博鰲傳丨觀點面對面

01 “追星”博鰲

置身于這樣火熱的氣氛里，“追星”的幸福和滿足都得到了升華。

2014年博鰲直播間，晚上10點30分，華遠地産董事長任志強的采訪按時開始。

沒人組織，各路媒體都是自發而來，“長槍短炮”将不到30平方米的直播間占滿。

置身于這樣火熱的氣氛里，“追星”的幸福和滿足都得到了升華。一位來自石家莊的記者拿出任志強的回憶錄《野心優雅》請求簽名，任志強吐槽他“拍馬屁”，但還是給書迷簽上了名字。

那是2014年“930”調控松綁前一個月，“任大炮”在直播間揪着銀行的限貸政策不放：“我有100套房子，從來沒有在銀行貸過款，現在我貸款買套房子，有什麼風險呢？”

他多次呼籲對房地産應該實行差别化利率政策，而非一刀切的“認房又認貸”及限購。

限購限貸是對房地産中短期的調節形态，探讨行業未來才是其它嘉賓的共同主題。

中原集團主席黎明楷表達了自己的冷思考——當前大家對房地産的主要判斷是，未來市場難以重現往年旺盛的交投，大家做生意都會比以往難過。

中國農業銀行首席經濟學家向松祚則煞有介事預測：“中國房地産企業現在還有三四萬家，可能還要淘汰一半，甚至三分之二，這是不可避免的。”

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松則在直播間里強調，中國房地産已遇到供給的拐點，但需求的拐點遠未到來。

在此背景下，他旗幟鮮明地提出，從單純加工住宅轉型到提供多元綜合服務的企業，将能夠勝出。

02 轉型的氣質

這一年仲夏8月，在博鰲直播間，轉型是更具實幹氣質的一線探索。

2015年，房地産轉型時期悄然來臨，傳統房地産開發的時代見頂後，大量新興的房地産需求並未得到滿足。

養老地産、産業地産、物流地産、物業管理、房地産金融等等細分産業機會若能被抓住，那房地産企業的新天地将比原來更加廣闊。

在2015年前後，轉型以不同形式，激發着房地産行業的探索氣質。

這一年仲夏8月，在博鰲直播間，轉型是更具實幹氣質的一線探索，每家企業有自己的專屬戰略。

中原集團主席黎明楷面對媒體所提及的房地産中介代理日趨白熱化的競争，罕見地公開發聲：“中原早前被擱置的上市計劃有可能将重啟。”

此話一出，直播間嘩然，各路媒體紛紛第一時間傳播擴散消息，“中原重啟上市”一度成為當天最受關注的話題之一。

凱德集團中國區總裁羅臻毓帶來了最新的數字化成果——凱德購物星2.0版本，他興奮地對媒體表示，凱德希望打通不同商業形态之間的壁壘，面向全場景顧客推出數字化服務。

當時購物星2.0版本只在四家商場試點，如今按照2019年披露數據，凱德星（升級後名稱）已覆蓋凱德體繫内商場、辦公樓、住宅、服務公寓、倉儲等，在中國用戶超700萬。

可轉型不會放慢節奏，在2014年率先分拆彩生活物業上市一年後，“第一個吃螃蟹的”花樣年董事局主席兼首席執行官潘軍，在博鰲直播間透露了2020年彩生活“百城千萬”的規模目標，即100個城市平均1000萬平方米的物管面積。

他回應萬科、中海等迎面而來的競争：“根本不值得擔憂”。

截止2018年底，彩生活累計服務面積逾11億平方米，成為規模最大的物業管理公司。

瞄準新業務的房企越來越多，在深圳圈子轉一轉，中城新産業只是其中之一。但對剛離開協信、創立中城新産業不滿2個月的劉愛明，挖掘明星經理人身份轉變的成因，媒體樂此不疲。

在直播間采訪開始不久，一家地方媒體便好奇地詢問劉愛明為何轉型産業地産，劉愛明耐心地重復自己的“興趣論”及“登山論”。

對于媒體追問中城新産業在各地的布局時，他無奈地堆起一臉苦笑：“這太急了，我才（辭職）出來三個月！”

