博鰲大講堂 | 蛋殼崔岩開講： 新時代長租公寓發展之路

崔岩（蛋殼公寓聯合創始人&總裁）：今天我分享的主題是《大數據賦能——新時代長租公寓發展之路》，所以里面更多的東西其實東西給大家呈現的大量的數字，還有接下來的過程當中，更多的是說過去幾年蛋殼在發展當中，我們在數據層面的一些應用或者做的功課，拿出來跟大家一起分享一下。

分為兩部分内容，第一部分是我們看到的這個市場里的機遇或者挑戰，第二是在數據驅動層面，我們用了哪些方式，應用到實際的租賃場景下。

首先是機遇與挑戰，這里有一組數據，首先這個市場還是大勢所趨，規模不斷地擴大，在2030年的時候，我們認為未來10年公寓市場會有2.7億的租賃人口，租賃市場的規模會達到4.6萬億，接近5萬億。

現在整個長租公寓市場的規模，把所有的不管是做分散的還是集中的全放在里面，我們覺得整個的滲透率應該還是在2%這樣一個體量。當然就這2%的體量，剛才大家都在講，我們其實還非常辛苦地在做着很多的事情，帶來的結果就是過去的一年，在2018年的時候長租公寓的發展經歷了一個百分之百的增長。

第二個就是我們的租賃人口，這里面最關鍵或者最重要的用戶群還是20—29歲，也就是社會未來發展的中堅力量，它占到了77%的用戶。這里頭最重要的一個體現就是以北京、上海這些一線城市為代表的城市，在過去幾年當中首次購房的年齡從30歲已經推遲到了34歲，這些人在這個過程當中其實是租賃市場最主要的用戶群。

另外一組數字就是房屋租賃的情況，還有租賃人口的相關情況。中國的租賃市場的租賃房屋的占比大概在18%，租賃人口的占比大概在11.6%，對標英國、美國、日本，它整個的租賃房源還有租賃人口的占比都已經遠遠超過了30%。

蛋殼過去幾年以數據為驅動的智慧租賃做了一些什麼？我在這里給大家做一些分享。

數據驅動需求導向，讓租房變得簡單和快樂，這是我們一直秉承的理念，所以過去4年多的時間，我們都是圍繞這件事情做我們整個租賃的場景，也就是蛋殼所有的事情都是圍繞這個事情來實現的。

簡單介紹一下蛋殼，我們是2015年1月份在北京成立的，一年之後在2016年5月份的時候開始全國的布局，到2018年年底，我們覆蓋全國10個城市。今年6月份我們管理資産的規模大概在50萬間。

傳統的租賃我們看作是一個C2C的模式，我們更多做的是在這兩個C之間加入了長租公寓運營商，我們把它稱之為C2B2C的模式。在這里面最主要的體現是在運營和管理過程當中得到的體現。

在運營管理過程當中，真正體現在大家面前的，我們認為就是我這里列的三點，第一是租房的流程和運營過程的標準化，我們相信過去幾年在行業里面做得比較不錯的一點，也就是我們的標準化程度。第二是呈現給大家的裝修的風格。第三是不管租客還是房東端，我們提供最基礎的維修和保潔的服務。雖然說維修和保潔服務在日常是最基礎的，但是真正要做好這一點是非常困難的事情。舉一個最簡單的例子，國内應該沒有一家可以跨城市來運營最基礎維修和保潔服務的供應商。

我們4年覆蓋了10個城市，管理資産大概50萬間。

這是蛋殼的人群畫像，跟剛才拿出來的整體租賃市場的人群做一個對比，最顯著的是上面列的四個特點：第一，都是90後的白領，第二本科以上學歷的人占了90%以上，第三是他們對租住生活是有品質要求的，也承認品質帶來的溢價。第四是他們不希望在路上花費更多的時間，還是希望有更多的時間享受生活。這是我們提煉出來的我們的用戶群的顯著特點。

