後,業務量就會集中到能适應這個新業态的開發商的競争份額里。所以我們能看到疫情前後,在新業态和舊業态的适應能力這一個指標上,我們就可以看到開發商的洗牌又多了一個很重要的影響因素,那就是對線上化趨勢的适應能力和把握能力。

    同時,相關部門、行業協會怎麼适應線上化,從賣方市場向買方市場轉變的過程,對消費者的信息需求強度提升的過程中,怎麼适時推出一些新的行業標準和規範,防止大規模的交易行為遷移到線上之後又缺乏相關的規則的約束,産生一些局部的不健康發展的狀況,所以要适時地推出行業的標準、行業的規範,使消費者、開發商、中介之間共同認可的适應新環境下交易的規則和規範,推動市場秩序的健康發展。

    謝謝大家。

    審校:勞蓉蓉



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