博鰲傳丨不平凡的世界

01 時代不同了

丁力業是在2015年來到博鰲房地産論壇的，那時候他還不是萬科的高級副總裁。

房地産行業在2011年迎來轉型的一年。

1月份，“新國八條”給燥熱的房地産降了一下溫。

來自政策的蝴蝶效應不停煽動，這一年，商業貸款、公積金利率雙雙上調，央行前後七次上調存款準備金率，全國共有49個城市出台了限購令。

政策的走向與市場的變化，促使房企思考與變革原有的商業模式，向來奉行住宅專業化的萬科，也開始小心翼翼地試水商業地産。

在這一年里，主題論壇正式成為博鰲房地産論壇的固定内容環節。在這個開放的讨論平台，有人來了，也有人走了，新老血液不斷更替，在一場場的唇槍舌戰里，勾勒着行業的趨勢變化曲線。

作為開發商轉型的一大方向，涉及投資、融資、運營、管理、退出的商業地産有着天然的話題性，2011年談論模式革新的時候，它是重點的讨論對象，在往後的一些年，關于商業地産的話題也不斷被提起。

丁力業是在2015年來到博鰲房地産論壇的，那時候他還不是萬科的高級副總裁，印力還不是萬科的商業地産平台，僅僅是一家有着十多年運營管理經驗的商業地産開發商。

丁力業的題目是“商業地産未來的鉑金十年”，甫一上台，他便套用了名句“這是最好的時代，也是最壞的時代”，來表達他對當下商業地産的看法。

他指出，前十年商業地産是野蠻生長的态勢，但這個時代不同了，未來的十年将出現優勝劣汰，“對于在資本跟商業管理有充分能力的公司來說，是大好機會”。

聯想到一年後印力成為萬科商業地産平台，丁力業的話似乎也得到了印證。背靠萬科，印力實現了規模的突進，買下了凱德的20個購物中心，在資本運作上也越來越得心應手。

新東家也給他們定下了新的目標——成為行業數一數二。

02 産業窄門

有不少産業地産新貴來到博鰲房地産論壇的舞台，劉愛明算一位，盡管他早已經是我們的熟人。

不僅是商業地産，從2013年起，作為資源整合業态的産業地産也開始頻繁被開發商提起。

這一年，十八屆三中全會正式提出“産城融合”的說法；兩年後，國家發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于開展産城融合示範區建設有關工作的通知》，為産業園區的産城融合發展提供了指導性方針。

跟随着政策的步伐，博鰲房地産論壇在2013年開始将目光瞄向産業地産，並在2015年設置“産業地産革命”主題論壇環節，期望能在先行者的分享與讨論中，洞悉行業前程。

最先站上演講台的是億達中國執行董事、大連軟件園股份有限公司總裁高炜，這是一位有着二十多年産業地産經驗的職業經理人。

高炜談到，産業地産已經發展到第二個階段，由短缺走向供求平衡，甚至一定程度上已經供大于求了，因此園區之間的競争，主要體現在服務和運營能力的提升。

面對未來的競争，高炜認為，億達中國在提供硬件載體之上，更要做入園企業的合夥人，“一個真正的産業地産，未來收入中的一半或以上的利潤，要來自與對園内核心企業的投入和投資獲得的收益。”

這是一位産業老将對未來行業發展前景成熟的思考。不過，在這一年里，也有不少産業地産新貴來到博鰲房地産論壇的舞台，劉愛明算一位，盡管他早已經是我們的熟人。

海南的八月熱火朝天，此時距離劉愛明離開協信也不過三個余月，他走上了博鰲房地産論壇的演講台，這一次他的名頭是嶄新的——中城新産業控股（深圳）有限公司董事長。

這是他剛剛創立的公司，主要聚焦在産業地産，他稱這是一條窄門之路，“這是聖經上的話，走的人少，窄門難走”。

做了二十多年地産的劉愛明，在産業地産上也許算是個“新兵”，但他有新的想法，從互聯網的角度出發，劉愛明提出兩個觀點，新産業與新空間。

“未來的企業是什麼樣的生态圈？從互聯網的角度理解，你服務的可能不再是一個企業，而是一個部落，一個聯盟。”