從今年1月1号開始，蛋殼正式進入集中式市場，但是我們做集中式市場的時候，更多的還是基于藍領的項目，這就是我們集中式的公寓，大家看到更多的是服務于企業的宿舍。

回頭來說，租賃做的是什麼？我們把它簡單地提煉出來，我們認為最重要的就是兩點，第一是産品，第二是服務，我們把産品和服務的事情做好，與最基本的需求，也就是剛才大家看到的我們主要目標用戶群，做一個需求上的匹配。一個合理的價格得到的實際上是租賃的本質。

在這個過程當中，我們做了一些什麼呢？這實際上是說整個蛋殼公寓運營的基礎的模型。我們把我們整個的運營過程從最開始我們接收到資産，到最終成品出租之後，交付給客戶，為客戶提供服務，整個的鍊條，底層是提供繫統，基于各個不同的環節的繫統做支撐，上面是我們強大的蛋殼大腦，我們有一套完整的BI風控體繫，為整個運營過程提供服務。

究竟蛋殼是怎麼選址的？哪些房子或者說哪些資産可以符合蛋殼的模型做運營，哪些資産不做運營，整個過程實際上是背後有一套完整的選區模型，我們會把交通、企業情況、商圈情況、市場情況、租客的偏好以及未來可預見性的規劃，在一層一層的數據進行疊加，呈現出一個500米×500米的小方格，在這個基礎上選擇可運營的資産做精細化的管理，還有實現剛才的整個運營過程。

整個的運營過程，所有的終端銷售或者地面運營的團隊沒有這套房子收不收的決策權，決策權是基于我們大的運營體繫，我們團隊在運營過程中需要向我們的智慧大腦提供數據的樣闆。我們通過這個方式來定價，盤活我們的運營方的資産，同時運營好我們手里的每一個資産。

在運營過程中除了通常意義上大家講的大數據之外，其實中數據和小數據的應用也是非常關鍵的事情，這里頭最明顯的體現就是兩個點，一個是在供應鍊管理過程當中的標準化，這個更多的過程其實在中數據應用層面的體現。再有就是服務層面，現階段我們認為還是一個小數據的過程。

再往後，我們所有的這些過程會運用到我們整個運營過程的方方面面，從大的整體到某一個城市，最終顆粒度會細化到某一個小區，包括小區實際的運營人員，所有的過程全部通過精細化的運營管理，通過數字的方式來實現。

後面這個是說我們整個供應鍊的過程，因為蛋殼過去幾年還是在不斷地擴大自己的規模，換句話說我們還是一個高速增長的過程。而在這個高速增長的過程當中，我們前端資産的供應鍊對我們來講就是一個至關重要的過程。

現在我們可以實現在全國有3000個工地可以同時開工，在這個過程當中，我們整個鍊條上的管理實際上是非常精細的，這個過程的體現方式就是這個鍊條上所看到的，從房态的分析、成本的分析、定價的決策到最終整個用戶體驗的過程，不斷地叠代我們在産品層面的體現，以及給用戶體驗方面的改善，會發生這種根本性的變化，不斷地在這個過程當中實現循環。

最後就講到我們整個的運營環節的末端，也就是我們的售後服務環節。首先我們有一個全國性的整體的明确的客戶服務中心，下設呼叫中心、服務管理和運營體繫，這整個過程構築了後端的運營服務的過程。

通過我們這一繫列的努力，我們得到了下面這個數字，第一是在租客的綜合服務，比普租體驗高15%。第二是性價比、滿意度會高41.7%，另外一個就是大家一直以來很難體會的，但是我們通過數字能夠證明的，就是真正做到了穩定房屋的租賃價格。

最後我們想說的是：房子不是用來炒的，我們做的所有的事情還是希望大家能夠安居樂業，租住得更有尊嚴，我們也能為盤活存量房資産做一些事情。

蛋殼一直秉承着“讓租房變得簡單和快樂”，謝謝大家。