觀點直擊 | 陳啟宗：恒隆内地城市增長得更好

觀點地産網 1月21日，恒隆成為第一家公布2019年全年業績的房地産企業。

對比以往業績會，此次恒隆行政總裁盧韋柏單刀直入：“在我們的核心業務，租務方面有一個不錯的5%升幅，而5%如果分開，香港是2%的升幅，在内地是7%。”不過，盧韋柏亦介紹，因為賣樓少了，整體來看有6%的跌幅。

業績報告顯示，2019年恒隆僅出售一間位于藍塘道23-39号的大宅，物業銷售收入港币2.96億元，總收入港币88.52億元，物業銷售的邊際利潤率為55%。

事實上，連續兩年恒隆物業銷售的下降。均是因為其香港住宅項目減少所至，今年恒隆在香港土地市場目前尚無斬獲。資料顯示，2018年後恒隆在香港尚有1個浪澄灣特式單位以及12個藍塘道的大宅可供出售。

因此當現場媒體問及，恒隆未來有何投地計劃時？盧韋柏回應：“其實地塊不是一定要公開購買，也有很多不同的方法，在過往兩次的業績公告里，在我們的香港淘大工業村那里會做住宅，在電氣道合並之後我們會做商業樓宇，這些發展是會繼續，亦都不會改變我們的布局。”

據觀點地産新媒體了解，恒隆過去多年來一直着力整合香港淘大工業村業權，並于2019年1月獲批強拍，該地塊位于港鐵站，計劃發展成住宅物業；此外，恒隆地産與恒隆集團聯合在香港北角電氣道進行一項重建工程，清拆後可興建總體量10.5萬平方呎的商鋪及辦公樓。

對于目前的這兩個發展項目，在此前中期業績會盧韋柏就曾表示，淘大工業村項目将很快開始動工，預計2022-2023年完工；北角電氣道項目同樣希望盡快開工，預計2022年完工。而這批項目都已經支付地價，另外尚需支付10多億港元開發，未來都會持作銷售用途。

同時，觀點地産新媒體于現場就了解到，雖然整體收入有所回調，但恒隆内地租賃主業取得了不錯的表現。

财報顯示，恒隆内地商場收入上升14%至人民币31.29億元。上海零售物業的收入按年上升11%，其中上海恒隆廣場保持強勁增長動力，增幅達14%，而上海港匯恒隆廣場因翻新工程令租賃收入受短暫影響，錄得6%的較溫和增長。上海以外地區的所有現有物業在租賃收入方面均表現良好，整體增幅為14%。

其中，多個新物業于2019年第三季度開始營業，包括昆明恒隆廣場的商場與辦公樓、無錫恒隆廣場的第二座辦公樓，以及沈陽市府恒隆廣場的沈陽康萊德酒店。

一直以來，上海物業租金收益都是恒隆租賃收入的貢獻主力， 2018年恒隆内地八個項目貢獻租金42.44億港元，其中恒隆廣場?上海收入15.54億元，港匯恒隆廣場收入8.03億元，就占内地租賃總收入的65.90%。

值得注意的是，2019年恒隆上海以外地區升幅遠超上海。行政總裁盧韋柏指出，上海升幅達11%，而上海以外升幅達19%。對比2018年，上海撇去資産優化的港匯恒隆廣場升幅為10%，上海以外平均升幅為8%。

對此，陳啟宗解釋：“其他城市從一個很低的起點往上漲的時候是快的，所以以往這一年我們在上海以外的項目都是百分之幾十的增長，最高也有81%的增長，這是非常客觀的。”

除了業績，業績會上媒體的另一個焦點在于香港局勢對恒隆香港及内地業務的影響。

針對這個問題，盧韋柏回應道：“關于香港過往6個月的零售環境，其實具體數據我不方便透露，但我們主動在去年的下半年亦都幫了差不多超過我們70%的零售租戶，這是非常廣泛的。”

面對媒體繼續追問未來租戶續租下調空間，盧韋柏顯得有些無奈：“我今日真的答不了您，我也希望這個事件令到香港的零售影響可以越來越少，但這也需要在未來幾個月或者未來這半年同我們的租戶、同我們的客人保持聯絡，這方面我們只能拭目以待再看看。”

不過其續指，恒隆香港租務有3年和5年，不是特别集中在一年，所以今年的續租情況同往年沒有太大分别。

陳啟宗則對旅客來港表達出了不确定感：“我個人估計，恐怕要恢復是需要相當的時間才能恢復，甚至能恢復到什麼程度？我都要打一個問号。”

