主題讨論 | 浪潮 商業地産的新思考

主持嘉賓

黎振偉世聯行首席技術官、中國建設教育協會房地産專業委員會常委

讨論嘉賓

陳啟宗 恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長

丁力業 萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁

張華容 愛琴海商業集團副董事長、總裁

方長斌 保利商業地産投資管理有限公司總經理

沈松 招商蛇口商業管理事業部常務副總經理

曾粵晖 建銀國際董事總經理

張剛 藍光文商旅集團總裁

黎振偉：謝謝各位。今天把我們的商業論壇辦到了上海，我們從香港到上海，今天整個國際也從歐美到中國，這里頭不是偶然的，也是必然的，我們這個對話環節是新思考。

我們在座的各位都是行業的大老，他們都是企業的掌門人。我看了看，很有意思，我們這一桌的對話嘉賓很有代表，陳董事是港商商業的代表，丁總是深圳的創新商業的代表，張華容總是從家居行業轉型到商業的代表，方長斌總、沈松總是典型的國企商業代表，曾粵晖總是金融界的代表，當然是國企了，還有藍光張剛總是來自内地的商業代表。

我們探讨什麼呢？當然是新思考，我們未來十年怎麼看？怎麼做？我們可以看到今年是非常關鍵的一年，我本人是1987年入行的，到現在有32年了，我從來沒看到大家的思考面臨的困難，我們整個格局都發生了巨大的變化。

中國從高速增長到高質量增長、高質量發展，我們從互聯網到智能化到大數據，我們從電商到新零售，我們從購物空間到體驗互動的場景，我們從過去注重新的建築，現在關注新的科技、新的模式，過去從模仿照搬别人到今天創造品牌，這些給我們商業掌門人都有更多的思考。

我們的對話分兩個環節，第一個環節我們如何看未來的十年？第二個問題我們要怎麼做。

首先是如何看未來十年，這十年里面我們面對的機遇和挑戰是什麼？我們各位都是各個領域的代表，我想從他們自己的領域里面去談一下他們看到的機遇與挑戰。

張華容：我的領域也是在座大家共同的領域。大家都在探讨關于商業地産或者資産運營的話題，如果說看未來十年的話，我覺得首先先要做好現在，今年似乎大家都在說不容易，但是我感覺每年也沒有人說很容易，但是我們依然還活着，還活的不錯。

如果要說未來十年的話，我能預見的是，估計未來十年不是我坐在這里跟大家交流，而是我們剛才談到的80後、90後，更多的管理者在跟大家交流。那麼我們未來十年的這個經營，我們關注的除了政策、市場的變化，除了我們目前關于房地産開發和資産的存量挖掘，以及資産運營的關繫以外，我覺得作為經營者，更需要關注的是商業的内涵和我們消費市場的變化。

因為我一會兒還有一個分享，我會講關于這方面的問題，也為了給更多嘉賓留時間，我點到為止。

黎振偉：好，丁總您的角度呢？

丁力業：謝謝陳總（陳詩濤）每年給我們召集在一起，中午沒有參加陳董事長的飯局，主要是我去恒隆廣場學習了，恒隆廣場十年這麼好，十年以後為什麼還這麼好？

我在想印力在2003年做商業地産的時候，我們做了一個投資分析，我們進入這個城市人均GDP要一萬五，我們覺得才有做商業的條件，今天實際上從中國的人均GDP來說，我想已經到了，從這個觀念來說，未來是真正都可以做商業地産的地方。

确确實實未來做商業地産和十幾年以前有很大的區别，也就是我們為什麼要不斷地創新、不斷地學習，不是說你可能随便的有點錢，你有一點租戶資源，你能蓋起來就可以做好的，這個對我們今天在座的所有做這個行業的人，肯定都是一個挑戰。

從事我們這個行業的人，一定不會說這個行業不好，如果要說這個不好也是外面的人說的，所以我們一定說會非常好。

黎振偉：丁總，你認為未來更大的機會在哪里呢？下一個問題是你又怎麼做呢？我看你們現在做的是存量，存量是你們未來的機會嗎？

丁力業：我們從兩個方面考慮。第一個公司内部提出來存量資産的提升，今天印力商業地産的平均年齡是最長的，我們100多個購物中心差不多十年，有一些比我們早的開發都給我們買過來了，所以平均年齡是最長的，所以存量資産的提升非常重要。所以我們到處在學習，做了很多的嘗試，你們昨天上午看的三林也是放了十多年了。

