博鰲大講堂 | 王曉魯開講：聯合辦公重塑辦公價值

王曉魯（夢想加創始人）：我是夢想加創始人王曉魯，特别高興能得到觀點的邀請跟大家分享我們的思考，我也是今年第一次到博鰲房地産論壇，認識了好多新朋友，見到了很多老朋友，也學習到很多新東西。

我們自己做了4年，是一家初創的公司，現在我們自營30萬平米，管理30萬平米，一共60萬平米的面積，去年這個時候我們完成了1.2億美金的融資，是聯合辦公領域有史以來最大的一筆融資，目前我們也算比較穩健地在發展。今天過來也是想跟大家分享一下我們對這個行業的一些思考，以及我們怎麼樣做這件事情。

其實今年的市場環境是挺差的，包括我們在北京、上海和成都這幾個城市的空間比較多，這幾個城市的空置率都是最近10年以來的最高點，我們還是挺擔心今年的經濟狀況是否會出現問題。但是我們今年也接到了很多需求很旺盛的客戶，而且很多我們的老客戶還在持續提擴租，介紹了很多新的客戶。

今天我給大家講三個小例子，是我們的三個租戶，通過他們的例子，也是帶給我們很多的反思和思考。

第一個例子是一個教育類的企業，這是一個非常小的公司，大概就是6-8個人，他們並不是像新東方那樣是在一個大的講堂里面或者是一個大的教室里面進行授課，他們都是實行一對一的方式，有的是外教，有的是專業的課程的培訓，他們的學生是分散在全市各個地方的，他們的老師也是分散在各個地方的，他們是我們的會員用戶，也就是說他們租用我們的場地，約好一個對老師和學生都合适的場地，到那里完成一個小時或者是一天的上課，這個企業也是我們的入住企業推薦過來成為我們的客戶的。

這是我們入住的第二家企業，其實是百度旗下的一個公司，這個子公司大概是有400多人，他們希望在百度公司附近找一個辦公室，當時看了非常多的場地，他們最後來到我們這個場地的時候，他們的團隊的老大是從美國矽谷回來的，他看了之後就馬上拍闆用這個場地。

後來我問他，你當時為什麼想到來這里辦公呢？他說到這里之後，一下就想起了在矽谷辦公的日子，跟那邊的環境是一樣的，而且特别适合這種創意型、靈感型、創新性的公司的需求，我們的員工在這里辦公一定會發揮出他們最大的創造力，而且在這邊會非常舒适、非常高效地進行工作，即使是從百度搬到這里，他們也沒有感覺有很大的落差。

這是我們的第三家入住的公司，是一個設計工作室，他們給我們的評價是說，我們可以在這里24小時不間斷地運轉。為什麼這麼說呢？這個公司雖然不大，大概只有十幾二十個人，但是是一個跨國企業，他們的美國辦公室在矽谷，中國辦公室在北京，他們會經常跟他們的客戶進行視頻通話，以及跟他們的美國團隊進行業務和工作上的交流，所以他們在我們的空間里面可以運用我們的視頻會議繫統，實現24小時不間斷的運轉。

而這個企業本身也非常有趣，我們自己公司的VI、Logo以及我們的導示繫統，都是這個公司給我們設計的，他們跟我們有一個很長期的很好的合作之後，他們說我們實在太喜歡你們這里了，我們也想入住到你們的辦公空間，跟你們一起辦公。後來我說，這當然太棒了，後來他們就入住到我們的辦公空間，就成為了我們的用戶，後續還給我們介紹了很多他們服務的企業到我們這里來辦公。其實像這樣跟我們一起來合作過，有過很多合作的關繫，最後反而又入住到我們這里的這種情況其實是非常多的，我覺得這些客戶通過深度的接觸，還能再選擇我們，其實是對我們一個特别大的認可。

我舉的這三個不同類型、不同行業，但基本是屬于新經濟領域的客戶的例子，其實帶給我們自己團隊非常多的反思和思考。我們的思考有三方面的結論：

一方面是我們發現不管這個大環境，包括經濟環境有怎麼樣的變化，我們應該是更多的關注客戶的需求、用戶的需求，而不是把所有的重心放在大環境的變化上面。同時，所有的辦公的需求是非常強勁的，有很多的企業用戶都有很強的辦公的需求，但是時代在改變，辦公的需求在變化，大家的需求點發生了很多升級，他們更關注用戶以及他們員工的辦公的體驗，他們更關心辦公的使用效率，他們更關心辦公室里面設施設備使用的流暢感，這些辦公需求發生變化之後，企業的選擇、企業的需求也随之發生很多的變化。而聯合辦公，或者夢想加辦公空間給他們提供的就是一個全新的革命性的選擇，幫助他們更好地去完成自己的事業的發展。

