胡偉俊與觀點對話：冬天更近了

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 還是一副黑框眼鏡，加上標志性的白襯衣黑西裝，拍照時露出微笑，親切、溫和一直是我們對這位麥格里首席經濟學家的印象。

胡偉俊是老朋友了，去年也曾接受我們的采訪。今年還是相約于麥格里集團在香港的大本營IFC。這個代表着香港的國際金融中心，時隔一年再度踏入，濃厚的金融氣息依舊令人神往。

近來國内外經濟形勢變化難測，胡偉俊也一如既往頻繁奔走于各地，昨天才剛從倫敦趕回香港，行程滿滿。

于是，沒有過多寒暄，在布滿暖色燈光的會議室内，我們與麥格里首席經濟學家胡偉俊展開了此次對話。

“秋天中一個溫暖的早晨”

盡管經歷了今年一季度的小陽春，胡偉俊對于房地産的預判仍然稍顯悲觀。早在2017年就曾有房地産進入秋天的觀點，去年他笃定地表示，這個周期已經到了秋天較早的時候。

這一次，胡偉俊同樣認為中國房地産周期處于秋天，只不過是11月份的秋天。事實上，中國房地産市場非常大，如果看整個中國房地産市場銷售和新開工情況，現在确實屬于周期比較晚的時候。

“房地産還在秋天，離冬天更近了一些，一季度的小陽春只不過是秋天中一個溫暖的早晨，但不是說接下來沒有冬天。”

根據胡偉俊對房地産周期的研究，今年小陽春的出現是由于政策放松，但這種寬松的政策明顯不可持續。4月中旬，去杠杆、房住不炒等樓市調控政策再次重提，“政策收緊之後，土地市場會相對比較疲軟”。

他預測：“短期之内政策迅速放松可能性不大，要等7月份，或是下半年。”

作為研究宏觀經濟的專家，胡偉俊表示，如果接下來房地産增長放緩，對中國經濟會有比較大的影響，“畢竟當前中國的出口和汽車消費都是非常弱的，房地産投資是中國經濟最亮的點”。

縱觀上半年，全球經濟增速下滑、中美貿易關繫不确定性、土地銷售和房屋銷售回落等，都使得整個中國經濟走勢偏弱。

不過，雖然流動性環境和去杠杆力度有所利好，但胡偉俊認為，今年中國經濟下行壓力比去年還要大。

一方面，今年全球經濟比去年差，中國的出口貿易也比去年差。另一方面，房地産已經到了周期較晚的時候。

他舉了個例子：“去年地方政府賣地收入全年上升了25%，今年前4個月已經跌了8%，離冬天更加近了。”

在這種經濟環境下，胡偉俊對比了今年的樓市與股市：“現在大家把錢配置到股市是比較困難的，今年一季度還可以。”

股市對流動性更敏感，因而今年股市機會比去年多，但也有較大壓力。胡偉俊預計：“如果今年第四季度政策還可以繼續放松，那時候股市機會将比現在多。”

面對資本市場分流資金從而影響房地産市場的說法，胡偉俊強調，當前資本市場對資金的分流並不是主要矛盾。房地産作為資産市場，和股市一樣有一個自我循環的過程，如果價格不停地漲，就會有很多人進來買房，進一步推動價格上漲。

“但是自我循環的過程不可能永遠走下去，最近一年多以來，這個自我循環的過程越來越弱，有的地方已經逆轉了。”

此外，胡偉俊預計今年整體融資環境會比去年好，“但是不會像今年年初和去年年底那麼好”。今年一季度甚至出現了創紀錄的社會融資信貸，“看社融總量，去年一季度大概是6萬億，今年是8萬億”。然而，4月份社融又比去年4月份還要低。

另一方面，海外融資發債也非常火熱。一季度美聯儲政策轉向非常明顯，美元甚至于貶值，發債也相對容易。如今貿易争端激化，美元又開始升值，海外發債将變得困難。

可以看到，融資環境在去年11月份後發生巨大改變，從去年12月份到今年3月份，這四個月是融資最好的時候，接下來又會趨于保守。

對于中大型房企來說，這輪下行周期過程中過冬的能力比中小型房企大很多，胡偉俊稱：“中大型房企融資渠道多，我並不擔心中大型房企接下來會有大問題，我更關心的是現在房地産市場如果重新從三四線城市轉向一二線城市，會對中國經濟增長産生負面影響。”