第二個我們内部在講“好産品、好服務”，我覺得客戶不分貴淺，不分高低，願意買單的都是好客戶，他為什麼給你買單，你要有好産品，你要有好服務，我們說不光是要把客戶抓住，自己内功産品做好、服務做好。我不知道還要講這個話題。

黎振偉：那來自成都的張剛總，昨天的讨論里邊，大家對二三線城市比較擔心，未來十年我們二線城市的機遇和挑戰在哪里呢？

張剛：我想先表達兩個觀點，在未來十年當中我們看變量到底是什麼，其實變量更多存在于市場環境的變化，我們提到市場環境，重要的是聚焦到我們的目標客群。在未來的主題當中，比如說銀發經濟、千禧一代，因為我們的目標客群在發生變化，所以作為我們從業者也必須要關注目標客群的變化，這是第一個。

第二個是我們的市場行業在發生變化，有的時候打敗我們的不一定是同行，也有可能是隔壁的老王。因為跨界的這種融合現在也是日趨的成為常态，那麼在這兩個因素的影響下，對于我們作為商業地産的從業者而言，其實面臨着前所未有的挑戰，唯獨不變的就是變。

那麼在變化當中，對我們特定的哪一類的商業業态，或者商業形态，我們定位要更加的精準，定位要更加的科學，只有做好定位，才會有後續的設計、開發、運營，所以定位一定是關鍵。

回復主持人剛才提到的，對于二三線城市，對于資産管理在2018年的時候，我們也有在發現，大宗交易42%是發生在上海的，上海的大宗交易大概是一千一百億的體量。在今年的時候，截止到第三季度，是939億，其實這939億主要的單數在降低的。那麼同樣的對于資産管理這個維度，我們剛才看其實交易並不是趨向于活躍，反而趨向于謹慎，這是對一線城市的解讀。

第二個對二三線城市的解讀，社區商業日趨活躍，藍光家服務在10月18号剛剛在港股上市，這在資本市場當中反映出來對社區商業歡迎的程度。

黎振偉：好，謝謝。那曾總，你覺得未來十年哪些商業你是最關注的？

曾粵晖：确實看這個話題，我們的角度跟在座的商業地産從業人員可能有些不一樣，我感受很深，在座的很多産品我都曾經是很忠實的客戶，無論在香港，在深圳，還是在内地，都應該說有很多感受。

我大概談一談在我的感覺里面，怎麼樣是一個優秀的商業物業。用三個關鍵詞來講，第一個我覺得是“快”，這個“快”不是絕對意義上的速度快，我覺得是有效率，體現在資源的配置，像陳總所說的地段選擇，以及對自己精準的定位，有一個非常好的效率，高效的配置。

第二個是“質”，應該說“好”，産品和服務是高質量的，這是一個根本，它能夠吸引到客群，吸引到消費者，也吸引到投資人的一個重要的因素。

第三個是“新”，這個“新”我覺得是創新，不僅僅是推陳出新方面的，而是在觀念上，我們在接受一些新鮮事物方面的學習能力、消化能力、認知能力之外的提升能力，凡此種種。

回到這里來講，今天觀點地産陳詩濤總開始演講的時候，有一個詞給我留下很深的印象，“重塑”，從金融服務來說，我們也在一直重塑我們的産品，和我們的合作人形成更好的契合，要使自己的形态更加适合這道時代之門，才能更好更成功的跨越過去。

黎振偉：“快、好、新”是大家要關注的，如果找曾總做融資的話，沒有這三個標準，曾總是不看的。下一位保利的方總，您怎麼看未來十年呢？

方長斌：今天蔡秘書長的發言有很多觀點我非常認可，今年去看商業地産未來十年還是聚焦四個字“商業地産”。過去十年商業地産的發展我們聽到很多噪音，因為過去的十年更多商業地産的發展是來自于房地産的輸血，有商業地産、産業地産、養老地産、文旅地産，更多的關注力放在地産，沒有放在前面我們所關注的這些商業、文旅、養老的内在本質，這是過去十年有很多噪音影響。

而未來的十年，我覺得更多是回歸到商業本身的邏輯，我們看過去一年大宗商業地産交易仍然集中在北上廣深的一線城市，未來我們更多不是說去有怎樣大的變化，更多回歸到商業的本質，去研究我們的消費者，關注本身商業發展的邏輯，而是把這部分東西做好，才是我們商業真正去做的東西，商業的操盤者回歸商業本身，而不是在噪音影響下去前行。