第二，我們覺得聯合辦公不是一個行業，而是一個辦公場景，也就是說現在的企業需要的不僅僅是一個可以工作的地方，更多的是需要一個全方位的服務，以及一個辦公的氛圍。所以我覺得我們提供的也不僅僅是一個辦公室和一個辦公的場景，不是提供一個地方，而是給他們提供一個氛圍，一個場景，讓他們可能解決所有跟辦公相關的各方面的需求和問題。

第三，我們覺得聯合辦公是對資源的重新分配和很高效的利用。我們給自己的定位是，我們基于一個物理空間，以智能為驅動，通過技術以及我們的服務，将人、企業和空間很有機、高效地連接在一起，讓他們能夠實現一個現代化辦公的解決方案。

這里面的解決方案有很多種，有的是空間的解決方案，我們把入住進來的企業的用戶需求分成了不同的類别，包括每個公司里面有不同的部門，他們的辦公需求是不太一樣的，有的是每天在這里面坐班，有的是經常會到外面去開會，有的會會客，有的需要一個很私密的環境，自己去獨立工作。

根據不同的需求，我們設定了不同的分區，以及不同的動線，合理的分配里面的會議室、辦公的資源，以及辦公區里面重新的定位和設計。另外也包括了跟網絡相關的，跟打印資源相關的這些資源的配置，也包括了跟我們所需要的水、飲品、食品、辦公服務相關聯的資源，而所有這些資源，我們是通過自己的服務以及科技鍊接在一起，精準地傳遞給客戶和每一個員工，讓他們能夠很方便地、高效地、流暢地獲取所有的資源。

針對剛才這三個我們自己的思考，一方面是我們覺得辦公的需求發生了很大的變化，而且同時我們提供的是一個辦公的場景，我們自己也是在做一個資源重新分配利用的事情，我們着重地打造了三方面的能力，這也是過去四年時間里面整個夢想加的團隊，大概有300多個研發人員，他們集中精力去不斷地升級、叠代我們的産品所要提供的這三方面的核心能力。這三個核心能力分别就是：技術、健康和社交。

技術是第一方面，我覺得技術也是代表了一個未來的趨勢。大家可以想象一下，在一個傳統的辦公樓或者一個傳統的辦公室里面，如果有一個訪客去一個辦公室里面開會，前台就會問他三個人生的終極問題，你從哪里來，你要到哪里去，你跟誰要開會。

但是在夢想加的辦公空間並不是這樣的，我們通過預約的邀請，把這個邀請發給客戶經理之後，客戶經理就會收到一個通知，他會跟你打一個招呼說，某某某，你來了，今天你在這個會議室開會，如果今天你第一次來到夢想加的空間，他會詳細跟你介紹這里面的設施使用情況和注意事項，同時他們也會随機地發一些調查問卷給這些客戶，讓他們更好地了解這些客戶使用需求，這里面的客戶的進出、使用，包括他們喜歡喝什麼樣的飲品，他們喜歡什麼樣的會議室，他們跟哪些公司約了開會，這些信息詳細的記錄下來以後，都幫助我們可以更好地樂趣了解客戶的使用習慣、使用需求，不斷地升級我們的産品。而訪客的邀請只是我舉的一個小例子，在我們整個空間里面，不管是能源管理、燈光管理、資源的分配使用，以及我們里面如何怎麼樣做空間更好的設計、空間更好的選址和客戶的服務，每一個環節技術是從頭到尾貫穿在每個細節里面的，技術是強大的驅動力，包括我們更好地服務客戶。

從過去4年里面，從2015年到2019年，夢想加全國的空間里面，這些物聯網的設備大概跟我們的客戶進行了超過2000萬次的交互，所有的用戶的積累都是非常寶貴的财富，幫助我們更好地做我們的空間，更好地去服務我們的客戶。

第二個核心能力就是健康。這是跟我們的空間設計相關的，大家看到我們的空間非常漂亮、非常的現代化，所有的客戶，尤其是科技類的客戶非常喜歡，我們也是在今年5月份的時候，夢想加是亞洲第一個獲得Well認證的聯合辦公空間，而且我們的認證是一次性通過，評審機構也說在全球很少有一次性可以通過的空間。

Well認證是跟人的使用健康相關的標準，包含了從空氣到光、水，涉及人的健康相關的100多個很細的項目，夢想加把自己的設計手冊和well的認證疊加在一起，我們建立了一套自己的健康空間的標準，在這里面花費了非常多的時間、精力和研發的投入。

