一場事先“張揚”的合作 萬科牽手深業的土地聯盟

觀點地産網 11月12日下午，萬科與深業、深圳控股的戰略合作框架協議簽約儀式正在舉行。

萬科主席郁亮、總裁祝九勝、執行副總裁王文金、高級副總裁孫嘉，深業董事長呂華、總裁黃偉、副總裁劉崇、董方，兩大公司最高層管理者悉數現身，為這場簽約留下了重要的剪影。

抱團合作的目的，往往在于“共赢”。王文金代表萬科發言時，指出深業集團在地産開發、産業運營、土地整備、城市更新等方面都具有核心優勢。

而在深業看來，萬科在住宅開發和物業服務方面居于行業領先地位，同時其股東具有深圳國資背景，因此雙方“有着深厚的基礎”。

更為關鍵的要點在于土地，雙方約定，将重點推動在深圳市及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新、土地整備利益統籌、産業驅動及運營等領域的合作。

過往多年，深圳樓價、地價齊齊走出一條上揚的曲線，在土地稀少、競争激烈的大背景下，萬科已經鮮少在深圳公開拿地，但每年卻依然保持着500億左右的銷售額。

在深職院房地産研究所所長鄧志旺看來，萬科在深圳的土地儲備主要來自兩方面：一是城市更新，第二就是合作，尤其是與包括深圳地鐵等國企的合作。

從媒體披露的不完全統計數據來看，如今萬科手里還擁有近十個在售的或有待開發舊改項目，總建築面積近350萬平方米，包括漁業新村舊改、三星視界舊廠房地塊、萬科濱海置地大廈等項目。

合作方面，自寶萬之争落幕、深圳地鐵作為第一大股東入主萬科以來，項目及土地注入情況與進展，便一直是外界關注的焦點。

在2017年6月的那場“交接”股東大會上，原深圳地鐵董事長林茂德就曾表态，已經有幾個軌道+物業的項目在與萬科在合作，未來土地等資源也将加快步伐注入萬科。

“項目很多，市場很大”，這是當時林茂德給萬科股東描繪的藍圖。

一個多月後，萬科董秘朱旭在一次電話會議也曾提及，深圳地鐵“發展空間很大”，目前擁有逾200公里地鐵線，至2020年發展至逾400多公里，“實際上地鐵沿線就會産生大量的土地儲備”。

不過此後兩年間，萬科並沒有披露深圳地鐵資産注入的具體進展。每每被問及，朱旭也都以類似“達到披露標準後就會披露”等話語回應。

地鐵集團之外，另一家深圳大型國企——深特發集團也是萬科的重要合作夥伴，雙方有着更為深厚的淵源。熟悉萬科歷史的人大概都了解，早期萬科是深特發下屬企業，1988年改制為股份制公司。

雙方最新的合作發生在今年6月份，深特發與深圳萬科簽訂《戰略合作框架協議》，雙方希望在“多元業務發展和土地合作開發利用方面取得新的突破”。

觀點地産新媒體了解到，作為與深圳特區建設共生共生的企業，深特發儲備了大量的城市更新項目，去年7月還專門成立了城市更新公司，意圖加快舊改項目開發建設。

資料顯示，截至去年7月，深特發已簽約正在推進的城市更新項目有12個，正在推進的土地整備利益統籌的有4個，正在進行收購的有2個；還有多個城市更新和土地整備項目已達成初步合作意向，處于研判階段。

經深特發初步統計，上述城市更新和土地整備項目未來貨值約1833億元，開發總建築面積約1014萬平方米。

利用品牌優勢與項目運作經驗，與國企組成聯盟獲得大量的土地資源，這是萬科每一次牽手背後的算盤，與深業合作的邏輯也不外乎如此。

據觀點地産新媒體了解，自2017年接連出售三四線項目後，深業就将發展重心放到以深圳及周邊城市為重點的大灣區。

半年報數據披露，深業旗下上市公司深圳控股現有土儲規劃總建築面積約615萬平米 ，計容建面456萬平方米，大灣區占比約61%。以計容建築面積計，深圳項目占土地儲備39%，以土地的市場價值計算，深圳項目占比超過70%。

2019年下半年，深業憑借“網紅盤”深業中城攪動城中豪宅風雲，並一舉攬金50億元。不過在此之前，受限于深圳限價等調控政策，這家深圳最大國資房企已經連續兩年業績不達標。

如何在經濟波動、政策充滿不确定性的背景下，實現良性的增長，尋找合作夥伴共同進退或許是較為正确的方法之一。

這一次，他們選擇的是萬科。

“深業在深圳有很好的資源，萬科有更好的品牌與良好的運作才能。”資深地産評論人朱羅紀對觀點地産新媒體指出，這是一個協同性很好的合作，有利于發揮雙方所長，更有利于提升萬科的資源獲取能力。

在他看來，萬科雖然在深圳也有不少土地儲備，但從整體來看，好地段的項目還是不多，與華潤置地、招商蛇口這些央企相比，萬科的項目質素可以說沒有什麼競争力。

因此他強調：“與地鐵、深業的合作才更顯得重要。”