黎振偉：謝謝方總，未來十年回到商業的本質，确實是一個大課題，創新如果不回歸是沒法創新的。下面來自招商蛇口的沈總，您怎麼看呢？

沈松：我覺得今天觀點的陳總演講里面給我帶來一個關鍵詞，我也是非常得贊同，就是“重塑”。未來十年的商業地産一定會不斷地重塑，我看到商業地産它會在行業里面的影響力，比如說原來是房地産的一個子行業，它慢慢長成一個大的，要追尋商業地産自身的邏輯重塑。

在這個行業里面關注的不再僅僅是開發商、運營商，還有我們的上下遊産業鍊、政府、金融界都在里面，我們商業地産會承載越來越多人的夢想和期望，對政府來講、對城市來講、對運營商來講，他要成為城市的一個，在建築、設計、産品方面會變得更加熱情。

我們陳總說的世界上最好的購物中心在哪里？在拉斯維加斯，在迪拜，下面一定會在上海、深圳、北京，在中國的城市，商業是城市運營的一個載體，這是第一個。

第二個對于我們從業者來講，做商業地産行業的人來講，他會在里面創造自己更多的價值，它的價值來自于哪里？它來自于運營的更好，運營的更好在于商業地産的要素，比如說品質、牌子做上去，創新要做上去，科技要做上去等等，未來它承載全民财富的載體，跟金融的結合，商業地産未來的想象空間是無窮的、無限的，謝謝。

黎振偉：謝謝，沈總的關鍵詞是“重塑”，這個重塑有點回歸的感覺了，的确這是一個很大的課題。

陳董，您是從香港過來的，在二十年前香港是無敵的，今天會發現您的弟子、您的學生很厲害，未來十年，陳總您看好嗎？您的擔憂在哪里呢？在國内來說您認為最大的挑戰是什麼？您怎麼看這個市場未來給你的機會。

陳啟宗：我中午吃飯的時候，說以往這十幾年，中國内地的商業房地産是很多瘋子在一個發瘋的市場里玩的，我個人相信在未來的十年歷，應該是越來越理性化，不是我主觀的意願，我認為市場規律會逼這個市場變得理性化，原因何在呢？

就是瘋子早晚會死的，你不按照市場規律做事是不可能持久的，會有一大批的瘋子慢慢死掉，當别人看到瘋子死掉了就會有一點怕，就不會再像以往十幾年那麼得瘋。

正如我常說千萬不要低估中國的瘋，一旦有人死了可能有另外的瘋子起來。也說不一定，整體是向理性的方向走。

第二點我相信有某一些企業的牌子在市場上慢慢的外溢出來，萬象城、大悅城，我們恒隆，還有香港其他的一些企業品牌，慢慢會越來越被人接受。我們都在累計經驗，我們的優勢可能是資本的優勢，但是我們做大型商場也沒做過幾個，比如說萬科你們還在做住房，成為了全球老大的時候，我們已經開始做商業房地産。我可能做的久一點，但你們現在也做了十幾二十年了，慢慢大家都會有越來越學到的東西，就有進步，我相信企業品牌越來越明顯，會有十家八家的牌子在中國會成功。

第三點我絕對相信中國的消費市場仍然非常好，人越來越有錢，消費越來越提升。以往三十年的消費主要是量的增長，再往後的十年、二十年、三十年，應該是質的提升。從前我有得吃就行，現在不是了，現在是吃好的；從前擁有就行了，現在是擁有最好的才行，所以量還會繼續地增加，但同時有質的提升，這兩個加起來就叫很多商業房地産商，只要你理性的去做一定能夠做好。

最後你問我挑戰是什麼，我真的認為我們未來十幾二十年的挑戰，應該比以往三十年要小。我剛蓋恒隆廣場的時候，簡直沒有那些高檔的，一個都沒有，到底能否成功呢，真的不知道，我們的經驗也是不足的，也是在學習過程，有好多的挑戰。

照我個人看，當那些有企業平台的公司，他們買地可能比從前更容易。從前内地公司是優勢，他們跟市領導的關繫等等，是我們香港企業絕對不可能的，還有他們好多做法是我們香港企業不敢做的，他們很有優勢，現在市場越來越規範了，我想挑戰是比從前小一點說不一定。

