主題讨論三：風口藍海

主持嘉賓：廣東省房地産研究會執行會長韓世同先生

讨論嘉賓：厚土機構主席林少洲先生；鳳崗天安數碼城有限公司董事總經理余安定先生；希爾頓歡朋（中國）投資發展副總裁陳寶柱先生；深圳市開元國際總經理、萬象美物業管理有限公司總裁黃玮先生

韓世同：我們現在已經到了下一場要開始的時間，抓緊時間，大家言簡意赅，講一些幹貨。

我考慮了一下，我們不可能每一個話題都讨論到，前面是存量這一塊，黃總和陳總講講這個話題，你們打頭陣，然後天安數碼城的代表講講産業方面，林總是運營、策劃這一塊，您最後來總結一下。我們就大致這樣安排一下。

剛剛每日經濟新聞對我進行了一個采訪，提到了這個話題，現在大家都在講轉型，但實際上我們看到萬科，它轉型現在轉回來了，它講要活下去，它實際上是把三年不盈利的八爪魚的計劃停下了，又回去拿宅地，讓它的生存和抗風險能力大幅提升，這也就是為什麼會困擾我們的因素，為什麼原來的風口、藍海，像萬科這麼有實力的企業都收縮了，它做物流一下做到了全國第一，做資管它把印力收購了，也變成全國第一了，它現在做得非常大了，它也要把快速周轉、不盈利的都要暫停。

為什麼快速周轉的現在不行了？我們今天講到更新，以前是外擴型的發展城市，現在一二線城市都不能外擴了，必須要更新，城市更新就是三舊改造，舊工廠都改得差不多了，現在在改舊村，這是難啃的骨頭，它不是說我把農田拿過來一下大規模的建新房。舊區的改造幾乎沒有成功的先例，因為更難搞。所以未來的城市更新改造恐怕要學的樣闆就是香港。我想請二位分享一下增量和存量的話題。

黃玮：大家好，我是彩生活旗下的萬象美物業的總裁黃玮，我們是被彩生活收購的。

今天下午聽了很多地産公司的發言，我看到大家都很焦慮，我們物業這一塊應該說沒有這個焦慮，因為我們就是滾雪球，我們就是做存量的，越做越大，所以彩生活的規模跟我們的規模都非常大。但我們的壓力還是很大的，我從事物業管理20多年，我覺得我們整個行業到現在為止面臨一個既被資本市場非常看好，同時又是思想百花齊放，業主的意見非常多，行業的紛争非常激烈的情況。

剛才唐總從互聯網的思維、從智慧社區的邏輯把傳統的物業管理進行解構，能夠提高效率，改變物業管理基本的邏輯。今天上午我跟世聯的馮總在探讨，物業管理下一步的價值點在那里，以前的物業管理還是以清潔、保安、設備管理為主，但是随着互聯網的發展，現在我們的社會治安很好了，小區基本沒有偷盜了，以後5G網絡來了之後，我們甚至都不需要管理了，5G自己可以實現互聯了，所以未來把我們的價值都要推翻了，必須有新的理念來改變我們傳統的管理，唐總是從5G産生之後物業管理的新的思考。

剛才唐總談了幹貨，他是往前看，講我們未來的物業管理要怎麼辦，應該用互聯網來改造。我們也可以往後看，現在我們的居住環境越來越漂亮，我們的綠化、戶型越來越高檔，但是我們的小區越來越冷漠，甚至有些小區是負能量，小區的業主之間互相吵架。我們的小區從硬件來講是進步了，但是從軟件來講我們是倒退了，我們原來叫遠親不如近鄰，現在是老死不相往來，整個環境是一種倒退，所以我覺得我們物業管理在精神層面可以做更多的探讨，現在彩生活是在互聯網思維上面做一些探讨，萬象美現在是在做社區的溫度，如何把社區的正能量弘揚，能夠讓社區更加活躍，讓鄰里更有幸福感，又找回我們當年的和諧、幸福、溫暖的社區的感覺，這也是我們現在在努力的一個方向。我覺得未來的物業管理如果從這些方面去挖掘它的價值，真正的物業管理的價值才能夠體現出來。就像剛剛劉愛明總說的，上市不是目標，我們引導一種社區生活才是一種目標，物業管理只是一個結果，這是一個大的邏輯。