雖然對香港零售市場的憂慮情緒盤旋在業績會上方，但恒隆管理層仍然表現出對香港及内地市場業務的自信與信心。

陳啟宗介紹，随着内地與香港奢侈品品類與價格差距縮小，奢侈品購買力回流中國内地，内地奢侈品市場非常巨大。由于恒隆的高檔商場幾乎都在内地，所以並未受到太大影響。

“一年來我們内地上海商場增長得更好，上海之外的内地城市增長得更好，所以我估計在未來幾年，在上海一定會繼續好，但在上海以外的地方會更好。”陳啟宗這樣預測道。

另外，有媒體問到的香港樓市問題，陳啟宗則表示“不太敢預測”。但其進一步說：“如果有機會買，我想香港不會落沉，有人買樓、有人賣樓，6個月的樓市指數滑落不是很嚴重。關于銷售額可能會差一點點，但價格不是下滑得很厲害。”

以下為恒隆集團、恒隆地産2019年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：面對過往半年的香港，恒隆是否進行過減租幫助商戶的情況，具體情況是怎麼樣的？對公司的物業發展是否産生影響？

盧韋柏：香港過往6個月的零售環境，具體數據我不方便透露，但去年下半年，我們主動幫了差不多超過70%的零售租戶，當然我們的準則是看他們的經營環境和地點，因為全香港地點，可能某一些地方受到的影響比較大、但某一些地方的影響是比較小的，所以，在主動幫租戶方面，我們也是根據那幾點準則去幫他們的。

未來會怎麼樣，我們也在密切留意，今天我們真的預想不到未來幾個月的環境改變，所以我們會跟租戶緊密聯絡，也會繼續用回我們在上半年、過往下半年的準則去衡量如何去幫助他們度過難關。

關則輝：其實我們跟租戶有很多推廣的合作，除了減租之外，希望可以帶來更多的生意，在各個區我們都有不同的方法去提升他們的銷售額。

現場提問：今年的派息較以往多了，但是淨流動負債方面也出現了較大的變動，公司在财務的處理方式上與以前是否有異同？另外，2020年是集團成立60周年，請問會不會有派特别息的計劃？

何孝昌：關于财務方面，大家可以留意到，兩年之間我們的手上現金大幅度下調，其實這是在我們的預計之内，也是刻意這樣做的。

因為在2019年2月份左右，我們要支付杭州地塊的地價，那里有差不多7億港币。同時我們在2019年也有幾個新物業落成，那些資本性的開支、建築費用都要支付，所以在2018年的時候我們留多了一點現金。

但現在息口那麼低，手上把住那麼多現金是沒有什麼好處的，所以我們也是刻意地将我們的現金水平一直逐步降低，去到2019年你們見到的水平，所以正負債之間的增長，反映我們基本性的開支，尤其一直在建設内地項目的情況。

在集團派息方面，我們有一個特别的派息，但都不是因為我們60周年而派息，而是因為我們有一個非經常性的銷售而派息，這是第一；在派息方面，無論101（恒隆地産）或10（恒隆集團）都是根據我們的派息能力，以及我們希望反饋股東對我們的長期支持，這是第二。

現場提問：恒隆在内地的業務比較多，近期武漢肺炎的問題會不會影響集團在内地的物業，對此，集團有什麼應對措施？恒隆在武漢有一個恒隆廣場，目前的形式是否會影響到當地的零售，集團是否會考慮減租？

盧韋柏：關于武漢流感問題，其實我們能夠做的就是将自身做好一點，因為這件事情已經發生了，我們加大了内地所有的項目，包括香港的項目的清洗力度，由平時的1日1次增加到1日2次，同時，我們也會指引同事，在生病的時候通報給人事部，呼籲所有同事打流感針等等。

關則輝：至于武漢恒隆廣場，目前尚未落成。

陳文博：内地現在剛剛開始放農歷新年的假期，工人慢慢都回家（過年）了，所以，武漢肺炎對武漢恒隆廣場的工期影響暫時是很難看清，我覺得需要看過完年之後，工人回來之後，才知道究竟有沒有影響，但目前感覺不到。

現場提問：集團今年的負債比率升得比較多，接下來，集團是否有負債比率的目標，或者有降低負債比率的計劃？

何孝昌：關于負債比率的問題。不是淨負債的部分，我們兩年之間基本上沒有什麼分别，甚至還少個1%。但你看淨負債，因為我們要支付杭州地塊的地價以及需要支付建築費等基本性開支，所以減去手上現金，往後你可以看到總負債對資本、股東資本那邊的比率不會怎麼大上大落。

