杭州土拍“初夏” 八地攬金163億與房企頂價搶地背後

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2019-05-17 21:00

  • 比起氣溫,杭州的土地市場似乎更加火熱一些,今日的百億土拍,更讓這里一腳踏入了初夏。

    觀點地産網 時間已是五月中旬,但杭州的氣溫一直停留在舒适的春天狀态里。比起氣溫,杭州的土地市場似乎更加火熱一些,今日的百億土拍,更讓這里一腳踏入了初夏。

    5月17日,杭州主城區有八宗地塊拍賣出讓,其中四宗為住宅用地,一宗為商住用地,一宗為人才租賃用地,另外還有三宗商業用地,出讓總面積為32.89萬平方米,起拍總價124.32億元,成交總價達到163.39億元。

    據觀點地産新媒體獲悉,此次出讓的四宗住宅用地全部以封頂價格成交,其中,祥符闆塊的兩宗地塊多達三十余家房企報名參拍,丁橋單元的宅地競報自持比例更是達到了26%。

    歷經了2018年土拍的冷靜期與2019年初的平穩期,如今,“多家房企搶地”“溢價拿地”、“多輪舉牌”的現象似乎成為土地市場的常态,全國土地市場有所回暖,房企拿地的熱情也日漸高漲。

    對此,市場分析師張化東對觀點地産新媒體表示,近期,全國的土地市場都有所回暖,雖然在“一城一策”的政策背景下,土地市場還是會出現一些波動,但這些波動都在正常的範圍内。

    宅地封頂成交

    在2018年的最嚴調控下,土地市場一路下滑,謹慎拿地成為了開發商的常态,有的甚至停止在公開市場拿地。近期,随着房企投資的回歸,帶動土地市場急劇升溫,部分城市土地市場呈現火熱的狀态,杭州就是其一。

    在今日的土拍中,杭州主城區總共出讓八宗地塊,地塊總面積為32.89萬平方米,起拍總價達到124.32億元,成交總價達到163.39億元,禹洲、荣安、嘉里、電建、綠城+藍城聯合體等企業均落子。

    此次的土拍五宗涉宅地塊,其中兩宗位于祥符闆塊、一宗位于文晖地塊、一宗位于丁橋闆塊,一宗位于之江度假區。除之江度假區地塊,其余四宗均以“封頂價格+自持”成交。

    在拍賣現場,祥符單元地塊成為各家房企争搶的重點。據悉,祥符東單元地塊吸引了近30家房企參與競拍,是今天今天報名企業最多的一幅地塊。其中,荣安23.62億元拿下祥符單元GS0904-R21-02地塊,自持比例為5%。

    禹洲則以總價為46.57億元成功拿下祥符東單元GS0804-R21-02地塊,自持比例為3%。值得一提的是,祥符東單元地塊于上午11點15分準時開拍,起拍價35.87億元,樓面價1.91萬元/平方米,開拍僅10分鐘,地塊已突破40億元的高價;随後僅35分鐘,該地塊觸及最高限價,轉入競自持階段。

    除了祥符東單元地塊獲得多家房企争搶外,丁橋單元JG0402-03地塊的競拍也是十分的熱鬧,該地塊吸引了逾20家房企參與。最終,經過52輪報價,中國電建以11.52億元總價競得,折合樓面價1.34萬元/平方米,自持比例26%。

    丁橋地塊、電建、報價封頂......這在兩年前也發生過相似一幕。2017年7月21日,中國電建首次進入杭州,以1.74萬元/平方米的價格摘得杭州丁橋單元宅地,溢價率達到70%,投報自持比例21%。

    彼時,該地塊首輪報價便達到封頂價格,直接進入自持比例投報環節。如今,中國電建再次拿下丁橋地塊,反映出其對杭州地市的看好。但此次拿下的地塊除了需自持26%之外,還要求配建30%的公租房,不得不說,未來,電建在該項目的打造上仍然存在不小的挑戰。