黎振偉：謝謝陳董的觀點。我們下一個話題，我們還有十來分鐘，未來十年我們看怎麼做呢？我知道下面有幾個嘉賓會有專門發言，張總你就先提兩個，我們企業未來十年重點在哪些方面去突破？

張華容：如果講到愛琴海的話，因為我們是一個專業的資産管理公司，所以我想在未來的這十年，或者在未來的每一個時間段，更重要的還是提升我們的運營價值和能力，運營價值和能力可能是能夠助推這個市場更好的發揮它的價值，和讓我們有存在價值的一個空間。

第二個我覺得我們還需要保持我們持續的創新能力和我們對市場、消費市場的把握，只有這樣我們才能每一年都能在不斷地應變市場變化的過程中，過的更自如。

丁力業：未來十年我們壓力也挺大的，每年都不好做，每年都在做，我們覺得以前的傳統商業模式很簡單，我出地收租金，說是叫商業地産公司，實際上是收租婆，所以我們以前更多關注的是租戶，租金高一點，或者提成高一點。

我們現在更多關注的是消費者，所以我們覺得應該從原來的B2B2C模式轉向B2C2B模式，從我們對消費者的畫像描述反哺給租戶。

我們覺得購物中心不是一個購物的東西，而是一個産品，我們會在這方面花很大的力氣，我們覺得未來十年是一個非常好的想法。這段時間跟朋友談說未來十年購物中心缺什麼？

我們想到了一個詞，就是“IP中心”，原來是購物中心買東西的，要是不給你的投資人匹配好做不了，如果你沒有一個IP内容，你這個做不了。在公司内部，我說陸陸續續會有IP打出來，是我們自己IP的購物中心，希望能夠得到市場的歡迎。

圍繞着購物中心的技術，陳總說的電商也好，我們的AI也好，我們互聯網5G的技術也好，只有把這些東西都考慮清楚，可能商業地産會做的好一些。

黎振偉：好的，張剛總您的企業未來有什麼舉措？

張剛：每個企業對于未來發展的戰略一定是基于自己企業自身固有的特點，以及結合市場發展情況來審慎的。

對于藍光而言，積累了近三十年的市場經驗，剛才講到了這一塊。對于我們在未來的發展，始終會堅持到以運營為核心的資産管理的本質，我們會聚焦三個“D”。第一個“D”是TOD，會圍繞着城市軌道為核心的；第二個是COD，是以社區商業為核心的；第三個是CID，在未來很多的地産開發當中，地産開發由增量到存量的過程當中，對于獲地的成本肯定越來越高。在獲地的時候，必然有一些生地，針對生地如何去解題，必須是主題性的商業，針對于特定的區域當中，會把文化、旅遊、商業做整體的經營類打造，。才也講到了B2B2C，這一塊我們非常贊同，我們是以“2C”為中心融合，這是我們未來十年發展的方向。

黎振偉：您剛剛提到的三個“D”是二線城市非常大的機會。接下來成都有幾百個地鐵站，地鐵站上面的上蓋是很大的機會，文旅也很重要，剛才小陳總談到的品牌，我認為沒有文化是沒有品牌的，故事就是文化。

張剛：前天晚上的時候我剛跟蔡秘書長有一次深入的溝通，蔡秘書長講到的，在下個月的時候，圍繞着TOD，我們也是作為核心的參與成員之一。

黎振偉：謝謝。下一位曾總。

曾粵晖：黎總一上來就提到了十年的概念，很有情懷的話題，往前看十年，再看後面十年，這一來一去就是二十年。我剛才提到了一個速度和效率的關繫問題，确實我們商業地産也在這方面做了很多的嘗試和踐行，天下武功唯快不破，在非常講究體驗和感受的商業地産領域尤其如此，是不是一味的求快呢？

我這里有一個紅綠燈的理解。有駕車經驗的人都知道，當我們駕駛在一個直行的高速公路上的時候，遠處如果看到紅燈，我們心里不需要太慌，只需要把握好我們的方向盤，穩穩的向行，到路口的時候綠燈剛好亮起，這是最省油、最有效率的方式。這個節奏和時間點的掌握非常重要。

陳總在午餐的分享上提到了很多關于時間的概念，包括基金的投資、存續期和我們地産開發的周期之間的匹配，都給了我很多的啟發。怎麼樣在快與慢這樣一個辯證中去把握，怎麼樣在這種油門一路坦途的時候能夠把握好我們的速度，以及最好能夠踏上每一個值得踏上的熱點，自然是最好不過的選擇。

