年會演講 | 丁力業:把握趨勢 擁抱變化

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2019-11-15 18:53

  • 以政策為導向,促進開放變革,我們認為是經濟轉型的兩個重要手段,同時大家都知道全球進入了經濟寬松期,都下滑了利息,這個對于重資産的商業地産行業來說,确實是一個非常利好的消息

    丁力業(萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁):各位來賓大家好,我盡量給大家多留點時間。今天按照大會的主題布局,我的題目是“把握趨勢,擁抱變化”。

    商業地産這些年确實在經歷着巨大的變化,我們也想到,如果說站在未來看今天的位置,也許正好是我們重新的起步,這個對我們大家來說也是越來越清晰,同時我們也認識到對這個趨勢的變化。

    有些本質上的東西,我們必須堅守。在今天的演講里面,我們說兩個地方都會做,很高興是我們也用了一個“資本重塑”這個主題詞,我們覺得行業的新格局會變化。

    回想上個星期習近平主席在上海進博會,開放合作,命運與共,他中間提到說中國有近四億的人口中等收入群體規模全球最大,市場規模巨大,前景不可限量,中國老百姓有句話叫做世界那麼大,我想去看看。在這里,我想說中國市場這麼大,歡迎大家來看看,中國将增強國内消費對經濟發展的基礎性作用,為世界增長擴大空間。

    習總書記在11月5号在上海進博會上的主旨發言,從這個發言里面可以明顯感覺到,這兩年中國政府傳遞出來的強烈信号,中國政府出了很多的政策,習總書記這些講話更加強調了進一步鼓勵消費的強烈信号。

    今天我們的消費總規模已經超過了日本,未來在一兩年之内,我們的消費總規模一定會超過美國,我說未來十年商業地産肯定是有機會的。

    第二個信号是我們覺得習主席傳遞的信号就是“開放”。2003年中國進入WTO,開放帶來的好處是實實在在的,在那個階段我們所有的人都覺得不好,好多人都要求不能開放,我很高興的看到16年過去之後本土的商業零售商在不斷地學習成長,已經成為這個市場的主導力量。

    今天再看外資,我們有能力說我們會超過它,因為我們的市場不再只有超市和傳統百貨,我們還有更多的我們自己主導的購物中心,我們會讓中國的老百姓享受到更品質的産品、服務,得到更好。

    所以今天我想,面臨新一輪的開放,相信我們整個行業是充滿着期待。以政策為導向,促進開放變革,我們認為是經濟轉型的兩個重要手段,同時大家都知道全球進入了經濟寬松期,都下滑了利息,這個對于我們重資産的商業地産行業來說,确實是一個非常利好的消息。

    不僅是意味着利息成本的下調,更主要的是我們穩定的現金流可以給我們的投資人帶來非常豐富的回報。去年我們成立了一個零售地産基金,專門針對18個月以來開業的商業地産項目。在今天上海跟國内的各個保險公司讨論,很高興在今年9月份以後,各路保險公司都涌進來了,确實讓我覺得資本已經向商業地産轉型了。

    今年10月份我們又成立了商業地産的開發基金,這是繼2010年印力成立的美元開發基金以後,在中國是第二次以開發為領先的基金,這意味着說在投資人眼里,确實這里的項目他們非常看好。

    當然大家知道我們用了很多CMBS工具,今天詩濤也在上面說了,我很高興的說我們在這個領域做的比較全面,我想說商業地産只要我們做的好,資本一定會親睐的。

    最近這段時間,我們的消費有了非常大的變化,如果說我們第二個變化趨勢讓我們總結的話,我們覺得商業地産真正從量變到了質變的過程,或者在當下情況下,今天消費市場發生了什麼變化?

    今天的消費市場是消費者主權,中國經過近四十年的發展,我們的物質已經到了非常豐富的時候,今天的消費真是消費者掌握着他自己的主動權。也明顯看到消費者形成了不同的群體,他們的需求各具特點,差異非常明顯,最大的一個消費主力群體是新中産,當然确實也很奇怪。

    我們也看到還有一個情形,往往已經忽略掉的銀發市場,這一類人群的比例已經将近占了我們25%,典型的特點是他有存款,他有收入,他有需求,我們認為是50歲到69歲。當然我們更多會說90後、說新時代,說他們是消費的主權,我們做購物中心的人為他們做的很多了。

    我想在這里呼籲說别忘了另外一類人,銀發群體給我最深的體會是去日本,所有日本的商家都會告訴我他們主要對象就是銀發群體,用不到十年,中國一定會迎來這個時代,我們做好這個變化。

    針對這個消費群體,我在上面的發言里面說我們在改變我們的經營模式,從原來的B2B2C變成了B2C2B,很簡單,以前我們只是把東西做給商戶,現在我們做了人臉識别屏,只要你進到我們的購物中心里面,所有的信息都可以拿到。

    以前是拿了多少銷售給我多少租金,以後有沒有可能說我帶來多少人你給我們租金;以前我們更多的考慮的是怎麼樣賦能B,現在是通過服務C更多的是服務B,這個是我們這幾年印力在做的非常大的變化。

    今天購物中心的從業者們都知道,在這個購物中心領域里面,你到底有多少的零售産品,我期待着印象城明年4月份在上海能夠出世跟大家見面,是34萬的體量,一個純商業的購物中心,沒有住宅、沒有酒店、沒有辦公。

    這個對我們來說壓力很大,在這個里面我們把它打造成是一個中心,不是一個購物,所以我們里面有将近五萬平方米的綠色共享空間,我們在綠色的五萬平方米空間里面規劃了三個模拟的熱帶雨林、濕地和高山地貌的微型植物園,我們還有兩個下沉式的花園,在上海打造了唯一一個天空的400米的標準跑道。

    同時也引進了很多的體育品牌,希望這個能成為印力以後購物中心的IP,我們的健康,我們的全天候,我們跟老百姓的共享,我們希望是上海的北區,至少是家庭生活的一個樞紐,這是我們今天要做的最主要的工作。

    我們很少跟外資公司讨論IP。很簡單,對于在互聯網時代,中國已經走到很前面了,他們沒法跟我們玩,我們可以玩的很溜,現在每個公司都有自己的IP部門,都有外面合作的部門。

    我覺得這個數字化的變化,我相信會促進我們将來更好的發展。我們自己的這一些體繫,如果真的都能在我們的購物中心里面實現,剛才說的印象屏,我們自己租戶的會員繫統,會員繫統可以帶來經濟效益,而不是告訴人家說我有500萬或者1000萬的會員。

    這個是我們在将來可期的十年時間里面,我們看到的中國商業地産的變化,我們希望和同行一起在未來十年的時間里面,我們能夠積極擁抱這些變化,謝謝大家。

    撰文:丁力業    

    審校:勞蓉蓉



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