奧園閃崩之後 簽16億境外銀團貸里的融資物語

觀點地産網  熱衷于通過銀團貸款融取資金的中國奧園，再有新收獲。

奧園7月15日發布公告稱，就此前達成的一筆銀團貸款由參貸行額外授出的等值3.12億港元貸款融資。

具體而言，有兩間銀行參貸，其中一間為貸款協議項下的原貸款人及原授權牽頭安排行。即舊銀行帶領一間新銀行入局。據透露，原貸款銀行包括南洋商業銀行、恒生銀行、東亞銀行及興業銀行香港分行。而上海銀行(香港)有限公司成為奧園新晉合作夥伴。

目前獲參貸後，中國奧園根據貸款協議籌得的貸款總額達到約16億港元。

有觀點将該筆融資與該公司近期發生的“閃崩”事件聯繫在一起，奇怪為何此次風波沒有對奧園的貸款造成影響。我們不妨來看一看。

“閃崩”影響

首先，奧園似乎已經完美解決“閃崩”事件造成的不良後果。7月8日，因銷售榜單數據遭到部分投資者質疑，奧園股票股價在開盤後不久便開始下滑，上午收盤跌将近8%，下午開盤一度跌至14.9%。

奧園反應迅速，首先在每月通訊中詳細披露了今年上半年的銷售情況，同時争取到一些知名投資商與券商如J.P.摩根、中金機構發布即時研報，穩住大盤。幾份報告列出具說服力的理由，具體陳述了為何外部機構所提供數據容易出現謬誤，並呼籲抄底。

當日奧園最終跌幅收窄至8.61%，以10.62港元收報相對最低8.98港元其實已經回升不少。

同時市後獲報，公司主席郭梓文以每股價格10.72港元，斥資超2100萬港元增持200萬股托底，市場信心進一步增強。晚上21點半奧園發布澄清公告，再陳第三方自行推算的銷售數字完全欠缺根據。

截至7月15日收盤，中國奧園報11.24港元升1.08%，股價已漲回接近事發日開盤價11.38港元。

再者，這筆新融資是額外貸款，繫基于4月9日達成的原貸款協議達成的。原協議顯示，金融機構向中國奧園授出約11.31億港元及2000萬美元的有抵押雙币種定期銀行貸款融資，為期三年。

其中，港元信貸融資項下的貸款按香港銀行同業拆息（HIBOR，三個月）加4.95%的年利率計息，並按一年365天的基準支付；美元信貸融資項下的貸，按倫敦銀行同業拆息加4.95%的年利率計息，並按一年360天的基準支付。

有資深業内人士對觀點地産新媒體表示，短期輿論事故其實較難對一份事先簽訂的長期融資協議造成影響。況且相比債券，銀團貸款對企業的财務指標要求其實更高更嚴格，銀行在握手合作前理應做過完備的盡調工作。

與發債不同，銀團貸款利率並非浮動，“最大的好處就是利率是穩定的，當時簽約時談的是多少，就一直是多少，不會變”。奧園新增的這筆3.12億港元貸款，利率依舊按4月9日HIBOR+4.95%計算，比較理想，避開了6月起HIBOR的一波持續上漲。

數據顯示，4月9日HIBOR三個月報1.83732%；一個月報1.78929%；隔夜報2.03071%。按三個月數據計算，奧園銀團貸款的港元信貸融資部分利率應為6.78732%，低于7%。

而香港銀行同業拆息率在6月13日持續上漲，一個月期HIBOR錄得2.63%，三個月期觸及2.56%，達到為2008年末以來的最高水平。而在随後的7月4日，三個月期HIBOR更攀升至2.99429%。

雖然現時水平有所回落，但遠未跌到3、4月的低水平。恒生銀行公布，截至7月15日16:30，三個月期HIBOR為2.22000%。

偏愛銀團貸

奧園一直是銀團貸款的忠實擁趸，而這種融資渠道以前較少被房企使用。據悉，2018年内奧園就通過境外的銀團貸款和美元債融資總共募集15億美元，平均成本低于7%。

而通過長期業務合作奧園與幾家銀行保持着穩固的夥伴關繫，特别是南洋商業銀行。這種關繫的存在，在風險發生後有利于公司重回軌道。

奧園首次辦理銀團貸款在2016年，安排1.8億美元雙檔三年期俱樂部貸款。參貸銀行正包括南洋商業銀行，以及南洋商業銀行（中國）、中國銀行澳門分行。

随後，2017年的15億港元的雙币俱樂部貸款、2018年33億港币三年期的銀團貸款，南洋商業銀行均參與其中。相信在最新這筆16億港元銀團貸款中，南洋商業銀行同樣擔任牽頭行的重要角色。

該銀行5月30日在官網宣稱：“2019年，南洋商業銀行又為奧園集團牽頭籌組等值13億港元的大型跨境銀團貸款，並通過開發貸項目、存款業務等方式為其提供跨境融資一體化全方位服務。”

通常周期較長的銀團貸款亦幫助房企穿越周期。在今年年初舉辦的業績會上，奧園副總裁陳嘉揚就強調公司年内要繼續把債務的還款期延長。

“我們在2019年打開了整個亞洲的美元債市場。最新的一筆美元債是四年期，成本是7.95%。還有一筆三年期新的銀團貸款正在落實，規模大概是1.5億到2億美元，利率也比較好的，肯定是在7%以下。”陳嘉揚當時透露。

目前單單計算美元債，奧園今年以來已通過公開市場及定向方式，發行了3年期及4年期美元債，共募得12億美元。

這家踩中粵港澳大灣區熱點的新晉房企，近年來快速擴張，融資需求強勁。但其在資本市場擁有較好聲望，主要原因繫各大機構看中它驚人的增長速度。

招銀國際最新發布報告指出：“上半年，奧園實現了33%的銷售額增長，高于同行平均水平。”2019年1-6月中國奧園未經審核合同銷售額累計約536.3億元，完成年度目標的47%。

美銀美林亦發文指：“奧園股價在7月8日表現疲軟，部分或因其年初至今股價表現強勁。”（奧園股價今年年初徘徊在4港元左右），並預計奧園今年将有87%的盈利增長，而去年起至2021年的年均復合增長率預測為43%。

若将時間線拉長來看，2016年至2018年，奧園的年復合增長率達到89%。

據觀點地産新媒體了解，目前奧園的債務控制較佳。資料顯示，截至2018年年底，奧園有息負債規模是577億元，淨負債率僅58.9％。另有237.3億元的短期借貸，而總現金約396.2億元。

當然有觀點指出奧園繫通過並表少數股東權益增加總權益來降低淨負債率，或者叫有息債務權益化。截至去年年末，奧園總權益307億元，其中少數股東權益189億元，占比達到62％。