重塑商業地産 2019觀點商業年會閉幕

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2019-11-16 00:18

  • 無論如何,中國商業地産處于這樣一個傳統和創新互相交融的關鍵時期,最終走出的道路和選擇的方向,都在所有人的努力之下。

    (2019年11月16日·上海)兩節企業課堂、五場精彩讨論、十二個主題演講,2019觀點商業年會全體大會歷時兩天,在上海正式圓滿閉幕。

    與往年不同,首次走進上海的觀點商業年會,以存量行業現狀出發,探讨商業地産的資産與價值提升,並通過創新與運營走出一條新的商業道路。

    本次大會分為兩天的日程,首日在“趨勢·存量物業新局”的主題讨論會上,來自海内外商業地産發展商、投資商、運營機構、金融機構及政府協會嘉賓激辯存量物業新局。

    第二日下午兩點主題為“新格局·商業道路”的觀點商業年會開幕初始,《表現力指數·2019年度商業地産表現報告》正式發布,盤點2019年中國商業地産行業發展的得與失,表彰最具代表性、指標意義的商業項目、企業、品牌和團隊。

    大會閉幕之後,表現力指數·2019年度商業地産企業表現發布儀式發布儀式在晚間盛大舉行,這是一年一度的商業荣耀之夜。

    存量與資本博弈

    第一天主題讨論會上,首位演講嘉賓麻省理工甯波(中國)供應鍊創新學院院長、清華大學貨币政策與金融穩定中心副主任郭傑群在演講中提出,房地産在整個生态鍊過程之中,不管是從供應商到房地産開發商,還是從房地産開發商到銀行去借款,或者賣給業主、業主拿到房子去出租,還是物業對房子進行持有管理,在所有的階段中,都可以采用資産證券化的操作模式。

    “對于國内的不動産開發商有大量的存量資産沉澱在資産負債表當中,如何把自己的資産盤活是一個非常重要的工作,也是資産證券化雪中送炭的模式。”

    站在風口,存量資産配置洗牌中的資本博弈,孰是孰非,如何更多挖掘商業的利潤與空間。

    關于存量與資本的讨論,在第一場主題讨論會上展現得十分充分。信韬商業投資管理有限公司董事總經理潘韬認為,目前做存量資金太貴,資産也很貴,只有通過合作來進行運營,才能擺脫資産高和資金高的壓力。而在中國,民營企業配合地方政府做這些存量資産的盤活,是非常有機會的。

    上海百聯資産控股有限公司副總經理楊斌表示,原來在核心區可能經營某種程度上存在一些老舊,通過一些新的能力注入,能實現資産的溢價,這個是對存量資産最大的認知,提升它的價值。

    印力集團上海城市活力中心總經理蔣雲海覺得,存量物業的提升是機會性的,确實有一定的風險,因為需要投入一定的資本再改造。

    遠洋資本總經理助理、投後運營業務董事總經理辛長征稱,在大浪淘沙的過程中,能涌現出一批專注于能夠在很短時間找準項目、找準改造方向,匹配這個項目未來的量體裁衣精幹的改造團隊。

    強勁資本聯合創始人余燎總結道,畢竟在增量時代,屬于這個的時代已經過去了,不管是黃金白銀的什麼時代,真正的做到經營,以經營當期的現金流和未來現金流這件事情,就和開發商這個領域已經分割開了,存量資産某種程度上和開發企業是兩個行當。

    無獨有偶,朗詩集團聯席總裁、CFO兼朗詩青杉資本總經理申樂瑩在演講中也表達了自己的看法:“我們的一線城市和部分強二線城市進入了存量時代,而不是所有的城市都進入了存量時代,這是一個發展的客觀規律和宏觀層面、企業層面,共同催生了存量時代的到來,從企業而言,也要思考在一線城市以後怎麼做地産。”

    商業傳承父與子

    本次商業年會最大的亮點要數恒隆集團陳啟宗父子同台對話,從海外的消費市場談到國内的消費,到科技融合,再到電商對商業地産的影響,並以沈陽的實體案例作為結束語。

    恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗與恒隆集團、恒隆地産執行董事陳文博,在铿锵行中首次同台,父子倆對話從海外與國内的消費開始談起。

    在陳文博看來,可能三五年前、十年前,所有人都會追逐一些西方的潮流。但是現在的人經過這三五年,中國的消費者已經設定全球的潮流,最潮的在中國。某些品牌方面,中國的市場真的是在全世界的一些潮流是領先的。恒隆廣場的高端奢侈品牌,也成為行業的領先。

    在對話中,科技與商業地産的融合也是重要的一個内容,陳啟宗舉例稱,在西方有名的商業地産商對于科技的癡迷程度,足以引起地産商的注意。

    陳文博也認同這樣的觀點,他認為事實上中國很多科技都是全球領先的,科技對于商業地産重要性也在逐漸顯現。這一方面恐怕對将來五年、十年、二十年的商業房地産會産生非常重要的變化。

    對話的另一個關鍵詞是“電商”,對于父親陳啟宗抛出的問題,電商對恒隆的影響如何。陳文博笑了笑說:“電商我是非常害怕的,同時我又一點都不害怕。”

