解局 | 保利澳洲地産投資中的内房路線

觀點地産網 自2017年以來成交量縮減的海外地産投資又陸續回到了内地房企的視線中。

就過去的2019年一年，綠地、萬科等房企曾多次披露海外業務新變動。其中，綠地酒店品牌管理輸出簽約12家海外酒店，首入日本、斯里蘭卡；萬科動作更多，先是萬科置業（海外）收購母公司3宗海外物業、並更名為萬科海外投資，再有業績會上公布将美國、英國的業務移交給海外平台......

這一次，是對外一向保持低調的保利，地點則是其海外大本營——澳洲。

保利“愛”澳洲

進入2020年以來，保利發展海外消息不斷。據觀點地産新媒體此前報道，1月18日，傳保利地産正考慮出售倫敦金融城價值約1.95億美元的總部大樓5 Fleet Place，浮盈近8000萬人民币。

2月12日，據新加坡機構房地産私募股權投資公司SC Capital Partners披露，保利發展向其買入一棟位于澳洲悉尼南面中央商業區Goulburn Street 59号的寫字樓。該寫字樓建于1973年，樓高26層，淨可出租面積1.95萬平方米，初始租金回報率4.9%，以2.7億澳元成交，折合約12.66億人民币，均價為6.52萬人民币/平米。這将是保利在悉尼的第二個寫字樓項目。

公開資料顯示，保利澳洲為保利國際子公司，面向澳大利亞市場，旗下項目始于2014年。彼時剛剛成立的海外事業部輾轉于美洲、英國、非洲市場，最後選擇了澳大利亞作為出海首站，先後以1984萬澳元、1.1億澳元收購墨爾本克萊蒙公寓地塊、悉尼埃平地塊，折合逾6億人民币，按成交價計算每平米均價為5.83萬人民币。

此後，保利澳洲保持每年拿2-3個項目，表現穩健而謹慎。據觀點指數不完全統計，截至2020年2月，保利發展在海外持有至少16個地産項目，尤以澳洲市場項目居多，占據了其中13個。

保利在澳項目以住宅開發為主，並涉及綜合體、寫字樓。其中，住宅項目的産品形态以公寓、聯排别墅為主，面向澳洲移民海外置業及當地居民住房需求。綜合體及寫字樓項目不多，以舊樓改造為主，最新計劃尚未公布。

保利在澳項目集中分布于澳洲前三大首府城市。其中，墨爾本項目4個，悉尼項目8個，布里斯班項目1個——布里斯班為澳洲東北部昆士蘭州首府和主要港口，人口僅次于悉尼、墨爾本。截至2018年，澳大利亞人口近2500萬，過半人口聚集在上述三城。

多數項目尚未開工。據保利發展2019年半年度公告，截至2019年6月底，保利澳洲在建項目僅墨爾本唐斯卡特項目、悉尼保利勝地項目、悉尼保利林菲爾德項目3個。

從項目體量上來看，與國内項目體量相比，保利在澳項目體量在規模上講究少而精、小而美，投資規模、拿地成本在總體業務中占比不高。就已公開的住宅項目地價計算，保利在澳項目最高地價為埃平地塊項目的6.22萬人民币/平米（匯率按4.7計算），但多數住宅項目地價在3萬人民币/平米上下，總體上略低于國内一線城市。

對此，保利地産品牌管理中心總經理何智韬曾表示，選擇小項目運營是因為澳洲預售制只收10%預付款，剩下的90%房款交樓時才能拿到，周轉期延長至3年，對資金要求更高。

另據外媒報道，保利澳洲高層人士曾坦承公司海外項目非常謹慎，一是落地項目強調少而精，如2016年保利澳洲在1200個項目只選擇了2個項目，2017年則在1800個項目中選擇了3個項目。

謹慎試水澳洲

截至2019年上半年，保利在澳洲共設有24家子公司，經營範圍均為房地産開發、經營、管理，多由保利投資設立，權益多為100%，僅63-4-7-5. Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 一家除外（權益51%）。

從經營方式來看，保利更傾向于與當地金融機構和公司合作，逐步試點、推廣成功經驗。

一方面，保利傾向于收購合作方持有的項目，權益由“試水”51%逐步上升至100%。公開資料顯示，目前已公開的賣方機構包括Southlink地産公司、RSL俱樂部、養老村運營商Ingenia社區、日用品公司Harry the Hirer、投資集團Austino、投資機構SC Capital Partners等公司，收購方式涉及股份收購、投標等。

