走進三林印象城：印力上海存量改造之道

觀點地産網 在上海，存量改造是個滾燙的話題。

寸土寸金，核心區域有限的土地資源，大量房企與資本紛紛轉向存量市場，通過改造升級讓低估的存量資産再度煥發生命力，城市更新成為大勢所趨。

然而，項目如何定位，商場如何翻新，動線調整、重新招商等一繫列環環相扣，存量物業改造的困難遠遠高于新建物業，成功的改造項目更是為數不多。

距離陸家嘴約10公里，緊鄰上海地鐵11号線三林東站，位處于此的上海三林印象城在不久前迎來了其開業一周年的紀念。

作為非核心區域的商業項目，三林印象城是典型的以社區家庭為核心消費群的商場，輻射周邊3公里範圍内的近40萬常住人口。

人流如織、極高的開業率印證了三林印象城的人氣，更值得一提的，它是印力上海收購而來的存量改造項目，也是其在上海的首個印象城。

11月14日，近50位來自上海和全國各地的地産精英和金融機構，走進了這個僅用時一年就改造成功的標杆項目，並與項目的負責人進行面對面接觸，聽取其分享印力上海關于城市更新領域的成功經驗。

三林印象城一年

當地産行業進入深刻調整階段，一線城市開始進入存量時代，城市更新大有可為。然而，具體怎麼做，如何盈利，幾乎所有人都在摸着石頭過河。

印力上海同樣如此，不過從三林印象城、安亭新鎮，到畹町坊，作為萬科旗下的商業平台，印力上海在城市更新領域的腳步已逐步邁開。

據了解，三林印象城的前身是三林城市商業廣場，自2009年對外開業，由于區域商業項目競争激烈及運營問題，廣場多數商業鋪位均未有商戶入駐，随後其余主力租戶和餐飲品牌也陸續撤場。在印力上海接手前，這里僅剩一家超市主力店在慘淡經營。

印力集團上海城市活力中心總經理蔣雲海介紹，印力上海于2017年4月份獲取該項目，“項目總體量約15萬平方米，項目包括購物中心部分，還有酒店和辦公”。

事實上，抛開區域商業項目競争因素，三林城市商業廣場本身也存在不少硬傷，包括主樓與小樓之間的分割不互通、地下商業空間入口狹小可達性差、室内中庭直梯與扶梯交錯擁擠、樓層動線不流暢、外立面老舊不連貫等一繫列問題。

接手後，印力上海首先對周邊市場環境、居民生活習慣、消費需求進行調研，並将項目定位為大型社區購物中心。前期定位确定後，印力上海随即聯繫設計公司，開始對項目進行實際的改造。

2017年8月，項目正式開工，經過14個月，上海三林印象城在2018年10月底正式入市。

對比改造前後，印力上海以提高項目體驗感為前提，在很多細節上做了調整。比如，增加主樓與小樓之間的人行天橋、主入口打開直達地下空間的階梯式下沉廣場、重新進行鋪位分割等等，不僅令一個老舊的商業項目煥然一新，更提供了更為實用的商業面積。

從拿地、設計、開工到開業，一個新建商業項目尚且需要2-3年的周期，在存量改造更為困難的情況下，印力上海是怎麼做到僅用時14個月就實現開業？

對于學員們提問，蔣雲海感同身受，作為三林印象城的大項目負責人，他回顧了項目從獲取到開業，直到開業一周年的每個重要節點。

▲蔣雲海 印力集團上海城市活力中心 總經理

據其透露，在拿到項目時，公司就基本定好了開業時間，“項目本身有一些資本的合作，要求盡快地回報，所以當時拿項目壓力也很大。”

也因此，在拿到項目時，就基本定好了開業的時間。接下來，就是要讓團隊更加凝聚和聚合，更加專注。

由于前期定位已經非常清晰，包括目標客戶、周邊覆蓋人群數量、希望的客單價，設計公司很快就能反饋出印力上海需要的成果。

“我們的開發鍊條也啟動地很早，團隊不分晝夜，盡力确保整個項目的進度。”蔣雲海回憶道。

存量改造怎麼做

數據顯示，開業不久後，三林印象城已開始産生現金流，開業首年實現總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次、總車流近100萬輛、會員近10萬。

從改造速度、資産回報、市場影響，三林印象城樹立了上海存量商業改造的樣本，現場的精彩分享也引發了學員們的諸多思考。

除了所在的三林印象城，分享環節中，印力上海還向學員們介紹了其在存量改造領域的另外兩個作品，濱江道INBUND和安亭新鎮。

濱江道INBUND是一個1938年竣工的老廠房，體量僅有1.2萬平，印力上海改造後，将其定位為精品商辦；安亭新鎮則更多傾向于社區文化活動中心，體量達到14萬平。

事實上，無論對企業還是資本而言，存量改造最終還是要獲取一定的資産回報。因此，選好項目、組織好團隊、算好賬缺一不可。

以三林印象城為例，由于項目本身由兩部分組成，除購物中心外，項目還包括酒店和辦公部分。

因此，為盡早實現現金流，印力上海選擇将酒店改造成公寓，改造完成後順利出售給華潤置地，而辦公部分也可進行出租。

不過，蔣雲海也指出，改造項目並沒有標準化，只有因地制宜，才能發揮每個項目最大的價值。

另外，作為城市更新的一部分，國内大多存量改造與當地政府的行為密不可分，因此和政府的積極溝通，配合政策發展，也是印力上海在城市更新探索的重要經驗。

分享環節的最後，蔣雲海強調，在國内的城市更新領域，大部分企業都是處于探索階段，但商業的核心始終是要做到産品創新，服務提升。