    除此之外,嘉里建設歷經126輪報價成功拿下文晖單元XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地塊,該地塊為此次出讓的八宗地塊中面積最大的一宗,成交總價達到68.14億元,成交樓面價2.97萬元/平方米,溢價率29.94%,自持8%。

    一直以來,杭州都是嘉里建設的布局重點。截至2018年末,嘉里建設已落成的物業中,杭州的比例達到12%,約為173.76萬平方呎,于上海之後,位列第二;其發展中物業則比例則達到5%,約為104.45萬平方呎。

    據了解,該地塊未來将建設成為杭州第一座嘉里城。嘉里建設于5月17日的公告中也透露,董事會認為此次交易為該集團提供了于杭州巿黃金地段的良好投資機會,亦為該集團帶來增加土地儲備的機會,以作日後發展。

    在今日的土拍中,綠城與藍城聯合拿地亦是土拍現場熱議的話題。

    據觀點地産新媒體獲悉,湖南綠城理想小鎮與杭州藍城致盛以總價2.61億元拿下龍塢單元XH1601-B1/B2-04地塊,溢價率56.31%。該地塊為商業地塊,出讓面積為1.74萬平方米,容積率1.1,地上建築面積為1.91萬平方米。

    分析人士提出,上述地塊或将打造成農業小鎮,畢竟,綠城聯手藍城打造特色小鎮早已有迹可循。

    但引人深思的是,在杭州起家的綠城,如今在大本營的情況每況愈下。從近三年的情況來看,綠城在杭州的銷售額占其全年銷售額的比例呈現逐年下降的趨勢,分别為26.7%、16.4%和17.3%,其于杭州的土地儲備占比分别為15%、14.2%和12.2%。

    杭州市場一直都是左右綠城銷售額的重要因素,如今其與藍城聯合拿地,看來,在住宅之外,綠城更希望在蘇杭之地尋找新的增長極。

    杭州土拍“初夏”

    “封頂價格+自持”成為了今天土拍的亮點,實際上,2019年開年至今,由于開發商手上資金較為充裕,加之經過2018年的靜默期後,房企補倉意願變高,積極性高漲,造成各地土地市場的回暖。

    除去杭州的163億元土拍之外,5月17日,山東濟南亦成功出讓21宗地塊,總攬金126.64億元。福州自今年1月土拍收金205億元,3月攬獲64億元之後,于5月9日迎來第三次開閘放地,成功攬金74億元。

    從開發商的角度來看,2019年第一季度,萬科新增開發項目19個,總規劃建築面積598.5萬平方米,權益規劃建築面積437.2萬平方米;保利新拓展項目14個,其中國内項目12個,新增容積率面積279萬平方米;綠地新增房地産項目儲備25個,權益土地面積約418.71萬平方米;權益計容建築面積約806.27萬平方米。

    不得不承認,與去年下半年相比,土地市場呈現出較為活躍的狀态。

    一方面,經過前幾年的房地産黃金時期,各大開發商的土地儲備得到快速去化。雖然,2018年下半年樓市成交呈現一定的降幅,但總體來看,房企在土儲上的需求還是比較旺盛的。

    另一方面,政府對于限價的松動,加之,今年以來,融資環境有所改善,企業的資金壓力得到緩解,使得各城土地成交有所回升。

    對此,張化東也表示,近期底價成交的确少了,但是溢價率來說還是比較正常,土地的價格水平基本上還是處于能算賬的水平,就是說,以現有的房價來看,基本上還是能夠保本。

    但提及地市未來的發展情況,他則認為現在並未達到“火熱”階段,未來還是增長為主。

    盡管,年後全國的土地市場開始回暖,但各大開發商依舊呈現十分謹慎的态度,在3月業績會上,融創中國的主席兼執行董事孫宏斌甚至提到:“今年拿地會格外小心”。

    不得不說,市場在經歷一定時期的調整後,受到各方面因素的綜合影響,土地市場有所回暖,但依舊未到七八月的“高溫”狀态。值得注意的是,在目前“穩房價”的總基調下,加之,房地産企業即将進入償債高峰,開發商在拿地方面依舊謹慎。

    撰文:龔麗欣    

    審校:鐘凱



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