“一二線城市在復活”

對房地産市場整體持悲觀基調的時候，胡偉俊認為一二線城市另有天地：“我覺得一二線城市很難說是秋天，一二線城市過去兩三年更像是比較差的狀态，因為受到限購的影響，現在正慢慢復蘇。”

胡偉俊認為，一二線城市跑赢三四線城市是大趨勢。2014-2015年，一二線城市占了上風；2016-2018年，三四線城市的樓市比一二線城市好。他預測：“現在的狀态又回到了2014年，一二線城市開始跑赢三四線城市，而且這個趨勢在接下來兩到三年内都會持續。”

胡偉俊分析，過去三四線城市房地産需求上升是由于棚改政策收緊，但現在棚改趨勢放緩，三四線城市人口又在流出，整個房地産市場尤其是二手房市場不夠發達。

“一二線城市土地市場復蘇是可以持續的，銷售也是可以持續的，一二線城市有人口流入，供給卻不夠，基本面比較良好。”

但對于整個中國經濟而言，三四線城市增長放緩會對中國房地産市場新開工和投資有負面影響，中國經濟很大程度上會因此放緩，“畢竟三四線城市對于房地産的投資、新開工方面占到了70%左右”。

當前，戶籍制度放開正在驅動新一輪城市化，同時也牽動着房地産大局。胡偉俊從經濟學的角度分析指出：“中國現在的土地制度和勞動力市場，並沒有完全市場化。”

戶籍制度影響着勞動力市場，捆綁了教育、醫療、養老金、購房等的資格，人口會因此受到局限。戶籍制度一旦放開，市場機制就會發揮作用，“比如說一個人會去到勞動生産力最高的地方，他就會從原來的三四線城市進入到二線城市，這樣就會對房地産市場有影響”。

在胡偉俊看來，戶籍制度現在只是剛剛開始，部分二線城市在放開，一線城市還是收得很緊，土地政策完全沒有放開。

此外，大熱的粵港澳大灣區，因為市場化程度高、生産力高吸引了不少人口遷移。與此同時，粵港澳大灣區的政策利好，也成了很多房企眼中的“香饽饽”，房企們土儲布局不斷。

從長期看，大灣區是整個中國經濟的亮點，是最有活力的地方。但就短期而言，大灣區不會影響整個房地産大勢，反而會受到大勢的影響。胡偉俊表示：“假如說房地産冬天真的來了，我不覺得大灣區可以獨善其身，當然這是個短期的周期性現象。”

最後，胡偉俊重申了中國房地産的周期性，指出短周期取決于政策和上一輪周期的程度，“比如說上一輪周期對老百姓購買力已經透支了多少，是不是要喘口氣過幾年再來。周期不可能都是向上的，都是有上又有下的”。

以下為觀點地産新媒體對麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年宏觀環境和房地産行業形勢變化是什麼樣的？

胡偉俊：今年整個中國經濟走勢還是會比較偏弱一點，有幾個原因。第一，全球經濟增速都在下滑，出口增速比去年有明顯的放緩；第二，中美貿易關繫有很多不确定性；第三，土地銷售和房屋銷售都有所回落。

從房地産市場來講，2014-2015年很明顯是一二線城市跑赢三四線城市，2016-2018年，三四線城市明顯跑赢一二線城市，現在這個趨勢又反過來了，一二線城市跑赢三四線城市，我覺得這是個大的趨勢。

對于整個中國經濟而言，三四線城市對于房地産的投資、新開工方面占到了70%左右，如果一二線城市跑赢三四線城市，會出現2014-2015年的情況，那個時候房地産是比較偏弱的，我覺得房地産今年對中國經濟的拉動作用會有所下降。