舉幾個小例子，在我們的辦公室里面最封閉的，也是最容易有污染的地方是我們的會議室，會議室一般都是不太透氣，沒有通風的很好的條件，所以有時候容易有甲醛或者是污染，所以我們找了很多的辦公桌，都沒有找到非常健康的，所以最後我們就自己生産辦公桌，現在我們的空間里面都是用我們生産的辦公桌，很多客戶都非常喜歡，他們也買了很多放到他們的辦公空間使用。我們發現另外一個有污染的是壁紙，我們找了好多都找不到合适的，我們現在的辦公空間都是用自己打印的壁紙，非常環保，我們的空間可以實現開業入住就可以達到非常標準的健康環境。國内夢想加是第一個可以做到這一點的，而且是可以標準化復制的，而且在可控的成本下標準復制的辦公品牌。

我們覺得健康是現在辦公環境里面上班族特别關注的，不光是特别大的企業，跨國的大企業、大的國企，他們在這方面都投入很大的精力，其實也是很多的中小企業，幾百人的公司，幾十人的公司，甚至一個人的公司，每個人都應該享受的權利，我們應該把這些東西都提供給我們的客戶。

光有科技和健康其實是不夠的，更多還要通過我們的社交，把里面的每個人、每個企業和我們的空間有機地聯繫在一起，創造一個創新的氛圍。

其實這里面大家應該會有很多的感覺，如果對聯合辦公熟悉的話，應該很有體會。我給大家舉一個有意思的小例子，在我們這右上角有一個辦公室叫做“不正經辦公室”，這里面就是大家打遊戲的地方，大家去這里面打王者荣耀。我們在自己的空間舉辦了這麼一次活動之後，王者荣耀的團隊跟我們反饋說，你們舉辦了一個活動之後，帶動了我們的遊戲的玩家流量有一個飙升，我覺得這一點太好了。不知道今天有沒有打遊戲的，如果你今天到夢想加的空間里面連上我們的網絡打王者荣耀的話，是全皮膚、全銘文、全英雄的。如果你不了解這有多厲害的話，我就舉一個說法，全國只有兩個地方可以實現這個功能，一個是在個别的肯德基餐廳里面，另外一個是在夢想加空間里面，全國只有兩個地方可以實現這麼一個功能。這只是其中一個很有趣的小例子，但是我們通過很多的運營，很充分地去調動了里面每個人之間的黏性，讓人與人之間、企業與企業之間、企業與空間之間，他們每個人和這個品牌，和夢想加之間産生了很強的互動和黏性，讓他們更好地去營造這樣一個創新的社交的以及現代化的辦公的氛圍。

基于剛才的三點（科技、健康和社交）核心能力，我們在服務範圍上進一步延伸。不同于很多聯合辦公空間，夢想加不光是服務于中小微企業，超過50%在夢想加入住的公司其實都是大型的公司，包括順豐，以及很多頭部的互聯網公司，也包括很多世界500強、央企、國企，他們都是有非常多的團隊入住在夢想加空間里面，成為我們的客戶。

而我們自己也有針對企業的全定制的服務，我們跟龍湖、華潤的潤加速都有非常深度的合作，他們的空間里面也是用夢想加的智能管理體繫在進行智能化的管理。另外像易企秀、順豐、西瓜創客、十二棟等等很多公司，我們都是給他們提供端到端的從選址到設計、營建、智能管理、運營、服務的全流程標準化夢想加空間級别的服務。

舉幾個小例子，十二棟，這個公司大家可能不太熟悉，他們有非常多的玩偶的IP，他們用這些玩偶的IP做夾娃娃機，在北京三里屯有一個全部是夾娃娃機的場所，就是這個公司的，他們在全國有很多這樣的地方，他們随着公司的業務擴張和人員增長之後需要一個新的辦公室，大概需要兩三千平米，他們主動找到我們，說我們需要享受一個夢想加的氛圍，因為有别的朋友去過你們那里，覺得太棒了，我們就像要這樣的辦公空間，所以我們就給他們做了整個場地的全新升級和改造。

龍湖也是我們長期的合作夥伴，從2016年開始就有合作，現在龍湖全國的辦公室也都是在用夢想加的智能管理體繫在管理，包括華潤、萬科、招商蛇口，還有很多的房地産企業，還有互聯網公司，包括騰訊在全國的衆創空間，都是用夢想加的智能管理體繫幫助他們進行管理效率的提升和用戶體驗感的提升，也幫助這些企業實現全國的跨區域多點管理的經營賦能。

