特寫 | 劉堅：優钺資管要做大規模

觀點地産網 房地産行業的波瀾起伏，往往離不開金融的助推，反之亦然。在房地産市場逐漸從“增量市場”過渡到“存量時代”時，随之産生變化的還有基金領域。

當下，地産行業融資渠道放松已經是小概率事件，銀行、債券、信托等融資成本随之上升，單一的融資方向已經不能夠滿足企業們的發展需求。出路在哪，成為了衆多地産商們和基金機構所需要深思的下一個命題。

在2019城市觀點論壇上海圓桌“基金與房地産”的現場，優钺資管董事總經理劉堅接受了觀點地産新媒體的采訪，作為浸淫資本行業多年資深人士，劉堅從優钺資管自身出發，闡述了對于基金、資産管理等領域的看法。

“除了住宅的機會型基金，優钺資管更側重于城市更新的增值型基金，這是個重要機會，但對基金管理人的資管能力要求很高。”當談及如今大環境下，哪里會是基金新藍海時，劉堅如是說道。

正如衆人所說的，存量時代正在到來。在房地産基金面臨着新課題的情況下，優钺資管同樣需要作出轉變。“存量市場規模巨大，尋求轉型的房企所成立的地産基金或資管平台對這個市場都非常重視。”

劉堅口中所說的“尋求轉型的房企”，包括了自己的東家景瑞控股。雖然目前主業仍是傳統房地産行業，但景瑞控股卻早将資産管理定為今後的轉型發展方向。

于2017年，優钺資産管理有限公司成立，作為景瑞控股旗下搭載房地産私募股權基金業務的資産管理平台，優钺資産同樣對存量市場有着較高的期望。

據介紹，目前優钺資管的業務除了傳統的住宅開發類項目外，還涉及到了存量型項目，又稱之為“增值型”項目，主要集中在北京和上海等一線城市。

在劉堅看來，存量市場其實還是一個比較新的行業。“在無風險收益居高不下的環境中，如果沒有低成本的資金帶來的正向杠杆效應，存量型物業基金的規模将難以得到真正的發展機會，規模很有限。”

而他也明白，企業在經歷了多年的高周轉商業模式後，要完成轉變也就意味着需要付出不小的機會成本。“這個行業不是一個快的行業”。

為此，沿襲了景瑞控股長期以來穩健的投資風格，優钺資管在投資上會優先選擇抵禦周期波動較強，且能穩定增值的項目。具體而言，存量型項目将重點關注北京和上海，住宅項目則将目光放在一線城市、長三角、大灣區等地。

事實上，在這個大浪淘沙的“新興行業”中，不止是投資，對于私募基金里的“投、募、管、退”，每一步的節奏都需要優钺資管能夠熟練把控住。

在當下的模式中，優钺資管更多的是由景瑞牽頭先獲取優質項目，再進行基金化的操作。“我們並沒有擺脫國内的大環境，就像大部分的基金管理公司一樣，其實都是有了項目再去找錢。”

不過，在優钺資管的未來規劃中，在能夠積累較大的基金規模和獲得好的投資業績前提下，不排除會有發起成立盲投基金的可能性。

在大環境方面，優钺資管明白，這一行業目前的主要挑戰在于缺乏規模大、體繫完善的機構投資人市場，以及投資退出方式有限。

“去年由于多種原因影響，優钺的規模發展沒能達到預期，目前我們的資産管理規模在50億左右。”劉堅表示，優钺資管當下最需要做的，是在規模上的突破。

基于這一目標，優钺資管近年來相繼成立了一些“城市更新基金”。近兩年與景瑞辦公平台協同于北京、上海投資了4個寫字樓改造項目。

交談之間，半個小時轉瞬即逝。緊接着此前投資話題，談到了項目如何退出的問題。劉堅認為，城市更新項目要退出，主要依靠的是大宗交易和資産證券化。對于市場上熱議的“REITs”，劉堅則表示仍有許多不确定因素。

在其看來，底層資産池的平均收益能否達到投資者期望，REITs推出後交易的活躍度、流動性如何等，都是需要關注和解決的問題。

劉堅笑道，自己倒是希望國内的REITs能夠盡早發展和成熟起來。“優钺資管想做的模式就是凱德或者鐵獅門這樣的模式，如果國内的REITs能夠發展起來，我們的機會就更多了，因為退出問題得到了解決。”