在劉愛明看來，對于這些新的企業，産業地産運營者就要做出一些新的有趣好玩的空間。

03 零售劇變

主題論壇上，席龍講着英文，身邊跟着翻譯，但並不阻礙他跟台下觀衆的交流。

2015博鰲房地産論壇的舞台上，出現了一個金黃色頭發的高個子外國人，他是德國最大的一家零售批發商麥德龍的中國區總裁席龍。

麥德龍進入中國是在上世紀九十年代，那時，改革開放的号角吹響不久，有着無限的商機，巨大的市場潛力吸引了無數的外國企業。

來自大西洋彼岸的麥德龍是其中一家，它們于1996年在中國開出第一家門店。

主題論壇上，席龍講着英文，身邊跟着翻譯，但並不阻礙他跟台下觀衆的交流。

席龍介紹，截至2014年末，麥德龍在中國創造了310億歐元的銷售額，在56個城市開設了82家商場，並且有超過11000名的員工。

不過，就在席龍走上博鰲房地産論壇的前一年，電商剛剛走過了擴張最為快速的時刻。那一年，劉強東還未經歷明尼蘇達之夜，他滿面春風，在納斯達克敲響金色大鐘，京東估值246億美元。

四個月之後，馬雲在紐交所進行全球最大IPO，融資218億美元，阿里巴巴的上市震驚了世界，全世界都在讨論這家中國電子商業龍頭。

那是屬于互聯網電商的美好時光，也是傳統零售商的焦慮未來。

在這些年里，越來越多的零售商面臨着整合、瘦身的危機。2013年，華潤收購英國樂購80%股份，随後所有樂購超市更名為華潤萬家；2014年物美集團收購英國百安居70%股份；到了2017年，西班牙迪亞天天宣布将中國全部門店出售給蘇甯……

線下零售轉型已經迫在眉睫，麥德龍也未能幸免。主題論壇上，席龍談到的第一個變革措施就是電子商務。

“我們将依托82家商場作為線上服務基地，也通過直接從商場配貨來把貨物運達線上客戶的手中。”席龍表示，這些商品的價格和品類也和商場一模一樣。

模式的轉變還是太慢了，從2018年起，這家“德國超市之王”賣身的消息屢傳不絕，席龍這期間離任返回了歐洲。

雖然新帥康德多次公開否認退出中國傳聞，但倘若有一天他像亞馬遜般承認了，市場也許會感到唏噓，不會有太多的驚訝。

如今回望過去，2015博鰲房地産論壇上，席龍那番“要通過新的措施，重新定位核心業務，确立在中國零售業的差異化定位”的話猶在耳邊，但市場已不再是那個市場了。

04 代建未來

李軍自我調侃：“這次來大家終于知道我們是幹什麼的了。”

“我是第二次站在這個舞台上，說實話第一次來的時候，大家都不知道我們是幹什麼的。”

綠城房地産建設管理集團董事、總經理李軍在2017年又一次來到了博鰲房地産論壇，對着台下的聽衆，他自我調侃：“這次來大家終于知道我們是幹什麼的了。”

這顯然是自謙的說法。

近年來，李軍掌舵下的綠城代建業務風生水起，在2017年綠城周年股東大會上，分拆代建業務上市已經成為市場上吸引流量最多的話題之一。

綠城是國内商業代建的鼻祖，2010年，這家公司涉足代建業務，2015年，代建業務從集團獨立分拆出來，整合成為綠城管理集團，變成了一個完全獨立的輕資産闆塊。

也是在綠城之後，代建開始被房地産行業廣泛認可。

在内部，代建也是挑起大梁的業務之一。2016年，綠城代建業務貢獻銷售金額181億元，成為綠城邁進千億大關的重要助力。這一年，李軍第一次來到博鰲房地産論壇，也是“綠城管理今天是第一次在這麼多同行和媒體面前公開亮相”。

第一年來博鰲房地産論壇，李軍說自己的主要任務是讓大家知道綠城管理是做什麼的，但他還是談到了代建行業的痛：“很多人覺得随便組一個隊伍就可以做代建，其實不是這樣的，它是一個繫統解決方案。”

這套繫統是極其復雜的，涉及供應方、委托方等各種關聯方，包括利潤的保證、時間進度、品質的要求以及價格、成本的約定，“這個是很困難的事情，這是給自己套緊箍咒。”李軍坦言。

2018年李軍第三次來到博鰲的時候，情況已經有所不同。當時行業正面臨融資難、調控嚴的問題，關于地産下行的讨論已經熱火朝天，這一次，他演講的題目是“穿越牛熊”，主要内容依然與代建相關。

“代建模式的最大特殊性，是與自投闆塊是反周期的。”李軍指出，房地産市場很好的時候，大家都不愁賣，什麼價格都沒問題，所以都是自主開發為主，不需要通過專業的代建開發公司增加成本。

相反，在市場下行的時候，代建公司反而是有優勢的。李軍介紹稱，2018年上半年綠城管理已經新簽約97個項目，“這個數據比我們歷年全年獲得的項目個數還要多。”