總體而言，我覺得這個小陽春不能持續，房地産市場還是在緩慢下行過程中。今年一季度比較寬松，4月份開始偏謹慎，把去杠杆、房住不炒又重新提出來了。

觀點地産新媒體：三四線城市市場還是存在很多不确定性？

胡偉俊：因為三四線城市基本面有問題，整體人口在流出，整個房地産市場，特别是二手房市場不夠發達。

過去幾年，三四線城市在棚改政策下制造了很多需求，需求進一步上升這個循環的周期，對中國房地産市場的貢獻非常大，但是這個趨勢很難持續，特别是棚改趨勢現在放緩。長期來說，一二線城市基本面比三四線城市好很多。

觀點地産新媒體：前三甲房地産企業中有兩家都是依靠三四線城市大力布局才把銷售拉起來，對于這些以三四線城市用規模跑赢的房企來說，接下來會有比較大的壓力嗎？

胡偉俊：我覺得比較大的房企抵抗風險能力比較強一些，大型開發商業務比較多元化，在一二線城市也有很多布局，他們規模比較大，融資渠道比較多。

我主要是看宏觀，接下來兩三年整個三四線城市增長放緩，會對中國房地産市場新開工和投資有負面影響，中國經濟很大程度上也會因此放緩。

觀點地産新媒體：去年您提出一個觀點，說房地産周期已經走到了秋天，正在消耗糧食，今年還會那麼悲觀嗎？

胡偉俊：我還是原來的觀點，現在還是處于秋天和周期很晚的時候。如果說9月份是秋天，11月份也是秋天，我們房地産市場在周期更晚的時候。

中國房地産市場非常大，我覺得一二線城市很難說是秋天，一二線城市過去兩三年更像是比較差的狀态，因為受到限購的影響，現在在慢慢復蘇。

如果看整個中國房地産市場的銷售和新開工情況，現在确實屬于周期比較晚的時候。

觀點地産新媒體：整體悲觀的論調還是沒有變？

胡偉俊：對，我對一二線城市並不悲觀，但是對三四線城市比較謹慎，特别是現在房地産是中國今年經濟最亮的點，出口和汽車消費都是非常弱的。

房地産是最重要的消費，如果接下來房地産增長放緩，對中國經濟就會有比較大的影響，到年底的時候房地産政策會有所放松，但是這個過程中會比較痛苦。

觀點地産新媒體：現在有一個趨勢，更多的人把資産配置流向了資本市場，你覺得這是個明顯趨勢嗎？對房地産會有什麼樣的影響？

胡偉俊：現在大家把錢配置到股市是比較困難的，今年一季度還可以，但是最近受到各方面的影響，股市也有壓力。在今年這種環境下，股市比去年機會多，因為去年流動性非常緊，今年股市需要到第四季度機會更多一些。

如果經濟進一步下行，流動性會進一步放松，今年4月中旬政策在收緊，到今年第四季度的時候還可以繼續放松，那個時候股市機會會比現在多很多。

觀點地産新媒體：目前來看，還不太會影響大家把錢放到房地産中嗎？

胡偉俊：我覺得現在對于房地産來說，資本市場對資金的分流並不是主要矛盾，因為房地産是資産市場，和股市一樣，如果價格不停地漲，就會有很多人進來買房，這樣就會進一步推動價格上漲，這是一個自我循環的過程，但是這個自我循環的過程不可能永遠走下去。

我們看到，最近一年多以來這個自我循環的過程越來越弱，有的地方已經逆轉了。

觀點地産新媒體：今年股市和樓市這兩者之間有什麼内在聯繫？

胡偉俊：因為這兩個都是資産的性質，都會受到經濟增速放緩，貿易争端升級的影響。

如果下半年政策再次轉向寬松，股市反應會更快一些，因為股市對流動性更敏感。

觀點地産新媒體：今年一季度以來央行降準，首月出現了創紀錄的社會融資信貸，感覺行業有放水的趨勢。

胡偉俊：今年一季度确實是這樣，非常寬松，主要是提升大家的信心。

但是寬松的政策明顯不可持續，4月份政策轉向之後，短期之内再迅速放松可能性不大，至少要等7月份，或者是下半年。

觀點地産新媒體：一季度以來海外融資發債窗口也在開啟，很多房企都在發行美元債。

胡偉俊：因為一季度美聯儲政策也轉向非常明顯，美國去年四季度經濟有明顯的下滑，所以他們今年一月份明顯轉向，美元的升值就慢慢停下來了，甚至貶值，美元貶值發債就容易一些。