這里我也祝福中國商業地産，我們境内境外所有開發的從業人員，只要我們認準了我們自己的這種成熟的發展模式，在這一條成功的高速公路上一路前行，其實新的勝利就在正前方，謝謝。

黎振偉：謝謝，曾總還希望您多發展新的商業産品。好，方總，過去十年保利的商業發展很好，從無到有，未來從有到更有又将關注什麼呢？

方長斌：和在座的其他嘉賓相比，我進入這個行業是比較晚的，我是一個風險業務型的管理者。今天聽了很多嘉賓的演講，未來十年會關注三個點，第一個是利用科技賦能的數字化轉型，這個其實蠻重要的。

我們很少聽到關于購物中心的成本，這幾年對于人力的成本、能耗、物業更新成本都是非常高的，科技的賦能對于這一塊我們做的還不足，整個行業也沒有特别清晰，這一點是我會非常關注的。

第二點就是對于消費者，本身客戶的研究和關注，這是未來非常重要的資産。過去十年我們關注的更多是空間，這個租賃資産的管理，很少了對于客戶資産的管理和維繫。

第三個點就是内容，我們不再是包租婆，更多是在這樣一個空間里面創造出自有更有特性的内容，來留住消費者，幫助商鋪和品牌商家獲得更好的能力，謝謝。

黎振偉：特别期待您怎麼做科技。好，沈總，您怎麼看未來十年？

沈松：招商蛇口是一家綜合的開發商，我們的願景就是要做美好生活的承載者。對于商業這一塊怎麼能承載美好的生活呢？商業是一個很重要的平台，未來十年我們很重要的一個，就是要集聚内外部的資源，來做好這個平台。

在内部資源來講，我們招商蛇口有油輪碼頭、醫療健康、産業園區，還有文創等等各種業态，我們住宅到現在開發了這麼多年，也有幾十萬的客戶，各個行業的、各個領域的，我們要把這個資源、這個繫統打通起來，使得商業更加的美好。

第二個做一個好的平台，必須要有好的産品，好的設計，我們會大力的整合加強前端的研測、定位，還有很多嘉賓提出的回歸到商業本質的内容方面，讓我們的承載能夠比較務實的去做。

第三個招商蛇口在商業闆塊幾乎覆蓋了全國所有的一二線城市，三四線城市也會逐步進入，未來随着整個業務的開展，還會進入更多的城市。這樣的話在産品方面，我們要打造出符合我們資源禀賦的産品線，我們會有海上世界這麼一個産品線，就是濱水、近水的産品線，也會結合核心城市，比如說區域級的城市中心的地方，我們要做一些商業的區域核心級品牌。

另外我們還有很多綜合用地，很多都在社區，也要把社區這個商業品牌要提升，我們希望把花園城這個産品未來變成花園城、花園坊、花園里分别延伸開來，未來的商業對招商蛇口來講越來越豐富。

還有一個我們的資源優勢，我們會做一些差别化，比如說有沒有專門适應一些目標客群的，把相應的子繫統資源聚集在一起，更加有消費的提升，提升他的品質，謝謝。

黎振偉：厲害，一旦把資源打通，把目標定準是不得了的，所以瘋子越來越少了。

陳董最後到您了，未來十年，我們恒隆在思考有沒有新的發展模式？或者新的産品？或者新的區域？你可以給大家透露一下嗎？

陳啟宗：有些事情是會變的，也有些事情是不變的。你要抓住變什麼，不變什麼，不要把不該變的把它變了，那就麻煩了，什麼是變的呢？科技，剛才好幾位也講到科技會變，剛才丁總說從前是B2B2C，現在是B2C2B，這個就和科技有很大的關繫，有一些是不變的。

不變的是什麼呢？商業房地産我永遠認為最重要的是硬件，硬件的需求是不會變的，除非沒有了商場，要是還有商場的話，那個硬件是不變的，未來的十年該變的就一定要跟着變，不該變的千萬不要變。

黎振偉：硬件比軟件更重要。昨天有位嘉賓也談到這一點，資産是商業地産的基，金融是商業地産的翼，所以資産還是最重要的，沒有資産搞什麼也沒有用。

我總結一下未來十年無非就是兩個，回歸和創新，回歸商業的本質，回歸人的需求的本質，也回歸到社會發展的本質，然後不斷地創新，在創新中回歸，也在回歸中創新。謝謝各位嘉賓。