香港傳真 | 長實大埔改地 被反對的地産商與《土地收回條例》

觀點地産網 “香港的總面積雖然只有中國的萬分之一，但是在中國記錄到的2153個蝴蝶品種當中，大概百分之十一，約240種能在香港找到。”

上述是香港漁農自然護理署對當地蝴蝶群落的介紹，當中官方的數據已是多年前搜集。截至目前，香港生活着約260種蝴蝶，包括幾種珍稀品類。

但這種美麗的生物，似乎是長實集團推動旗下農地轉換的“絆腳石”。

最近，長實正申請更改香港大埔鳳園一宗綜合用地用途至住宅發展。根據規劃，該地塊拟建5幢樓高28至29層住宅樓宇，涉及總樓面約74.9萬平方呎，合共提供1462夥房屋，預計可容納約4532人口。

若能立即批準動工，最快将在2024年落成。只是這次批建在咨詢期間就已經受阻，長實共收到112份意見書，接近全數反對。

港媒引述大埔區區議員鄧銘泰說法，其稱：“鳳園村不少村民憂慮用地建屋後，将進一步令鳳園區内交通、環境空氣及民生設施的影響惡化，希望發展商多進行地區咨詢。”

除村民的訴求外，長實面對的問題還包括，鳳園保有一處“具特殊科學價值地點”的蝴蝶保育區。

長實鳳園旋渦

民生與環境保護，可能是香港新界農地轉換難以突破的關鍵之一。

對長實來說，比較出名的是在1989年收地的元朗豐樂圍項目，直至今年1月才最終獲香港屋宇署審核通過建築圖則，批準興建19幢住宅大廈，提供約2000個單位。

此前該項目長年因生态環境問題飽受争議，期間2011年10月7日，長實就曾委托專家研究項目對米埔屈翅螢（一種只生活在香港的螢火蟲）的影響，補做生态評估及提出緩解措施。

而在鳳園村，長實目前已建成“鳳賢居”及“岚山”兩個樓盤，其中，後者就因為十分靠近蝴蝶保育區而多年徘徊在審批階段。

據了解，“岚山”于上世紀就已完成收地，2000年向香港城規會提交規劃，拟發展12幢高層住宅，8年後再申請改為八幢17-28層的住宅樓及超過200間獨立别墅。

角力多年，項目最終有條件獲批。長實需要就項目距離保育區設50米緩沖帶，並負責保育打理附近一幅約7.5萬平方米的農業用地作補償。随後岚山項目一二期，分别在2015年3月及2016年1月入夥。

發展商“訴苦”

可以看到，開發商往往需要付出較常規而言更多的金錢、時間和精力來處理農地轉換。

具體以長實集團在岚山項目的經驗，其首先在1997年說服城規會将農地改規劃為綜合發展用地。

而根據香港《城市規劃條例》，被劃為綜合發展用途的土地在落實發展前，長實需要就土地使用交出詳細的總綱發展藍圖。藍圖除了發展商詳細的建築圖紙、發展内容等，也包括項目對交通影響、環境影響、生态影響等評估報告。

這些報告會由城規會轉發給相關的政府部門作評論，然後城規會秘書處會集中這些評論及一些公衆咨詢意見，回饋給城規會考慮。城規會通過後，下一步到地政署，最後通常還會面臨環保人士的司法覆核。

新鴻基地産執行董事郭基煇在最近舉辦的業績會上就說提到：“農地轉換有幾個關卡要過，申請規劃一步，已經要經過8-10年的時間。過了城規會拿到地政署批準，再經各個部門同意，拿到初步土地條款協議，還要另外10-12年。”

即大約需時20年才能到補交地價階段，他提到集團在屯門有一塊土地“23年還未能拿到土地條款協議”。然而考慮到成本問題，地産商與政府間的補地價拉鋸戰亦要用去不少時日。