另外一方面，現在美元又開始走強，這種環境下發債不會像一季度這麼順利。

今年變化非常大，過去9個月變化都很快。去年四季度的時候，全球經濟都面臨下行壓力。今年一季度中美政策同時寬松，環境好轉，但是4月份以後市場的情緒明顯趨于保守。

觀點地産新媒體：今年的融資環境還是可以。

胡偉俊：我覺得今年融資環境會比去年好，但是不會像今年年初和去年年底那麼好。因為融資環境在去年11月份後發生了巨大的改變，在去年12月份到今年3月份，這4個月里面是最好的，但這個也不可持續，今年融資環境會比去年好，但是不會像去年年底到今年3月份這麼好。

觀點地産新媒體：粵港澳大灣區真的能夠帶動房地産行業發展嗎？3月份開業績會的時候，很多房企都說在粵港澳有很多土地儲備，您怎麼看大灣區的發展？

胡偉俊：假如說房地産冬天真的來了，我不覺得大灣區可以獨善其身，當然這是個短期的周期性現象。

從長期來講，大灣區是整個中國經濟的亮點，是中國經濟最好，最有活力的地方。短期而言，大灣區不會影響整個房地産大勢，反而會受到大勢的影響。

觀點地産新媒體：戶籍制度在改革，現在各個城市的搶人政策，這會不會直接影響到房地産企業？

胡偉俊：這個會，從經濟學的角度來說，中國現在土地制度和勞動力市場並沒有完全市場化。如果放開戶籍制度，市場機制就可以慢慢發揮作用。戶口制度現在只是剛剛開始，部分二線城市在放開，一線城市還是收得很緊，土地政策完全沒有放開。

長期來看，如果這些政策慢慢放開，市場就會重新配置資源。比如說上海周圍農村土地放開，土地會升值，農村土地會很值錢，内地很多地方土地沒那麼值錢，土地放開又會導致人口進一步重新配置。

這是整個中國經濟市場化的過程，土地資源、人口資源更加市場化，房地産市場是跟着這個過程走的。比方說大灣區這里是中國市場化程度最高的地方，從長期來講大灣區是不錯的，因為市場化程度高、生産力高，很多人就願意到這里來。

戶口制度也是一樣的，這是一個長期的結構性問題，不會對短期周期産生影響。短期周期還是取決于政策和上一輪周期走到什麼程度了，比如說上一輪周期對老百姓購買力已經透支了多少，是不是要喘口氣過幾年再來，因為周期不可能都是向上的，周期都是有上有下的。

房地産還在秋天，離冬天更近了一些。一季度的小陽春只不過是秋天中一個溫暖的早晨，但不是說接下來沒有冬天，直接過渡到春天。

觀點地産新媒體：今年整個經濟形勢相比去年還是要好一些。

胡偉俊：我覺得今年中國流動性環境會比去年好，因為整個去杠杆力度沒去年那麼大。但是今年中國經濟下行壓力比去年還要大，有兩個原因。

第一，今年全球經濟比去年差，所以出口肯定比去年差；第二，去年房地産在秋天比較早的時候，今年已經到了秋天比較晚的時候。

舉個例子，去年地方政府賣地收入全年上升了25%，今年前4個月已經跌了8%，離冬天更加近了。今年經濟增長壓力比去年大，雖然流動性環境比去年好。

房地産還是很有意思的，去年下半年大家比較偏悲觀，今年一季度大家又偏樂觀，這個和市場銷售復蘇有關繫。

觀點地産新媒體：您提到三四線城市樓市如果回暖，經濟下行周期就結束了。

胡偉俊：中國經濟現在面臨下行壓力，我覺得還沒有見底，中國現在不願意放開房地産，不願意放開融資平台，我覺得後面會慢慢放松。

如果真正放松的時候就真的見底了，現在還沒有到放松的時候，政府也不願意放松，我覺得這一輪下行還沒有見底。