成見 | 誰赢了深圳224億土拍？

觀點地産網 6月24日，深圳暴雨。

位于福田區紅荔西路8007号的土地房産交易大廈熱鬧不減，還不到下午兩點，大門前已經排起了長隊，焦急的開發商們等待着。

再過一個多小時，五宗居住用地将在拍賣錘聲中覓得新主。

根據挂牌信息，五宗地塊總出讓面積17.03萬平方米，合計建築面積約70萬平方米，挂牌起始價共計154.35億元，采取“單限雙競”方法出讓，最高限制地價223.84億元。

五宗宅地齊出讓，對于公開土地市場供應向來緊缺的深圳來說，是一個重磅新聞，有極大的話題性，也足夠吸引人。尤其是在粵港澳大灣區熱潮下，作為核心城市的深圳已是“兵家必争之地”。

人人都想分一杯羹，交易大廳里涌動的人潮已經說明了一切。現場信息顯示，參與土拍的房企約有80組，包括萬科，中海、華潤、保利、平安、金茂、越秀、佳兆業、龍光、卓越、華發、建發、星河、電建……本地的，外來的，獨立競價，聯合拿地，大大小小的房企們各顯神通。

這場被譽為“史詩級的土拍”從下午三點整開始，主持人宣讀完地塊信息與規則之後，等待已久的房企們迫不及待舉起了手中的号碼牌。3小時後，有人赢了，載興而歸；有人輸了，失落離去。

史詩級土地盛宴

最先被擺上拍賣席的是寶安尖崗山地塊，土地面積3.89萬平方米，建築面積12.13萬平方米，起拍價40.74億元，最高限價59.08億元。

寶安尖崗山是深圳傳統豪宅圈，盡管去年該闆塊出讓的一宗宅地曾遭流拍，但這一次，房企舉牌積極，主持人的一聲“可以直接報最高限價”引來了現場的一片笑聲。

僅4分鐘，廣州老牌房企越秀地産以59.08億元拿下這張昂貴的入場券，增加配建人才住房面積8800平方米，加上初始配建1.08萬平方米，共計配建1.96萬平方米，按此計算，可售樓面價約為6.68萬/平方米。

接下來出讓的龍華地塊同樣引人注目，該地塊位置優越，距離地鐵站僅800米，土地面積3.27萬平方米，建築面積14.83萬平方米，起拍價45.41億元，最高限價65.85億元。

剛經歷一輪激烈競拍的房企更為謹慎，一開始的舉牌節奏相對放緩，但激烈程度絲毫不減。手持28号碼牌最先應戰，出價45億元，其他房企陸陸續續跟進，在十多分鐘後，90号觸及最高限價，現場轉入競配建人才住房面積。

拉鋸戰由此開啟，最先90号華僑城、96号金茂以及30号華潤相互追逐，随後15号和92号殺入，不久後，一直沉默的19号也突然舉牌，報出1.66萬平方米配建面積。

此時報價的頻率已經拉長至大約一分鐘一次，開發商代表們面色越發凝重，有的一邊拿出手機計算報價，一邊低聲跟身旁的人讨論，場面一度陷入膠着。

一個小時過去了，圍繞在龍華地塊之間的追逐仍未結束。此時金茂、華潤已經不再舉牌，19号龍光和28号中海依然堅守，輪番應價，最終在龍光報出2.26萬平方米的一分鐘後，沉默中出來三聲錘音。

競價153輪，深圳本地房企龍光以最高限價65.8億元拿下龍華地塊，配建人才住房面積22600平方米（加上初始配建面積，需配建人才房共36700平方米）。

經過一個多小時的漫長競價後，随後的三宗地塊出讓速度加快。很快，在龍華地塊失意的中海，在随後出讓的光明地塊中找回了“場子”，經過78輪的競價，這家央企拿下了光明區觀光路北側地産，總價54.08億元，配建42330平方米的人才房。

另外一宗光明區地塊被來自京城的央企——電建拿下，總價20.12億元，配建人才住房1.9萬平方米。最後一宗坪山地塊由平安不動産以24.71億拿下，配建面積4.09萬平方米。

誰赢了224億土拍？

深圳土地面積不到2000平方公里，約為上海的三分之一，廣州的四分之一，北京的八分之一。長久以來，以拆除重建、微改造為主的城市更新成為這座城市的主要供地來源，來自公開市場的土地供應日漸匮乏。

美聯物業數據統計，2015年-2018年四年間，深圳累計成功出讓18宗住宅用地，其中多為本地房企所得，外來房企僅獲得3宗。也因此，上述的5宗宅地累計收金約224億元，成為近十年來深圳數量最多，總價最高的一次土地供應。

事實上，随着經濟的快速發展以及土地供應減少，房企在深圳“搶地”越來越常見，過去的兩三年，高價地頻現，與之相随的是，是同樣上揚的房價。至2018年，這座城市的房屋均價約為54100元/平方米。

限價成為調控的一大手段，上述的五宗地塊均采取“單限雙競”的方式出讓，有效防止地價走高的同時，也為深圳帶來可觀的人才住房面積。

據觀點地産新媒體統計，加上規定的初始配建面積，本次224億土拍累計為深圳帶來了15.85萬平方米的人才住房面積，現場的拍賣主持人也不由地鼓勵道：“多多益善，感謝開發商們對深圳人才引進的支持。”

受益的不僅是政府，很多時候，拍地對于開發商來說其實是一種雙赢的買賣。比如越秀，花了59.08億元獲得入場券或許並不算昂貴，畢竟在四年前，同樣在尖崗山闆塊，泰禾花了27億拿下了一宗單價地王，折合樓面價達7.99萬元/平方米。

另外的拿地房企還包括龍光、中海、電建以及平安不動産。其中龍光是龍華拍地常客，早在2014年以46.8億元、溢價83.35%的代價搶下龍華新區的一宗住宅地塊，創造了深圳住宅地塊的總價紀錄。一年之後，龍光又耗資112.5億元拿下龍華一宗商業地塊，刷新當年總價紀錄。

盡管代價不菲，但帶來的收益也不錯，2015年拿下的龍華地塊被打造成“龍光·玖鑽”，年報顯示，2018年該項目實現銷售面積33.18萬平方米，金額184.82億元，占了全年718億銷售額的25.74%。

龍光向來對地鐵上蓋及沿線項目“情有獨鐘”，在2014-2016年上半年，其曾投資310億元布局了4個項目，最終四個總貨值達1000億，平均毛利率高于40%。如今再次拿下龍華地塊，看中的或許也是後市的升值空間，盡管有人稱，拿地之後的龍光，並沒有太開心。

其實不僅是拿地的人赢了，有些沒拿地的，心情同樣不錯，金茂就是其中的一家。在龍華地塊開拍前，這家央企就已經透露出志在必得的決心，期間也曾積極參與競拍，但最終在競配建環節停下了舉牌的手。

事實上，金茂在2016年就與電建以聯合體的方式拿下了龍華的一宗宅地，價格82.9億元，樓面價約為5.68萬元/平方米，是當時的單價地王。

這個項目如今叫龍華金茂府，最近剛開放了品牌館，倘若金茂在這次土拍中再拿下一宗同闆塊的地塊，将與金茂府形成聯動效應；拿不下也沒關繫，這次土拍中6.7萬/平方米的樓面地價，對金茂府的去化本身就有一種催化效應。

它的小夥伴電建其實也很高興，不僅項目會賣得好，在6月24日的這場土拍中，又以20.12億元+配建2.83萬平方米人才住房拿下光明一宗地塊，這将是這家京城央企在深圳的第二個項目。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。