韓世同：下面請陳總給我們講講，我上午剛好跟他一起去參觀華潤，他介紹了他們企業，才三年左右時間，就發展了300多家希爾頓歡朋酒店，以加盟式的方式，把四星級的酒店改造成五星級酒店，請他介紹一下他們怎麼在存量資産中間找到一片藍海。

陳寶柱：在這時候留下的都是真愛，坐了一下午不容易，從1點多坐到現在。在座的都是地産圈大大咖朋友，我是一個酒店人，今天為什麼來這里呢？也是因為觀點的這個話題吸引了我。

首先做一個自我介紹，我是來自希爾頓歡朋中國的陳寶柱，說到希爾頓可能無人不知、無人不曉，但是說到希爾頓歡朋，大家還不太清楚，希爾頓歡朋是希爾頓旗下最大的一個酒店品牌，希爾頓在全球有大概6000間酒店，希爾頓歡朋有2400間，它也有30多年的歷史，我們進入中國4年時間，簽約了超過300間酒店，開業的有40多間，這個速度和效益得益于在座的各位房地産商把存量物業進行了轉換。

最早做酒店，大的地産商有萬科、保利、龍湖、恒大等等，他們原來都是自己做地産開發，里面有一塊項目，政府要求你做酒店，剛開始它自己做酒店又不懂，酒店又不賺錢，怎麼辦呢？先找國際管理公司來管，先挂個牌，把房子蓋好了，住宅賣完了，剩下商業，最後剩下一塊酒店，慢慢把它經營起來。

酒店從地産的建造是沒有問題的，但是運營是很辛苦的，可能這個酒店的建造，最後會把土征的一部分費用放到酒店里面去，這樣也導致中國大量的五星級酒店很難生存。五星級酒店在一線城市是有生存價值的，可能不會太虧，到了二線及三線、四線城市，包括旅遊城市，它的運營成本是非常高的，所以很難持續經營。這時候開發商可能說，要麼我自己幹，大家看到了剛剛有公寓品牌的代表在講，做存量的公寓市場，這也是可以的。從酒店人的角度來看，開發商有這麼多的存量地産，我們做一個符合這個産品定位的酒店，你現在有一個很好地段的物業，你要做酒店，我們可以跟你合作，我把里的物業租過來，或者是你加盟過來，我來給你管理，這樣就解決了地産商不願意幹的事，因為酒店是一個微利的行業，我們把這個存量的物業在我們手里合理的定位之後，我們做了這個産品的模型，有一個很好的投資回報，我們用4年的時間，把二次改造的成本就能拿回來，這就是在存量市場得益于現在發展的速度非常好。

整個地産行業，在北上廣深，在10年前你只要手里有5套房你就什麼都不用幹了，而現在的80後、90後在北上廣深買一套房想都不要想，這時候大家慢慢的就會轉向做一些其它的業态。

韓世同：早上我也聽他們介紹了，大概5000萬就可以把一個原來的四星級酒店改造成為準五星。我現在不願意叫它為五星，我說最好你把希爾頓放在後面，歡朋還是四星的，但是享受五星級的條件和環境。

陳寶柱：我們這個實際上也可以納入政府采購，我們不挂星了，入住標準、入住條件是所有五星里面的一些配套，只是我們把不需要的一些配套砍掉了，比如說大型的宴會廳、遊泳池，這些東西不賺錢，我們不要它，把這些切割完之後，就告訴客人來了之後有客房、早餐，健身房，有小型的會議室，這樣就滿足需求了。