新鴻基副董事總經理黃植荣曾舉公司旗下延誤20多年的馬鞍山項目作例子稱，該項目土地是生地，需要至少3至4年開山劈石才能開始建設，另外還要處理路橋、土木、排污等不同復雜基建環節，“成本從每呎約3195港元，飙升至每呎約8000港元”。因此，新鴻基就該項目的補地價問題作過幾次上訴。

糅合多方面社會利益及私人利益沖突，地産家族手握的新界農地成為香港房屋問題的焦點。

公開資料顯示，截至2018年年末，香港四大發展商合共擁有超過1億平方呎（約929萬平方米）的農地：恒基兆業以約4500萬平方呎居首；其次新鴻基地産持超過3132萬平方呎；新世界發展有1700萬平方呎；長實只是第四名，手握約900萬平方呎。

無論如何，如此大體量的可開發土地被長時間空置，都是一種資源浪費。

呼籲農地收回

香港最近出現了事關房屋土地政策的兩大話題，即“空置稅”及“收回農地”。

其中，空置稅條例草案已在9月13日走到刊憲步驟，根據政府的計劃，空置稅将在草案最終獲得通過並正式刊憲3個月後生效，幾乎是闆上釘釘。

但“收回農地”只是民建聯一項非常初步的提議，香港政府並沒有落實任何承諾或出台具體執行方案。

背景是民建聯9月11日召開發布會，促請香港政府引用《收回土地條例》增加土地供應，大量興建公營房屋，縮短公屋輪候時間争取達到“3年上樓”的目標，而農地是土地收回的重點。

民建聯的主張得到業界和市場的廣泛響應，香港地産建設商會執委會主席梁志堅11日稱，支持政府向開發商收購農地興建公屋及居屋，收回多少農地，由政府研究並決定，“現在是非常時期，土地供應嚴重不足，靠填海‘遠水不能救近火’。”

“收地，如果收地是用來興建公屋，我們也接受。”新鴻基地産主席兼董事總經理郭炳聯12日表示贊成。

香港财政司司長陳茂波13日就稱，《收回土地條例》一直都是政府增加土地供應的其中一個選項。曾任土地供應專責小組主席的黃遠輝14日說，引用條例對舒緩房屋供應短缺有很大幫助。

截至目前，特首林鄭月娥並未就此事表态，但有消息稱或正在考慮當中。

《收回土地條例》是香港特區的一項法令，根據其規定，每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時，行政長官可根據本條例命令收回該土地。去年林鄭月娥曾擔心，輕易引用《收回土地條例》會引發漫長的司法復核。

另一權威表态來自香港土地政策小組主席劉振江，他在9月16日接受觀點地産新媒體等媒體采訪時，就承認由香港政府收回發展商持有的農地進行開發，是一個更快捷的方法。

“私人發展商要面對的問題很多。”其稱，開發商在收到土地業權後，要做城市規劃申請、換地申請、補地價等，當中有很多政府部門參與，審批時間會長很多。

同時，基礎建設方面的要求特别難克服，非發展商能獨立處理，需要與政府部門共同合作。根據過往經驗，私人發展商發展一個大型項目，即使撇除收地的工作，平均需時達15年。

“政府自己做主導的發展，政府會自行負責馬路、污水處理等各方面的基建配套。且收回土地，清理土地後，立即可以立刻開展基建及房屋興建。”劉振江說。

他強調香港政府一直都有采用這條條例，收回新界的土地用來興建公營房屋項目，如橫洲、洪水橋兩個新發展區。

但該條例並非最終解決方案，因為“從政府角度，從收地開始計算，每個發展項目平均仍需時約6-7年”。

所以加快發展商農地轉換申請也是迫在眉睫的問題，劉振江贊成，若能特設一個專責小組處理新界大型農地轉換項目審批，“它能夠處理不同政府部門各方面的要求，作出一個合适的調動，我相信能加快相關項目的發展進程。”

其透露，香港地政總署現時已經就（市區）大型換地、補地價的項目，安排了專門負責的部門、小組做有關的審批處理，“看到效率有重要的改善。”