    為什麼呢?“目前LV的經典款,甚至愛馬仕的那些,在網上只能買到二手的,現在他們沒有銷售新的,這個慢慢可能會變,所以長遠來說我非常害怕,覺得一般的零售很多都會去到線上。”

    “但是短期、中期,我覺得我們線下的一些購物商場還是有一個優勢,我們可以創造空間的優勢,這個空間有什麼價值呢?一些品牌就是把他們整個DNA,把他們的故事、歷史展示給消費者去看,短期還是相信線下的購物商場,高質量的線下購物商場還是有得做。”

    一向敢言的陳啟宗也提醒内地的地産商,希望大家要頭腦清醒,不要做瘋子,不要制造瘋的市場,還是要理性的看待,最終只有理性的人才能夠生存在這個市場上,才能夠在這樣一個大市場上致勝。

    商業新道路

    會議進行到第二天的觀點商業年會大會,話題已然從存量商業轉到商業地産的運營與創新。

    中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長蔡雲的主旨演講也奠定了本次論壇的主題,當商業開發回報已不足資本期望時,商業地産的轉型成為必然,依靠資産的運營來撬動重資産的增值收益,實現短期收益和長期的價值增長。

    她認為,商業運營和資産運營脫節,叫好不叫座的現象使資産貶值,靠租金收益難以維繼持續經營。通過金融創新,優化資本結構,合理規劃資金成本和使用,並持續提高項目的運營價值,保證可持續性的發展。

    傳統的經營開發模式與思維在通往未來的路上被遠遠抛下,新格局、新浪潮正席卷而來。在第一場讨論會關于商業地産未來十年,來自不同企業的嘉賓有着不同的見解。

    萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁丁力業認為,今天我們的消費總規模已經超過了日本,未來在一兩年之内,我們的消費總規模一定會超過美國,未來十年商業地産肯定是有機會的。

    恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗談到,在未來的十年里,應該商業地産是越來越理性化,不是我主觀的意願,而是市場規律會逼這個市場變得理性化。

    愛琴海商業集團副董事長、總裁張華容從運營的角度來分析:“未來十年經營,除了目前關于房地産開發和資産的存量挖掘,以及資産運營的關繫以外,我覺得作為經營者,更需要關注的是商業的内涵和我們消費市場的變化。”

    保利商業地産投資管理有限公司總經理方長斌則表示,未來的十年,更多是回歸到商業本身的邏輯。

    而招商蛇口商業管理事業部常務副總經理沈松将未來十年的商業地産總結為兩個關鍵字“重塑”,這也是本次論壇的重要關鍵詞。

    藍光文商旅集團總裁張剛也指出,對于未來的發展,始終會堅持以運營為核心的資産管理的本質。

    資本重塑商業

    商業地産這些年确實在經歷着巨大的變化,行業的新格局的變化也體現在“資本重塑商業”上。

    張華容在演講中,強化了她的觀點,從今年的經營分析上來看,要利用現在對消費市場的抓取,服務C端用戶的經驗,來幫助我們的租戶,也就是B端的廠商實現資産和消費市場的價值鍊打通,依靠C2B的方式來聯接現場的經營、效能,和服務于商業資産。

    運營能力方面,對于上遊房地産開發商,或者金融市場來說,最重要的運營能力是資産的回報率;對于C端來說,他要求的是舒适和場景;對于B端來說最好的是銷售。所以歸根結底還是要做好服務,做好市場,做好對消費者市場的抓取。

    同一環節中,丁力業的演講内容也與張華容的想法不謀而合。丁力業稱,面臨新一輪的開放,相信整個行業是充滿着期待。

    以政策為導向,促進開放變革,我們認為是經濟轉型的兩個重要手段,同時大家都知道全球進入了經濟寬松期,都下滑了利息,這個對于重資産的商業地産行業來說,确實是一個非常利好的消息。

    “不僅是意味着利息成本的下調,更主要的是穩定的現金流可以給投資人帶來非常豐富的回報。”

    資本之于商業,在越秀房産基金董事會主席、執行董事兼行政總裁林德良的演講中體現得淋漓盡致,如何通過資本進行資産價值的最大化。

    他談到,香港大類有兩種商業模式,無非就是公司上市和信托上市,公司上市和信托上市不一樣的地方在哪里呢?決定原因是歸管不一樣,歸管不一樣決定回報率不一樣,回報率決定估值不一樣,這是所有商業地産追求的估值最大化、資産價值最大化的過程。

    大家可以看到,為什麼全球來看,大家也知道用REITs上市,用信托上市成為商業地産的一個很好的選擇,或者說趨勢。第一部分我想說的就是商業地産有三種模式,這三種模式里面,運金是比較好的,兩種上市模式之下,REITs是比較好的。

    無論如何,中國商業地産處于這樣一個傳統和創新互相交融的關鍵時期,最終走出的道路和選擇的方向,都在所有人的努力之下。

    2019觀點商業年會正是搭建了這樣一個拉近行業中所有人距離的平台,希望在思想交流碰撞中,能夠得到更準确和清晰的答案。

    撰文:楊曉敏    

    審校:徐耀輝



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