一方面，在獲得項目之後，保利澳洲繼續選擇合作開發，並于2019年2月宣布引入戰略投資者共同開發悉尼、墨爾本寫字樓業務。

保利國際相關人士在接受外媒采訪時透露，保利澳洲項目目前以自持為主，因澳洲政策限制，單個項目僅有20%-30%的體量可以銷售給海外人士，不排除建房出租、再次出售等可能性。就建房出租方面，比對國内的長租公寓行業，考慮一次性6個月至2年租約，同時歡迎簽署時間更長的租約。就再次出售方面，時間節點或設置在持有6-10年後。

回歸保利半年報，4家英國子公司與澳洲子公司情況類似，但其經營範圍均為房地産租賃，說明保利在海外市場之間並非完全的復制成功經驗。

截至2019年6月30日，保利澳洲年内取得營業收入4154.84萬人民币，成本3897.25萬人民币，比2018年上半年雙雙縮水約六成。就海外業務占比，保利澳洲的營收與成本分别占65.88%、65.48%，同比下降了14.4%、27.79%。

據業内人士分析，這或與早期項目的“清庫存”、新項目多未開發有關，並不代表保利有意收縮澳洲市場；以3年運轉周期推算，保利澳洲在近幾年内還會有一批項目陸續入市。

英國脫歐與澳洲房價回升

将澳洲作為出海重點的房企不止保利一家。

在海外地産最瘋狂的那幾年，碧桂園、綠地、萬達等國内房企已先行進入澳洲市場。

據觀點地産新媒體不完全統計，僅2019年下半年至今，已公開的澳洲地産項目大宗交易至少已有4起，均位于悉尼，以寫字樓與住宅公寓為主，成交金額逾12億澳元。其中，寫字樓均為帶租約出讓。

來源：企業公告，觀點指數整理

另外，自2017年年底以來幾近喊停海外地産投資的萬達也有了新動作。2019年10月18日，萬達酒店向萬達香港轉讓倫敦和澳洲項目應收款項約8億港元，有意重提海外布局。

而據觀點地産新媒體此前報道，澳大利亞是英國退歐背景下，全球投資者尋找的首選替代投資目的地之一。在長達7年的拉鋸戰之後，2020年1月31日，英國宣布正式“脫歐”，結束其47年的歐盟成員國身份。

回歸到保利本身，基于之前的海外戰略與穩健拿地考慮，上述消息的錯綜復雜對其影響有限。

保利相關人士對觀點地産新媒體表示，澳洲市場投資環境穩定、貸款利率低、房地産業務開發流程與國内相似等因素是保利選擇澳洲的主要原因。此外，部分國内開發商已經先行試水，在澳項目面向客群為當地華人，均取得不錯的反響。

即使澳洲政策與樓市熱度一度退潮，保利澳洲的拿地進度未曾停止。2015年以來，維州政府加強了地産開發控制，增加了3%的外國購房者印花稅，疊加技術移民簽證收縮，澳洲房價大幅下滑，海外買家數量下降；但當地購房需求受政策推動出現了上漲，保利澳洲項目也将目光放在了這部分新增購房需求上。

而得益于房貸抵押貸款利率降低、借款人可用性性評估放寬、住房支付能力提高、本地居民首次置業優惠，澳洲房價在2019年經歷了先跌後漲，但仍低于其2017年10月的最高紀錄。

據澳大利亞地産咨詢機構CoreLogic指數報告，澳大利亞住宅價格在2019年上漲了2.3％，悉尼和墨爾本同比上漲了5.3％。在全國範圍内，CoreLogic指數在2017年10月創下最高紀錄，當前住宅價格仍比2019年底的歷史高位低3.1％。以2019年第四季度的增長率推算，到2020年住房價格将會迎來新高，澳洲房屋市場将在3月復蘇。

研究和預測機構SQM Research也在報告中做出了更進一步的分析。假設澳儲行不再進一步的降息、澳大利亞審慎監管局（APRA）不出手幹預、經濟對迄今為止的降息反應良好，預計未來12個月全澳首府城市的房價最高将飙升11%。其中，預期悉尼房價将上漲10％-14％，墨爾本房價将上漲15％，堪培拉房價将上漲7％，布里斯班上漲6％，阿德萊德上漲4％，霍巴特上漲5％-8％。

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