不同的聲音

事實上，有不少聲音對政府引用《土地收回條例》收回發展商農地持保留意見。無關反對與否，只是懷疑執行的力度。

熱烈的讨論主要關注政府與發展商合作的深度、規模和時間長度，不同機構或人士提出了不少具建設性的意見。

最近的一檔論壇節目中，香港房委會資助房屋小組委員的公屋聯會總幹事招國偉就說，目前香港的房屋短缺問題實在迫在眉睫。

“對公屋來說，目前輪候時間5.4年，卻積存有20萬宗申請。”其提到：“房委會一些發展項目最少都是7年，甚至更加長。”

招國偉認為香港政府更應該堅定立場，“大膽點……能拿到地、能幫到基層市民，将來能增加供應的，就要去做。”他列出數據稱，土地供應專責小組曾經估算，各大發展商手中持有的新界農地，在短中期内可以釋放出150公頃土地。

“香港政府應該更加堅決地向發展商手上拿回一些土地，相信沒有人會反對。” 招國偉認為關鍵是“面粉變面包”的速度。

“目前要保證3年上樓是天荒夜談，但總好過不做任何事。”所以收回農地不應該成為唯一方略，土地共享先導計劃、居屋、首置上車盤、高爾夫球場收回、正在打官司的丁權問題、綠置居，白居二等，都要一同推進。

香港公屋聯會亦發表聲明認為，既須引用《收回土地條例》收地，也要推行土地共享先導計劃，借此增建公營房屋。

“土地共享先導計劃”旨在利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地，以在短中期滿足公營和私營房屋的需求。對此，香港财政司司長陳茂波近日稱香港發展局正進行相關研究，适當時間會公布。

至于農地收回的面積範圍，正如上文所說，香港政府一直都有采用條例，收回新界土地興建公營房屋項目。

但有聲音擔心，此前收回的範圍主要集中在橫洲、洪水橋兩個新發展區，收回的對象亦只是一些個人擁有的土地。此次提倡引用條例收地，是否真正能從各大發展商“虎口奪食”，政府與發展商是否能長期大規模合作，還是未知數。

美銀美林9月13日發表報告，就指農地成功轉換，對發展商短期盈利而言正面，因為農地價值可以及早實現。匯豐環球研究也發表報告說，收回全部農地不太實際，認為收回部分農地可行性最大。

如何确切保證發展商能全情投入，提高補償金額或是一個辦法。

香港土地政策小組主席劉振江表示，政府需作出适當的賠償給予土地權益擁有者，除了法定補償之外，還有一些特惠補償。

公開資料顯示，以“甲級農地”為標準，香港政府目前提供的收購補償金為約1300港元/平方呎，“乙級農地”為接近1000港元/平方呎，而特惠補償金也在1000港元/平方呎左右。

有觀點認為這還不夠，曾任土地供應專責小組主席的黃遠輝就提出，過去專責小組曾多次建議收地，但未獲發展商響應。因此要适當提升土地補償價格，以盡快獲得農地發展。

香港新界鄉議局主席劉業強就表示：“目前農地即使劃歸甲級，收地賠償金額只得每平方呎1300港元，較市價相距甚遠，希望價格能有所提升。”

鄉議局研究中心主任薛浩然更直指，香港真正的“地産霸權”應該是香港漁護署和規劃署，“有7成多土地被批作發展綠化帶及郊野公園……政府如要收農地應有更合理賠償。”

兩位鄉議局人員或許帶有一定立場，但收回農地确實是現時最可行且迫切的事情。香港商報在今年1月份的一篇文章中就建議，應要設立具彈性的補償機制，根據市況将特惠補償金調升，吸引更對業主交出農地。

面對衆口難調的局面，行政長官林鄭月娥9月17日通過社交媒體發聲，指政府會盡力尋覓更多土地，興建多些房屋單位，重燃市民“上車”的希望。

香港各界都在關注她的下一步行動。