03 規模與未來

開發商再度對規模報以極大熱忱。不少行業參與者借助這一輪風向，重新回歸行業第一陣營。

2016年，房地産經營的節奏，戰略的把控，實際上更為復雜。轉型初期模式不明晰，盈利未實現，主流開發企業單一的經營模式在短期内仍未有效扭轉。

加之2016年市場迎來繁荣，中國商品住宅銷售規模創歷史新高，主要城市房屋市場升溫，土地價格大幅上漲，沒人會無視這一次商機，開發商再度對規模報以極大熱忱。不少行業參與者借助這一輪風向，重新回歸行業第一陣營。

在論壇期間，包括金地、旭輝等房企一把手均表達了類似集中發展主業的意願。金地集團董事長淩克公開表達對中國房地産的樂觀态度：“我們現在的策略還是把地産做得更好，地産的機會還很多，這項業務完全有潛力做得更好。”

截止2018年，金地的銷售金額達1623億元，較2016年增長逾50%，在觀點指數榜單上排行14位。

而在淩克等人面前公開表态“接下來五年不會考慮多元主業”的旭輝董事長林中，走進博鰲直播間後不久，便被媒體抛來“如何應對快速發展面臨的規模魔咒”問題。

對此，林中一邊雙手把玩厚厚一疊名片，一邊輕松地向媒體透露，他在兩年前已經對所有房企進行分析，最後得出的結論是好的企業銷售規模能維持到1500-2000億元。數據也顯示，2016年旭輝銷售首次突破千億，至2018年底達到1520億元。

“為什麼有些房企發展到一定階段會停滞？我認為問題出在四大環節，第一是戰略正确性，第二是戰略執行力，第三是經營節奏，第四是核心管理層的自我突破能力。”林中尤其強調了最後一點，認為若不能自我突破，“去年的林中可能沒有辦法領導今年的旭輝”。

素有唱多派之稱的余英，以保利地産副總經理兼東南區董事長身份接受群訪時也繼續唱多樓市：“在人口持續流入的情況下，北上廣深四大一線城市中心區樓市沒有天花闆。”

但“余老大”也對房地産過熱現象表達了警惕的情緒：“純市場化的房地産可能産生泡沫，市場機制會失靈，比如東京崩盤。”

無獨有偶，著名經濟學家向松祚作客博鰲直播間時也認為，房地産的火爆恰恰表明經濟不健康、脫實向虛和結構性失衡。

恒隆集團、恒隆地産董事長陳啟宗同樣對這種繁荣不看好：“凡是高價買了土地的人，我見了你不是說恭喜，而是節哀！”

這一年博鰲房地産論壇結束兩個月後，10月國家開始針對部分熱點城市出台調控政策，此為後話。

04 生存的思考

站在時代變革的十字路口，是追逐規模還是搶占下一階段賽道，房企的選擇，至關重要。

2017年，在“房子是用來住的，不是用來炒的”總體原則下，房地産市場前期過熱的局面得到有效抑制，全國商品房銷售增速放緩。同時從中央到地方密集出台政策，加快了“租購並舉”的制度建設。

8月，從經濟學家、學者到開發商老闆、操盤手，形形色色的人物在博鰲直播間展開了針鋒相對的思辨。

其中，中國金茂副總裁、華南區總經理魏浙便直言，未來金茂的規模将逐漸向第一梯隊靠攏；禹洲地産董事局主席林龍安表示，前五十強的房企都在兼並購，兼並購将是未來房地産發展的主流，禹洲的規模增長也得益于此；保利地産副總經理余英甚至預測，沒有300 億規模的房企，或許就要消失掉。

作為市場原價值主義的信奉者，國泰君安首席分析師林采宜也認為，房企基本都靠負債經營，規模越大越安全，尤其是行業進入衰退和調整周期，财務抗壓能力較強的大企業能熬過去，“規模是保證存活的重要條件”。

法巴銀行董事總經理李偉烈則認為，中小房企争取存活的最好時機應該是2016年，因為在市場底部拿地或並購是最佳選擇。如今想從幾百億做到上千億，最麻煩的将是怎麼獲取土地資源。