現場提問：集團提到會繼續擴大香港和内地的投資組合，是否有一些具體的計劃，未來是不是主要集中在内地，至于香港投地方面是否有具體計劃？

盧韋柏：關于發展前景，我們抱着内地同香港是一同發展，其實地塊不是一定要公開購買，也有很多不同的方法，有很多次的政府投標我們其實有參與，所以我們絕對沒有停下在香港的發展。

在内地我們只是建了3200萬呎，在未來要發展還沒落成的土地中，其實我們還有2000萬呎土地儲備，所以還要繼續去發展。其實我們還有很多工作需要在内地做，但不代表我們會在香港有減慢，如果有機會的話，我們會全力以赴。

現場提問：今年集團的續租比例大概是怎麼樣的，續租的壓力大不大？目前恒隆集團在香港有高檔商場，也在不斷發展民生項目，未來是否會繼續作出轉變？

盧韋柏：香港的租務有3年、有5年，不會特别集中在一年續租，所以今年的續租跟我們以往是沒有什麼很大的分别，，但會不會困難需要看具體的情況，如果是一些餐飲或者是一些超級市場，他們的生意影響真的不是那麼大。

我們在銅鑼灣的項目已經開業了，其實不是說我們現在要改變策略，發展民生項目，我們是看現在開業的項目，怎樣可以做得更好，怎樣可以增加客戶、增加銷售。去年，我們在不同的地方其實做了很多主動的市場推廣、銷售活動，我們希望用不同的方法令零售産生更加積極的結果。

現場提問：管理層如何看待當下香港的零售環境，未來香港的旅客和零售數字能否回到之前的狀态？

陳啟宗：關于旅客來港這個問題，我個人認為，短期内都不容易恢復。我個人估計，恐怕需要相當的時間才能恢復，甚至能否恢復到什麼程度？我要打一個問号。

香港人本來應該是很會做生意，人家将錢送到你的口袋里你不要，那就沒有辦法了，我看，還有一段很長的時間，不太容易恢復。

現場提問：内地商場收入受到奢侈品回流刺激了需求，管理層如何看待香港和内地的奢侈品市場，對于集團業務會産生什麼樣的影響？

陳啟宗：我覺得内地的增長跟香港不應該是直接的關繫，以前，人們購買奢侈品主要在海外，現在很多都是留在國内，在我們一些大的城市，或者是二線城市也有，所以我們覺得這個勢頭是持續的。

在我的致股東函里，我說過，有一個國際顧問公司出了一個報告，里面提到，兩年前左右吧，全中國人、全中國内地人買奢侈品，只有26%是在中國内地買的，其他是在香港、新加坡、倫敦、紐約，在境外買。但他們估計，到2025年的時候，50%的中國内地朋友買的奢侈品，有50%在内地進行，然後整體的市場在2025年增長要翻一番。

中國市場非常巨大，現在奢侈品大概很多品牌30%以上全球的銷售是賣給中國人的。從前由于稅務的原因，很多内地朋友在海外購買或者在境外購買奢侈品。但以往這三四年，四五年來，明顯看到内地政府有意地把内地的價格跟境外的價格差距拉近，到了現在，有一些品牌在内地的價格比香港還要便宜，這個差距已經小了很多了，小到不太值得内地的朋友們坐飛機、火車來香港購買了。

再加上來香港購物，從前是很愉快的一件事情，因為香港東西好吃等等，但現在香港很多朋友心里有障礙，不太想來香港或者不太敢來香港。所以，現在香港有内在難處也有外在的難處，外在就是外面世界一直在改變，别人在分我們的蛋糕，另一方面人家送蛋糕過來，我們把送蛋糕的人給趕走了，這兩者放在一塊，就導致香港的零售還是比較困難的。

但對于我們來說不要緊，我們在香港不賣奢侈品的東西，我們在香港主要是賣老百姓日用的東西，反而我們的高檔商場大多數建在内地。

這對我們來說是非常好的事情，所以這一年來，我們的内地上海商場增長得更好，上海之外的内地城市增長得更好，所以我估計在未來幾年，在上海一定會繼續好，在這兩三年我看不到有太多的可能性不好。

但香港零售會是很難再回到去年或者以往那些年的高峰、高增長，要回去我看是不太容易達到的。

現場提問：恒隆之前有參加香港的投地，但目前，樓市開始出現滑落的迹象，請問你們對樓市的看法是怎麼樣？

陳文博：我們一直都在看香港的地、香港的機會，今年也是沒有變，會繼續看、繼續關注。

陳啟宗：如果有機會買，我們都會買的，我想香港不會落沉，有人買樓、有人賣樓，所以你看回6個月的住宅指數等等，可以看到滑落的狀況不是很嚴重的，可能銷售額會差一點點，但價格不是下滑得很厲害。