平安不做野蠻人 華夏幸福58億轉讓豐台項目背後

觀點地産網 平安早已成了地産圈的“隐形大亨”，原因很簡單，因為有錢。

8月16日，中國平安于上海、香港兩地同時召開2019年中期業績會。就在同一天，旗下參股子公司華夏幸福發布上半年業績，同時發布公告，拟以58.3億元向平安人壽轉讓北京豐台項目。

三件事情看似無關，卻並非毫無聯繫。近幾年，平安與地産公司的關繫愈加緊密，我們也慢慢清楚，險資與地産能産生怎樣的化學反應。

截止目前，中國平安已經成為碧桂園、融創中國、旭輝控股、華夏幸福以及中國金茂的股東，除此之外還和多家標杆房企合作成立房地産公司，展開拿地、收購項目等方面的合作。

“最不缺錢的當屬銀行和保險”，現實情況是，具備源源不斷現金流的中國平安，也急于尋找穩定收益的投資渠道。

2019年1月28日，銀保監會發布《鼓勵保險資金增持上市公司股票，拓寬專項産品投資範圍，維護資本市場穩定》文件，鼓勵保險公司使用長期賬戶資金，增持優質上市公司股票和債券。

對此，有業内人士分析稱，險資需要具備安全性、收益性以及流動性。傳統國債的收益率、信用債在收益率和安全性方面都不理想，而屬于資金密集型行業的房地産兼具價值與成長屬性的特點，适合險資的配置要求。

“從全球來看，不動産投資一直都是各項投資里不錯的選擇。”平安不動産有限公司董事長兼CEO鄒益民曾如是表示。

據觀點地産新媒體查詢，2018年，A股上市房地産公司平均ROE達到10.3%，淨利潤增速為20.8%；截至2018年末，萬科、招商、華潤、龍湖等龍頭房企ROE均在20%或以上。

成功向來離不開“時”和“運”，在行業集中度提高的關口，抓住機會尤為重要。馬博士向來青睐房企黑馬，也順利趕上房地産高速發展的快車道。事實告訴我們，他沒有下錯決定。

以碧桂園為例，平安以約2.816港元/股的價格購入碧桂園22.36億股，到2019年8月16日收盤價格為9.45港元/每股，浮盈超百億，這是為業界津津樂道的“碧桂園奇迹”。

因此，在中期業績會上，頻頻加碼入股房企被再次提及。

“我已經多次說過，平安不做房地産公司的野蠻人。”會上，平安集團總經理任匯川如是表示。

他稱，平安在房地産的投資符合監管要求，遠低于監管上限，目前保險資金配置是7.2%，遠低于銀保監會規定的30%的上限。平安對房地産立足于财務投資，關注長期價值和投資價值。

“平安因應整個行業轉變，做的是未來的轉型升級，既包括長租公寓、商業用房，也包括商辦。”他透露，平安持有的長租公寓已經超過1萬套，正在和地方政府研究千億級保險資金進入長租公寓、人才保障房項目等領域。

正如此前在多個場合強調的，任匯川稱，平安不做房地産公司門口的“野蠻人”，不會參與公司實際經營管理：“平安的重點股權投資很多，平安是京滬高鐵第二大股東，還是藥明康德、甯德時代、汽車之家、工商銀行的大股東。”

“純粹的财務投資者”是一句極其動人的情話，隐藏的深意是：錢給你了，怎麼用我不管，有利息收就好。

不幹涉企業發展也不謀求實際控制權的定位，讓不少房企大佬懸起的心挪回了原位，他們就喜歡這種夥伴，有錢又安靜。因此，平安和房企大多保持着友好的夥伴關繫。

不得不說，在艱難的2018年，甚至有不少人羨慕華夏幸福傍上了“大款”，這可比賣身還債舒心多了。

彼時，“救火隊長”平安入股華夏幸福，市場上有頗多猜測：華夏幸福和這家險資巨頭，究竟會如何磨合？

如今，除去背靠險資能夠緩解華夏幸福“資金之渴”等泛泛而談，一則交易給予了我們更多觀察的窗口。

8月16日，華夏幸福發布公告，與中國平安人壽保險股份有限公司開展不動産項目合作。具體為，拟58.3億元出售位于北京麗澤商務區的一個商辦項目予平安人壽，同時獲得後者的股東貸款最高不超過15.25億。

與此同時，項目公司将向華夏幸福運管支付代建管理費，代建管理費包括固定代建管理費及激勵代建管理費。

這是平安入股華夏幸福之後首個業務層面的合作落地項目，也就是大衆期待的險資與房企發生的化學反應。

在這個合作中，華夏幸福獲得了資金支持，平安獲得了優質項目，是一樁符合雙方發展邏輯的生意。

華夏幸福依舊掌控着項目開發權、後期物業管理等權利，華夏幸福于公告中表示，本次不動産合作交易是公司首次嘗試在傳統重資産模式的基礎上，采用資産管理輸出的輕資産模式開拓商業辦公不動産的新領域，對公司盤活存量資産，優化公司資産負債結構，尋找新的增長點具有重要意義。

據觀點地産新媒體了解，麗澤大廈賬面值為54億元，位于北京市豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商務區，占地面積2.11萬平米，總規劃建築面積為21.61萬平米。位于北京西二環外的這個項目，在10月份大興國際機場正式營業後，價值不言而喻。

平安樂于得到這樣的好項目，任匯川說過，負債和資産是保險公司的兩個輪子，兩個輪子需要平衡，負債來說周期長、來源穩定，而地産資産剛好符合這個特性，能夠穿越周期。

有了平安的加持，華夏幸福似乎已經和當初最寒冷的冬天說再見了。我們也可以從中窺探到，那個用龐大資金堆砌起來的“平安地産帝國”的蛛絲馬迹。