對此林采宜也認為，中國房地産已經見頂，市場調整在開始，盡管並非所有城市都會下跌，可一旦房價不再大幅上漲，所持有的機會成本便會很高。

原房改組組長、中國房地産開發集團理事長、匯力投資基金管理有限公司董事長孟曉蘇則認為，未來房價上漲是肯定的，預計若幹年内上漲是大趨勢。

談及轉型趨勢，交通銀行首席經濟學家連平指出，房地産市場經過多年發展已經聚集了很多資本，房企正在嘗試非房地産領域的投資。若這些資本朝國家所鼓勵的重點發展領域、新興領域及消費領域投資，将有助于改變國民經濟的結構。

恒隆集團、恒隆地産董事長陳啟宗對房企轉型潑冷水：“從過往海外市場的歷史經驗來看，至今沒有多少個企業的多元化是成功的。”

他表示，目前市場機遇的确比以前少，但不意味着傳統模式走不下去，“專心做好一件事就好”。

這一年，遠洋集團董事局主席李明也出現在了博鰲直播間，接受小範圍媒體的群訪，圍繞政策熱點、市場預期、企業發展等，發表了自己的看法。

針對未來，李明認為，房地産有繼續增長的條件和空間，對市場重新做樂觀的預期也是合理的。除此之外，李明也首次向外界講述了遠洋集團的發展思路與業務情況，除了增大規模，還是要在經營模式和産品創新上下功夫。

05 變遷與傳承

2018年競争已集中于主流房企，小房企面臨生存挑戰，行業不再盲目高價拿地。

從2014年到2018年，博鰲直播間已經開設了五個年頭，受訪嘉賓的更叠里透露着時代賦予一切事物的千變萬化。在這個加速變革的時代，五年已足以承載讓一個商業帝國崛起的秘密，也具備扭轉一個行業的力量。

博鰲直播間親歷了時代的變化。在五年前，一些房企還活躍在房地産圈，受訪嘉賓暢談“拿地王不一定是壞事”，有些人即将成為總裁，鮮有人對多元化感冒……

五年後，前100家開發商獲得了2/3的市場份額，行業TOP50的市占率達到55.1%，行業 TOP3則達到 12.6%，說明競争已集中于主流房企，小房企面臨生存挑戰，行業不再盲目高價拿地。

走進直播間的陽光城高層，是新加盟的碧桂園“三斌”之一吳建斌。這位财務高手數次對媒體強調，無論是企業布局、拿地節奏，還是對個别項目的運作，都得遵循“算好賬”的原則。他還透露，陽光城2018年突破千億銷售沒有問題。

處于風口的新興業務公司成為直播間采訪的重要對象，包括但不限于長租公寓、共享辦公、電商O2O、房地産金融、物流地産、産業地産、物業管理等。

金科股份聯席總裁方明富對媒體解釋，轉型“地産 + 服務”是基于用戶及客戶的消費升級，企業要想方設法迎合消費需求的變化。

“我個人認為，中國房地産的發展實在是到了一個改變模式的時候了。”一年前曾告誡内地房企“不要追逐短線威風”的陳啟宗，在博鰲直播間對媒體重申這一觀點。

香港交易所首席中國經濟學家巴曙松，在受訪時也重申了2014年的觀點：“中國城鎮化快速推動下的大規模增量房地産建設時代正在告一段落，增量時代的需求在逐步放緩，這早已有迹可尋。”

他分享了一個有趣的細節：“有很多房地産公司在改名字，背後其實反映的是什麼呢？他們可能已經開始沿着這個房地産産業鍊在進行延伸拓展，而不僅僅只是集中在開發這一個環節。”

此外，随着“創一代”們逐漸步入暮年，“企二代”們開始走進博鰲直播間。28歲的美林基業集團執行總裁劉根智，30歲的中原集團副主席施俊嵘，兩家企業的創始人有傳承者了。

施永青攜年輕的中原集團繼承人一起接受媒體的采訪，面對“長槍短炮”，施俊嵘一直十指交叉，一臉認真地傾聽父親暢談房地産形勢、中介競争格局，自己極少發言。

新繼承人是家族企業構建新希望的過程，這是一堂家族傳承的課程，在儀式、道理、戰略的學習中，展現着對未來漫漫商業歲月的敬畏。