勒泰的基因：主動擁抱變化 探索商業多元發展

觀點地産網 經歷了數十年的高速發展，商業地産經歷了單純的百貨，到單純的購物中心，到“百貨+購物中心”，進而到新型商業模式和細化領域的過程。

在這過程中，商業地産從規模化的急速擴張，步入了平穩發展的階段。

對比之前，平穩發展階段最為明顯的變化是商業地産将不再是一磚一瓦堆砌起來的規模競争，而是轉入運營模式的比拼。商業項目内的業态也越來越豐富，形成了各具特色的經營模式。

一個優質的商業項目基因包括了優秀的位置、精益求精的前瞻性設計、豐富的品牌業态、與城市發展命脈的結合等核心要素。

11月15日，2019觀點商業地産年會現場，勒泰集團成功入選觀點指數研究院發布的“2019年度中國商業地産TOP100”，位居38名，較去年提升了12個名次。連續三年入選該榜單、與凱德、華潤、恒隆、萬達等房企同台領獎等，都不難說明，其在這些方面有着突出的表現。

截至今年6月，勒泰集團在國内共開發四個項目，建築面積達157萬平方米。其中三個項目已投入運營，包括遠洋城購物廣場、石家莊勒泰中心、唐山勒泰中心。

以石家莊勒泰中心為例，該項目在目前激烈競争中，常年保持着穩定的客流增長和逐漸攀升的投資回報率，綜合實力甚至優于一線同類項目。

（圖為：石家莊勒泰中心全城盛宴活動現場）

對此，勒泰集團創辦人楊龍飛認為，公司精耕細作，堅持“連鎖不復制”，力争打造每個城市獨一無二的“一城一景一地標”。雖然項目投入運營較少，但每一個項目都是城市建築、精神、文化地標和城市會客廳，推動城市經濟及社會發展。

只要有着優質的基因，商業地産仍大有可為。

變速中的機遇

幾十年的沉澱，商業項目的數量經超過市場本身的需求量，特别是一線城市。

相關研究報告顯示，目前商業地産存量巨大，已經基本告别高速增長的階段。未來，整體市場回落，全國商業項目新開工項目逐步放緩、開工面積也随之減少。

如何從當下“過剩”又競争激烈的市場中突圍而出，成為衆多開發商思考的一道難題。

但從目前市場中的優秀項目案例發現，一個優質的項目能夠成功搶占消費者時間和心智，其共性在于體驗式商業的模式，包括體驗内容與城市/目標客群需求的匹配性、對硬件因素“地産業基因”的關注度、遵循商業服務本質的體驗行為等三個核心要素。

關于“體驗式商業”，勒泰集團有着自身獨到的見解。其認為，核心在于各業态的比例，以及各業态中諸多品牌之間能發生反應，配合默契。所達到的效果，一定是能帶給消費者優越感受，可以讓消費者深度參與進來，同時拉動項目流量和銷售。

圍繞着體驗式商業運營模式的内核，勒泰集團創新地開發出“莊里街”、“南北巷”等特色街巷，将商業綜合體中融匯了時尚、歷史民俗等各種文化，同時也探索适合自身特質的“全城盛宴”、“溫德麥爾”等原創IP主題活動，為消費者帶來新穎、舒适的商業體驗。

(圖為：唐山勒泰中心室内卡丁車）

（圖為：唐山勒泰中心室内真冰場）

進一步研究發現，在一線城市商業地産市場過剩而出現降溫的情況下，勒泰集團重點布局區域的則為石家莊、唐山、邯鄲等城市。而上述城市市場中，目前市場存量還沒有明顯過量。

未來，随着京津冀一體化的不斷深入和雄安新區戰略持續推進，上述城市仍然是有着樂觀的市場前景。

商業多元探索

為了應對存量市場中的激烈競争，勒泰集團在穩固發展商業地産市場之余，也開始進一步探索結合運營與資本投資的發展模式，包括商業不動産資産證券化、商業地産私募基金和房地産信托基金、資産並購等業務，並在香港獲準開展1、2、4、9号金融牌照業務。

事實上，早在2017年8月，勒泰集團以石家莊勒泰中心為底層資産的“勒泰一号”REITs在深圳證券交易所正式挂牌流通，成功設立中國首個不依賴主體評級的REITS産品。

（圖為：“勒泰一号”敲鐘挂牌現場）

經過兩年多的發展，勒泰集團在發展模式與實施策略上形成了一套“融投管退”構建完整的閉環資管模式，即通過利用資産證券化與資産管理工具為挖掘存量市場的價值。

據勒泰集團介紹，“融投管退”指的是融資、投資、項目管理、退出。相對的鍊條為：通過資産證券化盤活存量資産、擴大資産管理規模、調整融資結構；通過兼收並購優質項目實現規模化成長；從招商運營、新技術引進應用等提升整體運營能力；有效退出機制保證資産包優化和現金流穩定。

有着較強的資産管理團隊，加上資本化率相對較高的優質商業資産，自然符合資本市場的青睐。同時，屢次在金融方面取得的突破，也為勒泰集團未來的發展提供了更多的可能性。

此外，今年2月，勒泰旗下的上市公司勒泰集團有限公司将公司名稱由“LT Commercial Real Estate Limited勒泰商業地産有限公司”更改為“Lerthai Group Limited勒泰集團有限公司”。從更名也不難發現，勒泰集團策略上的調整，公司将會朝着更加多元化的方向發展。

在市場不斷的變化中，最優質的基因或許是主動擁抱變化，“以變應萬變”，無疑在勒泰集團身上可以窺見這一特征。