解局 | 融信萬科百億地王里的三年賬本

觀點地産網 “每一個地王背後都有血淚史。”某千億房企總裁的這句話，足以道出許多拿過地王項目開發商的心聲。

8月16日晚，一場以“I AM THE ONE”為主題的案名發布會在上海舉行，而此次發布的項目正是萬科融信在上海靜安區中興路的全國單價最高地塊。

這也是地塊成交整整3年後，首次正式對外發聲。

據萬科上海區域首席執行官張海此前公開透露，中興路項目已經被命名為“中興路壹号”，預計單價為13萬元。但由于項目尚未取得預售證，最終售價還是以預售證為準。

盡管與此前市場預計18萬每平方米的價格相差較多，但在上海調控政策沒有放松迹象的背景下，這塊地若能盡早入市，對開發商而言不失為及時止損的選擇。尤其對當時規模還不到千億的融信來說，無論是資金還是操盤運營能力，都頗為艱難。

值得一提的是，雖然蟄伏三年的項目終于迎來面世曙光，但融信似乎依舊不願過多提及這個2016年轟動一時的百億地塊，在萬科掌握操盤權後，融信更像一個安靜的幕後角色。

另一方面，從3年前初登上海市場的兇猛，到如今追求穩健發展，這宗備受矚目的地王項目引發的多米諾效應，也令融信不得不重新思考自身的戰略。

鮮少提及的百億地塊

閩繫房企融信的“激進”標簽，很大程度都源于2016年的這宗靜安百億地塊。

公開資料顯示，地塊位于上海市靜安區，是近十年來上海的最核心地段之一。地塊體量並不大，淨用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建築面積約11萬平方米。其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米，自持1.41萬平方米，其余将配建物業管理用房、保障房等。

2016年8月17日，融信力克萬科、仁恒等18家房企，以總價110.1億拿下上海靜安中興社區宅地，較起始總價46億元溢價139%，樓面價超過10萬/平方米，可售部分實際樓闆價達到14.59萬元/平方米，刷新全國紀錄。

這場土拍令融信一戰成名。

2016年初，這家閩繫房企登陸香港資本市場，並将總部從福建搬遷至上海。在此之前的2015年，融信的規模剛破百億，而靜安地塊110億的總價，幾乎是其2016全年銷售額的一半。

因此，盡管拿地聲勢很大，但對融信操盤和資金能力的質疑聲也随之而來。尤其在上海這樣相對成熟的市場，對房企的産品和運營能力要求頗高。

作為一家新發展的外來房企，融信當時面臨的壓力可想而知。

不過，面對外界的種種質疑，融信很快就宣布，已經與國内排名前十的上市房企商洽合作開發意向。

随後，合作方被證實為萬科，並由其操盤。據萬科年報顯示，在該項目中持有49%的權益，對應需支付的土地價款約53.95億元。

搭上了萬科這個合作夥伴後，融信幾乎沒有再對靜安地塊主動公開發聲。雖然三年中不時傳出項目入市的消息，但最終都未能實現。

與此同時，對幾乎不拿地王的萬科而言，雖然此次收購也有自己的算盤，但2016年下半年起至今，上海房地産市場限價、限購的政策還是令其猝不及防。

年報資料顯示，截至到2018年末，該項目的開工和竣工面積都呈現為零。直到2019年，萬科才在3月發布的年報中透露，項目年内計劃開工面積60000平方米。

或許，在對上海限價政策遙遙無期的等待中，萬科和融信也終于意識到當初的“豪賭”已無法兌現。

另一方面，在業内人士看來，13萬每平方米的單價對開發商而言，也僅僅可能是一個盈虧平衡，甚至虧損的結果。

高價地塊後三年陣痛

“我們一直想把激進這個帽子摘掉，一個地王就把我們搞得夠嗆。我們不是激進，我們還是很穩健的。”

拿下靜安地塊的整整三年中，融信都在不遺余力地抹去這宗地塊帶來的標簽，事實上這也僅僅是其過去幾年快速擴張的縮影。

據觀點地産新媒體了解，2016年-2017年，融信在全國範圍内分别新增21宗和78宗地塊（包括29億收購海亮資産包55%股權中的30余個項目），對應需支付的權益地價為246.2億元和342.4億元。

其中，由于年内數宗高地價地塊進賬，2016年融信的新增土地成本高達12936元/平方米；與此同時，年内已交付物業的已确認平均售價為14384/平方米，地售比高達90%。

大手筆拿地後，融信的負債率也在2017年達到高峰。數據顯示。2016年-2018年，融信的淨負債比率分别為98%、159%和105%。

值得一提的是，為補充營運資金，2017年-2018年，融信還先後兩次采用“先舊後新”方式進行配股融資，共計籌資約22億港元。

然而，在規模迅速擴張同時，融信的利潤表現也受到影響。

數據顯示，2015年-2018年，公司的純利率出現下降趨勢，分别為18.96%、14.97%、8.72%和10.10%，毛利率則由2015年的36.61%降至2018年的23.47%。

2018年是融信由擴張轉為穩健的一年。完成千億規模後，“降杠杆”成為融信的重心。

從直觀的數據反映來看，2018年内，融信僅斥資71.34億元新增24個項目，新增土地成本5183元/平方米。

另據歐宗洪在今年年初的業績會上透露，融信這兩年的短債都在200億左右，而2019年底這一數字将控制在80億左右。

2019年中報顯示，融信的淨負債比率降至77%，而毛利率和純利率也略微回升至23.90%和13.18%。

拿地上，融信也更為審慎，表示2019年将以銷售回款30%-50%的資金作為拿地投資的預算，並開始通過一二級聯動獲取大量低價的土地儲備。

“成本降下來，未來公司的快速發展才會更加安全，所以我們今年不會有過大的增長，基本與行業持平。”歐宗洪坦言。

顯然，随着地産行業進入調整期，經歷過高價地質疑和挑戰後的融信，必須逐步摘掉激進的帽子，才能持續、更好地向資本市場講故事，以及安全地“活下去”。

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