北京年末土拍遇冷 首開、保利底價26億摘豐台不限價地

觀點地産網 北京土拍從來不缺乏話題，前有中海年内150億元挑戰群雄，後有金茂、融創“消失的4分鐘”，而今天又有豐台不限價地底價成交。

12月5日，北京豐台氣溫降溫至1℃、大風。正如今天的天氣一樣，豐台一宗不限價宅地以底價成交了，成交價為26億元，競得人為首開、保利聯合體。

對于這次土拍，先前市場就有兩種聲音，第一是出讓條件上“不限價”，市場普遍認為是土拍管控下的一次松口；第二種則是這場土拍注定遇冷。事實證明，第二種聲音符合了實際情況。

關于今日北京土拍，合碩機構首席分析師郭毅認為：“年末土拍市場是由熱轉冷的狀态，原因是一方面前期很多房企已經針對熱點地塊進行補倉，年底拿地資金已進入到一個緊張狀态，不會有太多動作；另一方面是今年整個北京市場遇到比較大的去化壓力，明顯可以看到已經拿地的企業隔了一段時間沒有拿地，非常謹慎。”

從此次不限價地塊底價成交，或許可以窺探一二目前北京土拍市場的“秘密”。

底價成交里的秘密

公告顯示，豐台地塊編号為京土整儲挂（豐）[2019]035号，具體位于長辛店鎮辛莊村，建設用地面積約7.46萬平米，最大規劃建築面積約8.21萬平米，起價26億元，折後樓面價每平米31668.7元，目前土地開發程度為五通一平。

觀點地産新媒體查詢出讓文件發現，豐台長辛店地塊出讓條件較為“寬松”，一是容積率僅為1.1的純住宅用地，綠地率35%；二是宗地不限價，設定土地合理上限價格，當達到土地合理上限價格時，轉為競自持商品住房面積比例。

條件雖然誘人，但房企對該宗地的關注度並不高，僅吸引了首開&保利聯合體、金茂兩家參與競價。

關于土地狀況，郭毅指出，豐台長辛店地塊雖然不限價、容積率低，但是處在比較偏遠的地段，基本都到六環。其次，近幾年長辛店一直在做整體的城市化改造、升級，周邊大量村鎮正在拆遷，區域基本沒有什麼配套，是比較原始的配套資源，而這次出讓地塊也是長辛店城市升級中新推的地塊。

當日下午開拍前，國土局一片冷清，零星的坐着兩三個人，競拍現場許久未有人出席、落座。三點一到，首開、保利聯合體代表舉牌底價26億元，而金茂並沒有回應。兩分鐘後，錘落聲定，豐台長辛店不限價地塊底價成交了。

觀點地産新媒體初步了解，本宗地塊已是豐台區年内第二宗不限價地。9月25日，金茂、合生聯合體以28.2億元競得豐台區南苑石榴莊一宗宅地，樓面價每平米4.47萬元，溢價率5.6%。

實際上，無論是首開、保利聯合拿下的長辛店地塊，還是金茂、合生聯合體摘下的南苑石榴莊地塊，樓面地價已經幾近“面粉貴過面包”。其中，長辛店地塊周邊新房價格在4.5萬至6萬，與石景山熱門區域相近，市場普遍認為性價比不高。

一位長期研究北京土地市場的人士對觀點地産新媒體說道：“豐台長辛店新推的地塊沒有太多溢利空間，對于企業來說，拿塊意味着需要冒更大的風險，特别在配套設施差太多、闆塊本身沒有太多開發商進駐情況下，沒有區域利好。”

北京土地市場冷與熱

2017年，北京樓市調控逐漸從嚴，直接改變了供給結構，大量限競房入市，占據了市場主要位置。截止今年10月，北京供應限競房項目已經超過了百個，已入市項目超過六成。

觀點地産新媒體了解到，到了今年不限價地占比則有所提升。截至目前，北京年内共挂牌47宗宅地，其中不限價地塊13宗，而2017年並沒有不限價成交，2018年不限價成交面積為12.63萬平米。

關于目前限競房的情況，中原地産研究中心數據顯示，入市項目中，80%的項目已經虧損或将要面臨虧損。從銷售進度看，僅8個項目宣告基本售罄，多數項目庫存尾盤項目依然較多。随着銷售時間拉長，總成本會進一步加大。

但郭毅則認為：“北京調控政策執行尺度仍然非常嚴格，再加上目前的限購、限貸等，從整體管控來看，北京市場、房企未來發展前景普遍是處在一個平穩的預期上，保持一定的土地儲備，但開發商在拿限競房用地自然權衡利弊，虧損的情況並不客觀。”

同時，業内人士則指出，由于嚴格的調控，北京土地市場表現相對冷清的，特别是開發商對一些非熱點地塊的判斷不太樂觀，關注度相對比較低一些。但目前北京市場供應還是非常旺盛，土地成交導向、商品住宅成交供應基數是非常龐大，只是嚴格調控下市場動力不足，釋放出來需求量有限的。

據了解，11月29日，北京還挂牌了兩宗位于石景山區古城南街東側（首鋼園區東南區）的宅地，總起價58億元，總土地面積約5.01萬平方米，挂牌截止時間為明年1月3日。

郭毅分析稱，與長辛店地塊市場的熱點完全不一樣，石景山地塊是熱門區域，購房者關注度高，市場接受度強，房企自然會積極加碼。

豐台土拍落錘、首開&保利補倉後，誰又将為石景山兩宗宅地舉牌呢？