買與賣 融創並購新湖中寶百萬土地的袖里乾坤

觀點地産網 長三角向來就是金融中心樞紐，在這里，故事每天都在上演。

這一次，主角是融創中國與新湖中寶。

7月16日，融創中國通過收購新湖中寶旗下的浙江瓯瓴實業有限公司和上海瑪寶房地産開發有限公司的股權及相應權益，從而獲得了浙江溫州、江蘇啟東以及上海虹口近百萬平米的土地。

資料顯示，此次合作，基于雙方共同的優良品牌、品質追求和開發理念，為更好地發揮新湖在長三角豐富優質的資源儲備和融創高效的運營管理能力，雙方拟在項目開拓、聯合開發、營銷體繫、物業管理、供應鍊金融等領域展開全面合作，實現共赢。

交易乾坤

7月16日，新湖中寶發布公告稱，融創中國與該公司的全資子公司新湖地産集團有限公司簽署《合作協議書》。

根據合作協議，融創或其指定方将受讓新湖地産的子公司浙江瓯瓴實業有限公司和上海瑪寶房地産開發有限公司的股權及相應權益。

對新湖中寶而言，這筆買賣，是資産優化的結果，更是降負債的過程。

據觀點地産新媒體獲悉，截至2018年末，新湖中寶的總資産為1398.71億元，總負債為1054.85億元，資産負債率為75.42%，其中，短期借款29.41億元，長期借款404.49億元。

有分析表示，此次出售部分項目公司的股權及其債權能夠改善新湖中寶的債務結構，緩解該公司的資金危機。新湖中寶亦表示，本次交易有利于加快公司現有項目開發進度，加速資産周轉，優化公司資産負債水平，實現更加穩健高效優質的發展，本次交易産生收益約5億元。

實際上，新湖中寶此次出售的項目均為江浙一帶的海塗項目與上海的舊改項目。

公告披露，瓯瓴實業于2019年7月初分别以5000萬元和0元的價格獲得南通啟仁置業有限公司100%股權、平陽隆恒置業有限公司100%股權。

其中，啟仁公司持有江蘇省啟東市圓陀角度假區4個地塊，合計占地面積30.74 萬平方米，可售住宅計容建築面積52.14萬平方米；隆恒公司持有浙江溫州平陽縣西灣圍塗區塊 15 個地塊，合計占地面積65.68萬平方米，計容總建築面積154.87萬平方米，上述土地用途均為住宅。

上述兩個項目分别是新湖中寶于2009年、2010年拿下的項目，到目前為止，開發時間已經長達10年。與此同時，啟東圓陀角項目與溫州西灣項目恰好是2018年度主要開發的的海塗項目。

年報顯示，2018年，新湖中寶來自海塗開發的營業收入為9.04億元，同比增長1204.99%，毛利率為60.88%。但引人注意的是，去年一年，海塗開發的營業成本為3.54億元，同比增長529.79%，海塗項目開發周期較長，回款時間也長，同樣對新湖中寶的資金鍊帶來極大的壓力。

此外，此次出售的瑪寶公司，則持有上海市虹口區青雲路167弄地塊，項目規劃占地面積2.36萬平方米，計容總建築面積約7萬平方米，土地用途主要為住宅等。

實際上，新湖中寶在上海共有五個舊改項目，其中，新湖明珠城與青藍國際城均預計将于 2023 年全部完工，而亞龍項目、天虹項目、瑪寶項目才剛進入征收實施階段，完工期未知。

同時，舊改項目面臨拆遷投入，2018年，新湖中寶支付的拆遷款項就高達97.15億元，而這也是導致其經營活動産生的現金流為負的主要原因。

正是由于舊城改造和海塗開發投入大、節奏周期慢的特點，讓新湖中寶形成了大量的存貨和應收賬款，截至2018年末，新湖中寶的存貨為703.54億元，應收賬款則錄得8.42億元。為了償還貸款、維持日常經營，新湖中寶将不少長期股權投資、土地等進行質押，也就導致了其454.47億元的受限資産。

融創長三角擴儲

本次交易的對手方——融創，拿下長三角近百萬平土地，着實“優質”。

實際上，截至2018年12月31日，融創中國在上海的土地儲備達363.36萬平方米，權益土地儲備面積約為199.68萬平方米，但融創中國依舊不斷擴充長三角地區的土地儲備。今年以來，其在長三角地區擴儲的意願更加強烈。

今年1月下旬，融創中國與泛海旗下武漢中央商務區簽訂收購協議，獲得北京泛海國際項目1号地塊與上海董家渡項目的100%權益。通過上述的交易，融創中國一次性拿下了長三角62.8萬平方米的土地。

與此同時，今年4月，融創中國連續4天購入長三角地區五宗地塊，其中無錫三宗、上海兩宗。

面對新湖中寶這塊優質資源，融創有合作的強烈願望。

一方面，通過收並購的方式，融創能夠快速地擴大長三角都市圈土地儲備；另一方面，收並購的方式，能夠讓融創以低廉價格獲取優質地塊。

資料顯示，此次收購的啟仁公司，目前開發項目為南通新湖海上明珠的部分精裝高層住宅樓盤，項目地處啟東市東南角圓陀角旅遊度假區，位于長江入海口、三水交匯處，與上海一江之隔，地理位置優越；而隆恒公司正在開發的項目将與該區塊其他項目共同構成集居住、商業、休閑、旅遊為一體的現代化濱海新城，未來的發展空間較大。

至于上海市虹口區青雲路 167 弄地塊舊區改造開發項目，則位于上海市虹口區内環線内，東依俞泾浦，南臨青雲路，西達規劃路，北至恒業路，是列入上海市新一輪舊區改造項目之一。

顯然，接盤新湖中寶上述項目，融創看中了項目各方面的優越條件。