順豐這個案例，他們是整個順豐公司要進入西北市場，他們想在西安這邊選擇一個自己的總部，大概有七八百人，他們也是做了一個選址的定制，我們幫他們從選址做起，完成了整個全流程的辦公的服務，他們說能幫他們節省1/3的時間和1/3的成本，也幫他們整個的員工能夠享受一個非常現代化的、符合未來辦公需求的辦公的場所。

說了剛才這些例子，我們更多的想強調的是，整個辦公場景其實是給了不管是物業還是企業，包括企業中的每一個人，給他們重塑了里面的跟辦公相關的價值。

而這里面我們可以實現5000平米，大概是有1500個人在里面辦公。你覺得這個數字好像有點不可思議，怎麼會塞這麼多人，並不是因為辦公室很擁擠，而是因為很多里面的辦公需求並沒有被細分，沒有被歸類，其實很多1500個人的公司，並不是所有人都在辦公室里辦公，有很多人可能會出差、銷售的團隊，在外面開會，怎麼更好地合理利用辦公的空間，更好地管理里面的資源分配，其實是我們經常會思考的一些問題，同時能做到效能的提升，大概節省2/3的人力的全流程的管理，我們的客戶在入住之後，通過問卷發現，員工的辦公滿意程度提升了50%以上，單個人的企業進入夢想加辦公空間之後，也可以鍊接夢想加全國的辦公人員的相關各個方面的辦公資源。我們現在管理了超過50萬平米的面積，每天有4萬個以上的辦公者在我們這里進行日常的辦公，跟辦公相關的創新的産品，不管是科技的還是空間的，我們現在已經有100多項以上的專利，還有一些發明的專利，我們也是打造了一個全流程，從選址到設計、營建、智能管理、運營服務的標準化的流程，能夠服務從一個人的企業到500強的企業。

我們做了這麼多，思考了這麼深，做了這麼多的投入，以及最終研發出來我們這些核心能力，回歸到一點，就是我們的初衷，我們希望讓辦公更有創造力，讓每個人都可以享受辦公這件事情，謝謝大家。

黎振偉：您剛才的分享真的很棒，讓辦公更有創造力，如果在地産商的角度，就是讓物業更有價值。已經到很晚了，現場還有這麼多人，說明我們的導師的課程有價值。

剛才王總的“場景重塑價值”的分享，我也學到了幾點，第一是您談到了從客戶感知需求，這一點很重要，今天我們所有人都在探讨，我們過去都是重物業而不重人，現在要回到客戶。第二，您談到聯合辦公不是一個服務，而是一個場景，過去大家以為一個場景就是很漂亮的辦公室，很酷的空間，您探讨的是技術、健康、社交，而且您把這些指標告訴大家，具體什麼東西，我想這就是我們對辦公空間的一個新的認識。還有一點，你提到了資源的重新分配與高效利用，這個道理大家都知道，但是你把量化的指標擺出來之後，大家覺得你是專業的，因為你的標準統一出來了。聯合辦公過去可能都是一種概念，從您的身上、從您的企業看到，在中國已經真的是可以成為一個拿出來說的行業。

王曉魯：我們的空間還是挺有趣的，如果沒去過的朋友可以到我們的空間轉一轉，實地感受還是非常不一樣的。

黎振偉：我想問一個問題，今天在這里有兩個創新的點，一個是公寓，一個是聯合辦公。講聯合辦公的似乎沒有您這麼輕松，他們有點艱難。從您的角度，覺得兩者之間有什麼可以互補的？可以相互推進的？

王曉魯：今年大家都不容易，因為經濟不是特别好。我們是跟企業相關的，經濟不好，企業就不好，企業不好我們肯定也會受到傳遞，我們的入住企業都會受到影響。我覺得您剛才總結得非常精辟，不管是公寓還是辦公，都是一個從增量市場到存量市場的，在存量市場里面更多的是關注用戶的買方市場，用戶才是最重要的。不光是我跟大家分享，我們自己在内部讨論的時候，我們每天都在講這個客戶怎那個客戶怎麼樣，他們要什麼，有什麼好的反饋，不好的反饋，每天都在聊這些事情。這是第一點。

第二點也是共通的，包括我跟羅意也在經常溝通這個事情，我覺得技術是代表未來的趨勢，怎麼通過技術，全流程地幫助企業提高運營的效率，其實用技術去幫助我們更好地了解客戶的需求，這是我們一直非常着力重點的事情，這方面我跟羅意聊的也挺多的，他們也非常重視這一點，我覺得這也是共通的地方。

黎振偉：剛才我還漏了一點，我覺得作為我們這種輕資産的公司，很重要的一點是您被開發商接受了。如果開發商都能意識到專業的價值，而你又确實能夠解決他們的問題和痛點，我覺得這也是我們的公寓應該發展的方向所在。