韓世同：這個概念在若幹年前，喆啡這個酒店就準備做，他們也是這樣的框架。接下來請余總介紹一下産業園，你們在産業園做了很長，算是老大哥，之前我們也聽了億達的介紹，你們也是這樣，在早期你們跟廣州的節能産業園也合作過，在廣東做的項目比較多。産業園區的培育、發展，你們肯定是最有發言權的，您來談一談。

余安定：我先介紹一下，我來自天安數碼城，我們是一個比較老牌的産業地産商，在過去的30年當中，我們在中間糾結過，我們很想去幹住宅，甚至我們中層當時跟老闆們提出來說住宅這麼火熱，我們為什麼不去賺一把錢呢，所以從我們的想法來說，還是想幹住宅地産的，但是因為分工不同，我們公司也有做住宅地産的，但是我們主要是做産業地産的，過去30多年就做這件事情。在以前産業地産是一個冷門，現在似乎變成了一個熱門，大量的房地産商，包括做實體的都在進入這個領域，前面劉愛明總講的一些問題，我也感同身受。

從我自己從事地産20多年的經驗來看，我覺得中國的産業地産在今天這個時代下應該要把握好一些内在的東西。舉個例子，産業地産本身是出自于地産，它最終還是蓋房子，提供物理載體給企業使用，幫助企業成長。但是它跟住宅、跟其它的地産又有不同，因為它始終是跟産業相聯繫的，如果它不能為産業提供一個生命力，提供一個動力，它自身也就是沒有成長力的。這一點我很有體會，我是1998年加入天安數碼城的，當時在福田的天安數碼城，看到很多中小企業在天安數碼城里面成長，到現在變成很大的公司，包括大家今天熟悉的順豐、萬利達、研祥等等，這個園區大概走出了40多家上市公司。我今天回過頭去想這件事情，我們非常痛心的是，作為一家成長了40多家上市公司的老牌的園區開發的公司，居然沒有一家上市公司有我們的股份，我們真是躺在金礦上，錯過了大量挖掘黃金的機會。所以今天回過頭來看，産業地産到底應該怎麼做，這個話題是很值得讨論的。我自己的經驗是，一定不能只是把它做成地産，因為它帶了産業的屬性，它本身可以挖掘的資源、可以産生的财富效應可能是遠遠大過地産，這也是今天看到大量人進入産業地産這個領域的原因。

但是我也提醒一點，雖然大量的人涌入，但是我作為一個老兵，我看這些大量的新兵的時候，我其實挺替他們擔心的，單位真的有産業思維的，真的是為産業提供動力、提供生命力的，把這個載體做好的並不多，更多的是地産思維，我覺得這個市場慢慢的會在這個過程中得到調整，未來會有一批發點不對的企業會遭遇到比較大的困難。

作為産業園區運營商在今天這個背景下要強調三個能力，一個是提供基礎服務的能力，第二是能夠整合資源，構建産業生态的能力。第三個是能夠吸引和留住人才的能力。有了這三個能力，一個産業園才能稱得上是産業園，而不是地産，才是産業為重。

韓世同：謝謝余總，講得非常好。其實觀點在一兩年前在廣州舉辦過一個産業方面的探讨，當時請了張一平，他原來是愛地地産的，最早是中海深圳的老總，他跟啟迪一起合作，還有中城新産業，還有億達的介紹，他們當時就講，沒有産業資源去做産業園是耍流氓，我的印象非常深刻。做産業如果木是像劉愛明總講的，不是以産業為目標去做的話，恐怕是有很大問題的。

最後您來做總結發言，我們也不再搞一人一句了，您講完，我們這個論壇就結束。您是京城四少，最早是萬科周刊的主編，後來派到北京做了一個非常有文化的嘉賓，您是從業很多年時間，從文到武，從甲方到乙方，您來說一說。

