融資成本上升，破“7”下房企的海外籌資百态？

观点网 •

2019-09-22 00:45

内外融資渠道收緊，今年的房地産融資環境可以說秋意甚濃。

7月12日發改委發布通知，房企海外發債只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。而更前一段時間，央行、銀保監會、發改委等部門相繼發聲，對信托、銀行借貸、信托等多個房企融資渠道加強監管，如何解決錢袋子問題成為橫亘在房企面前的難題。

來自國家統計局的數據顯示，2019年1-8月份，房地産開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1-7月份回落0.4個百分點。其中，國内貸款17322億元，增長9.8%；利用外資81億元，增長1.3倍；自籌資金36036億元，增長3.1%；定金及預收款38377億元，增長8.3%；個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。

若對比各到位資金來源占比，可以發現來自國内貸款的支持力度明顯減弱。算上上年資金結余，2019年1-8月本年實際到位資金合計累計值為177193.03億元，其中上年資金結余占比35.82%，較兩年前上升2.33%。國内貸款占比9.78%，較2017年同期下降了1.49%。

海外債方面，受境外融資監管趨嚴影響，房企今年以來在海外融資上也是動作頻頻。觀點指數統計發現，2019年1-7月，房企通過發行海外債（含計劃）形式融資4328.97億元，數量168只，數量、規模均創同期歷史新高。不過由于用途受限制，上述海外債幾乎都是借新還舊。

需要注意的是，受發債用途以及人民币貶值帶來的影響，房企也在積極防範匯率風險。觀點指數梳理發現，從年初至今已經有不少企業提前贖回海外債，比如世茂贖回5.5億美元2022年到期優先票據，贖回價相等于該等票據本金額的104.188%另加截至贖回日期（不包括當日）累計未付利息，贖回價合計5.78億美元。

數據顯示，截至9月内地房企發行美元債平均利率為8.99%，而2018年可計算的美元債平均利率為7.42%。需要注意的是，年内明發和當代置業發行的美元債，均創下票面利率新高，分别為15%和15.5%。

如此高的海外發行利率，也使得年内房企的融資成本逐漸升高。觀點指數統計發現，2019年上半年，不少房企的融資成本均錄得上漲，包括碧桂園2019年中期的總借貸的加權平均借貸成本由去年同期的5.81%上升至6.13%，融資成本上升0.32%。

成本上升是一方面，縱觀房企中期報告，不少房企2019年中期淨利潤率出現不同下滑。觀點指數統計30家銷售金額排行在TOP40内的房企淨利潤率數據，發現有14家的淨利潤率出現下滑，下滑幅度最大超過5%。其中某龍頭房企的淨利潤率由去年中期的17.65%下跌至2019年中期的11.92%。

事實上，觀察房企淨利潤下跌的原因，可以看到，該指標不僅受産品結構、結轉節奏、銷售成本等影響，還受限于匯兌損益。以上述30家樣本企業為例，2019年上半年匯兌損益給淨利潤帶來的影響不容小觑。其中有24家房企上半年錄得匯兌虧損，匯兌損失對淨利潤的影響最大為-7.7%，影響超過-2%的有10家。這也就不難解釋，為何近段時間不少房企積極贖回海外債。

人民币貶值，大量境外發行債券的房企資金成本無形中上升。過去給房企帶來輸血渠道的海外債，此刻猶如“達摩利斯之劍”，贖回還是對沖？海外債的窗口期是否還存在？針對匯率帶來的影響，房企的應對措施有哪些？

9月24日，以“匯率與境外債券融資”為主題的2019香港資本圓桌将在深圳舉行。屆時房地産企業、金融機構及地産精英将齊聚于此，共同探讨人民币破“7”下的房企海外融資生态，為境外債券融資出謀劃策。

更具體的日程及精彩的議題如下：

13:00-14:50 簽到

14:00-14:30 福年藝術品鑒賞

14:30-15:30 分享話題1：人民币“破7” 海外債“錢途”何處尋？

人民币貶值，大量境外發行債券的房企資金成本無形中上升。過去給房企帶來輸血管道的海外債，此刻猶如“達摩利斯之劍”，贖回還是對沖？海外債的窗口期是否還存在？

15:30-16:30 分享話題2：匯率擾動淨利潤，房企如何應對？

人民币兌美元匯率“破7”已經成為不争的事實，加上中美貿易懸而未決，沒有做外匯對沖的房企淨匯兌損失将會加大，也會使得财務成本升高，進而影響淨利潤率。應該如何破局？

16:30-17:30 讨論環節

讨論話題1：人民币貶值流動性和資金成本何解？

讨論話題2：風險管控外匯對沖如何發揮效力？