走進星河WORLD 在甯靜中感受産業地産運營的肌理

三月的南方，空氣中仍帶着點濕氣，道路兩旁的大樹已經吐出新芽，給鋼筋混泥土的城市添上勃勃的生機。

3月20日上午八點，陽光剛掙破雲層灑向大地，深圳前海華僑城JW萬豪酒店的大堂内，陸陸續續地聚焦了多家企業的中高管理層，很快他們會驅車一個小時，前往二十多公里外的龍崗，走進星河WORLD，一探産業地産運營的奧秘。

星河WORLD坐落在深圳北龍坂片區，背靠銀湖谷，身在鬧市卻有着不屬于喧嚣城市的甯靜。這是星河集團在産業地産領域的標杆項目， 也是傳統地産開發運營模式遇到天花闆之際，房企加速轉型探索“城市運營商”背景下極具借鑒意義的項目之一。

自2014年起，在廣東深圳中心地帶的62萬平方米土地上，星河WORLD以産業為核心，構築出一座集辦公、商業、居住、酒店公寓、休閑生活等復合業态為一體的産融聯盟新城。

作為大型的産業項目，它将有着極為強大的集聚效應。“預計項目完全建成後，星河WORLD能吸引高端人才7.5萬余名，聚集企業1500余家，新增年産值1000億元，能為龍崗區政府增加100億元的稅收。”在參觀星河産業集團品牌展廳時，負責講解的工作人員對觀點學徒表示。

緊接着，在星河産業集團常務副總裁、龍崗區政協常委陳忠的帶領下，觀點學徒來到創領天下，實地參觀衆創空間以及海歸創業學院。據了解，目前衆創空間主要聚焦戰略性新興産業，包括人工智能、新一代信息技術、航空飛行等，為此星河WORLD還打造了全天候海陸空人工智能測試基地。

在創新基地拍照流連半個多小時後，觀點學徒跟随工作人員來到了一個别致的地方——禅院。在綠樹的掩映中，古樸的建築散發着甯靜氣息，這是星河WORLD里一個獨特的去處，源于星河集團創始人黃楚龍對佛教的信仰。

禮佛完畢，觀點學徒走進了星河品牌館，首先映入眼簾的是一顆以“星河控股集團”為主幹的大樹，樹上枝繁葉茂，生動形象而又詳細地展示星河控股的業務生态。在一旁工作人員的講解中，星河三十多年的發展歷程也徐徐鋪展在眼前。

事實上，作為資金沉澱巨大的産業，每一位産業地産運營商都需要面對投資大、運營難、投資回報周期長的難題，也因此無論是在一路的參觀還是最後的分享以及Q&A環節中，“如何平衡現金流”無疑成為最熱門的話題。

作為分享環節的主講者，星河産業集團産業發展中心總經理吳孟轲先以“産城融投”模式創新思路為主題，從模式、架構、産品等方面介紹星河集團整體運營策略。

“以産業為引領，以地産為基礎，以金融為護駕，以資本運作為平台，以城市運營為願景”，這是星河集團最新的發展模式，此前“地産是載體，産業是基礎”，而如今産業變成引領。

吳孟轲介紹，目前星河WORLD主要以自持為主，希望能通過資本運營減低壓力，“産業地産是不是真愛，就看自持還是賣”，這是走進星河産業後，觀點學徒聽到最多的一句話，也是星河WORLD運營的基礎。

不過，星河並不滿足于做一個只為創業企業提供空間的房東角色。據介紹，星河WORLD針對人工智能行業提供最低折扣優惠，以及租金換股權等方式降低入駐企業的成本，同時成立多個創投基金，投向多個創新企業，“通過房東+股東的模式，星河WORLD與入駐企業共同成長。”

當然，在這個項目中也規劃了一部分住宅，這也是星河WORLD目前現金流的主要來源。星河承諾，住宅銷售部分的現金流未來都會投入到産業中。