解局| 延期回復問詢函後 泰禾再售三個項目股權予世茂

觀點地産網 泰禾集團繼續售出項目股權。

這次涉及的是三個項目：江蘇昆山澱山湖項目、廣州院子，以及佛山院子，總對價達到39.72億元。

交易方仍然是世茂房地産。在過去的兩個月時間内，這家從福建走入上海的閩繫房企，已經連續接手了泰禾四個項目。加上最新的這次交易，總花費已經超過100億元。

其實一個問題是，為什麼都是世茂？

一位不願意透露姓名的市場分析人士對觀點地産新媒體說：“泰禾之所以跟世茂達成這麼多合作，就是因為世茂願意通融，讓泰禾繼續保持操盤的地位。”

而泰禾目前面臨的問題是現金流壓力，市場早前就有消息稱，在引入世茂之前，泰禾其實早就有意拿出廣州院子部分股權與人合作。去年11月開始，泰禾就先後與融創、華僑城等企業接觸過，但均無下文。

而今年4月21日，就有媒體消息稱，泰禾與華僑城談判失敗的主要原因，繫華僑城提出要“成為大股東並負責操盤”。

資料顯示，廣州院子最初可以追溯到2017年7月25日，泰禾以42.52億元收購廣州增城區增江街四幅地塊，用地總面積70.72萬平方米，容積率0.8，建築面積183萬平方米。

該項目此前一直被稱為史上最大的“泰禾院子”，是泰禾“一局定江山”之作。消息稱，項目去年年末已經啟動了認籌，但截至目前還未開盤。

根據最新公告，股權轉讓完成後，雖然世茂方将最終持有廣州院子51%的股權、泰禾持有49% 。但雙方仍以聯合操盤模式，共同開發。

目前，對于其余兩個項目的處理，泰禾方面只願意出讓部分股權，以把握更大的主動權。

其中，昆山澱山湖股權交易完成後，泰禾與世茂将分别持有該項目80%及20%權益，将采取聯合操盤模式，共同合作開發項目；佛山院子則由泰禾掌握絕大多數51%股權，世茂持有30%，剩余19%股權歸福建灏宇智通實業有限公司旗下。操盤方依舊是泰禾。

具體項目資料，昆山澱山湖項目由泰禾于2017年斥資21.8億拿下，今年3月份公布最新規劃。項目總用地面積39.41萬平方米，計容建築面積39.8萬平方米，容積率1.01。項目主要以低層、多層、小高層及高層住宅為主。

佛山院子項目地塊則繫泰禾于2016年獲得。資料顯示，佛山院子用地面積共計12.07萬平方米，建築面積約48萬平方米，容積率3.99。項目最初于2017年9月已經推售。最新一期開盤是在今年4月6日推出第14、15座共176套住宅，均價2.1萬元/平方米。

總的來說，除佛山院子外，江蘇昆山澱山湖項目、廣州院子均屬于泰禾的一些沉澱項目。它們由于不同的原因未能在短期内推售，變現産生現金流。對于杠杆較高的泰禾來說，繼續引入世茂應該是最好選擇。

但出于利益考慮的交易策略，也引起部分不同的意見。觀點地産新媒體了解，在5月18日淩晨，一位參與佛山院子項目的人士發朋友圈，對項目30%股權交易價僅370萬元表示痛心與遺憾。

根據公告，泰禾向世茂轉讓佛山市順德區中維房地産開發有限公司30%股權，股權對價款為370.37萬元。同時廈門錦翌承接福建中維對順德中維的股東借款3.19億元，交易總對價為3.23億元。

“雙方的未來交易肯定還會繼續。”上述市場人士稱。據觀點地産新媒體了解，泰禾在2017年並購了過多的項目。而泰禾在去年遇上了樓市調控導致的行業低潮。並購産生的負債無法用即時的項目變現覆蓋。

在剛剛過去的5月8日，泰禾收到了深交所發出的3863字問詢函。

全文涉及現金流、償債能力、實際銷售額、投資性房地産公允值變動、關聯交易披露信息等等共19個問題，並要求其于5月15日前作出書面回復。

降負債無疑是最受關注的。據了解，截止2018年末，泰禾資産負債率為86.88%，淨資産負債率384.55%。

同時其期末貨币資金錄得149億元，期末現金及現金等價物余額為115.58億元。但短期借款及一年内到期的非流動負債合計金額574.28億元。

泰禾目前已經向深交所申請，将延期回復問詢函。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。