林少洲：我現在也是一個聯合甲方。

韓世同：我們還是扣着這個題，規模漸變，房地産還有哪些新的通道。

林少洲：核心就是房地産的創新和轉型的問題，從過去這幾年的情況來看，房地産企業轉型需求很迫切，但從結果來看不太理想，轉型不太成功，多數企業做新的行業都不是很成功。這是為什麼？地産商按說從資源角度是很多的，有錢、有資源，為什麼轉型轉得不成功？我想原因很簡單，因為地産在各個産業里頭幾乎是最容易做的，這個行業太容易做了，這個錢太容易掙了。

所以在這樣一個思路、心态之下做别的行業，别的行業都比地産難做，你的思想準備是不足的，心理準備也是不足的，相應的對這個行業的難度的理解以及你的投入都不夠。我想現在是不是到了更好的機會，因為現在地産也覺得很難了，這時候地産企業的轉型可能真的有機會了，所以這時候真的會痛下決心，真正能按新的行業的規律去做，我覺得這個可能性反而就出現了，所以這里面就是一個核心，我們做地産人這一點一定要清楚。全中國那麼多行業，像地産一樣，幾十年下來，大多數企業都掙到錢，這種行業是不多的，大多數行業是一将功成萬古枯，都是血流成河，但是地産行業都活得不錯，只要有塊地基本上都能活下來。所以地産人轉行，對新行業的難度要有足夠認識，不能因為你有很多錢，你就小看新行業的難度，把地産行業的模式搬到新行業，這不現實。每個行業都有自己的道道，每個行業都是一場血戰，所以對創新行業的理解，我們要有足夠的思想和心理的準備。

我認為地産企業最理想的還是做一個投資人，因為你最大的資源是錢，你對新行業的專業性、經驗不足，學費沒交夠。所以你最好是作為投資人，甚至把錢直接交給專業的投資人去投，這樣的成功率更高。你如果還想在新的行業當老大，你自己去投資，那我只能說你要接着燒錢。在全世界這種案例都不是很多。其實人的一生能做好一件事就很不容易，有未來的行業都是要畢生的功力，很專注的持續去做才行。

就像我現在去做文旅，我其實不是轉行去做的，我本來就是一個文化人，本來就是做刊物的，原來我想搞傳媒，但是萬科只做地産，我跟王石較了幾次勁，我說你給我2000萬，我給你搞一個傳媒帝國，王石不給，他說萬科只做地産，要麼你離開萬科，要麼你去做地産，最後我就去做了地産。現在我還是回歸本業，我還是喜歡做軟件的，我即使做文旅地産，我也是做軟件、做服務的，包括十幾年前做新中式的，我們講的精神家園，我一直喜歡這件事，所以我不是轉行，我是回歸我的本行。就是因為我做了一輩子，我就對這個最有感覺。我覺得這一點很重要，你做什麼事一定要看清楚自己的優勢、熱點，揚長避短。

還有一點就是商業模式，現在很多轉型沒做好的，就是一些創新業務沒有找到商業模式，郁亮講三年沒有看到現金流的業務就要停掉，現在的業務更強調商業模式，創投也很強調商業模式了，所以不是簡單的燒錢模式。包括我現在做文旅，我每個項目都要求掙錢，我是用創投模式在募集，但是我自己要求每個項目都要有現金流，要有投資回報，我絕對不能用投資人的錢來燒錢把這個業務做下去，這樣的業務我不做了我甯可放慢速度，縮小規模，我也要每個項目都有現金流。當然這樣的門檻也越來越高了，但是目前的情況下，我覺得新興行業的團隊和我們原有的投資人，大家之間可能要有一個新的共識，大家抱團取暖，大家也降低期望值，把資源準備得更充足一點，這樣成活率高一點，這樣對大家都有好處，這也是一個相當核心的問題。

韓世同：謝謝林總。我再補充一點，剛剛您講到為什麼做住宅那麼容易，每日經濟新聞采訪我的時候也問到這個話題，我就覺得住宅是雙重壟斷的，土地被政府壟斷了，開發權是開發商壟斷的，你如果把這兩個放開，其實住宅也很難做。

今天壓軸的各位嘉賓都講得很好，滿滿的幹貨，我就不再總結了，本環節到此結束，謝謝各位。