歐陽捷(新城控股集團有限公司高級副總裁)：非常高興能夠在觀點商業地產論壇上跟大家分享一些我們對未來商業地產大勢的看法。這次彙報的題目叫“知大勢、解人性、玩商業、借智能”。
大家都知道大潤發曾經提出一個觀點，“打敗我的不是同行，而是時代”。別人還在活着，時代還在進步，它沒有了。有些企業為什麼被時代打敗了？其實不是被時代打敗，是被自己打敗，因為他們看錯了大勢、踩錯了節拍，失去了未來的發展機會。有非常多的企業的法人治理結構非常完備、內部流程體系非常健全，人才團隊非常優秀，但是因為他們沒有看清楚大勢，所以才失去了未來。
大勢到底是什麼樣的？我們的商業的迭代僅僅是零售的迭代嗎？過去經過了這麼多的迭代，它也沒有突破零售的範疇，新零售也沒有突破零售的範疇，過去我們講線上只是工具，這句話是對的，新零售能夠讓我的增長更快嗎？
並不能，新零售並沒有給我們帶來很多的增長，我們的社會零售總額增速還在下降，電商的增速也在開始放緩，所以我們認為電商只是切分了市場增長的蛋糕，並沒有給市場帶來更多的增長。但是購物中心也在突破過去零售的範疇，引入更多體驗式的業態，很多業態也推行了線上線下的融合交易。但是即便是這樣，購物中心的這種變化也沒有帶來零售更多的增長，這是什麼原因？
我們可以看到，我們的人口還在不斷增長，但是社會零售總額的增速卻在下降。背後的邏輯有三個大勢。有人說是不是因為我們房價太高了，透支了消費力，這是短期的行為。更長期的有三個趨勢，第一是新生兒逐年減少，現在的新生兒比上世紀90年代每年少400多萬人。
第二是老齡化，李光耀曾經說過日本是一個走向衰退的國家，就是因為老年人不怎麼買東西，老電視機看着也挺好，老汽車開着也行。
第三是我們對消費的慾望逐漸淡漠，我們現在吃、穿、用的消費都在下降，男士戴手錶的越來越少，女士穿拖鞋的越來越多，我們對消費奢侈品沒有過去那麼強烈了。當然，我們市場的蛋糕還在變大，它的增速雖然在下降，但是還在增長，只是增速不會那麼快。我們已經快進入一個不知道要消費什麼的時代。
對於商業廣場、商業地產、購物中心來講，我們可能面臨一個更大的危機，這個危機就是科技可以讓我們足不出戶。我們為什麼一定要到商業裏面去？過去有人說購物中心裏面有魔鏡，女士要到魔鏡面前去試，我們要選各種各樣的衣服，但是未來魔鏡可以放到家裏。
同時，無人商店能不能帶來更多的消費者，這也不行，購物中心都不去了，無人商店還有什麼意義呢？未來還有無人移動商店，未來滿街跑的無人汽車就變成無人移動商店，我們用手機一呼叫，它就從無人商店通過無人機把東西送到我們家的陽臺，我們還要逛街購物嗎？不需要了。
所以現在最大的問題是我們的物質已經基本滿足，而我們的精神是非常匱乏的，但是我們的收入還在增多，我們多下來的錢幹嘛了？一個是追求人民日益增長的美好生活，但是這個日益增長的美好生活不是從物質裏面獲得幸福的時代，這個時代已經結束了。
我們需要洞察人類的本性需求，人類的本原需求在哪裏？我們滿足我們的生理本能之後，我們會追求社會的本能，自我認同的本能，以及我們的解脫本能，這些都是精神層面的消費。什麼是精神消費？精神消費就是你花了錢，什麼都沒買來，最後變成一張紙，比如說門票，它是我們的感官刺激、個人提升、思想感悟。
我們都在體驗各種感官刺激，我有一個朋友的女兒到南極去跳海，我問了身邊的很多朋友，你們願意去嗎？沒有一個人敢去，因為那裏不僅是水性好的問題，根本是你能不能施展開，只有企鵝能施展開，他們為什麼要跳呢？就是追求極致的生命體驗。
另外就是提升自我，我們的知識迭代，各種思想修養、藝術修養都是如此。所以我曾經跟愛琴海華容總交流，他們引進了一個馬術項目，我跟那個馬術項目的負責人交流過，我說那個馬術確實很好，但是還遠遠不夠，你僅僅給他們帶來了一些體驗，帶來了馬術的技能和技巧，下一步你應該去做什麼呢？
應該帶來一些知識，帶來文化、禮儀、修養，甚至帶來自尊，再進一步你把他的爸爸媽媽一起帶進來，如果他們的父母不跟他們一起學習，他們的代溝會越來越大。同時我們還可以修煉自己，我們可以禮佛、修禪，來提升自己，學會珍愛生命。
我也寫了一個公眾號，我的公眾號叫歐陽先聲，我寫了4篇關於精神消費的內容，我認為精神消費是不少於物質消費的一個更大的新藍海，這個巨大的市場蛋糕會非常大。
現在我們的社會已經進入了高週轉時代，所有的東西都進入高週轉，我們到海南、香港出差，出差一個星期的時間，以前沒有手機，沒有BB機，我們可能晃晃蕩蕩來一天，然後再開兩天會，然後再回去，一週就過去了，領導也找不着你。
現在我們的微信、短信，隨時隨地被下達了任務，這時候我們的時間成本是非常高昂的，我們必須從過去的無目的性消費轉變成更精準的消費，這時候我們的商業的本質期待就是更精準、更方便、更人性、更豐富。
更精準，現在有智能導航、智能導購，還有智能分析，包括我們現在不光是商業廣場用上了人臉識別，我們的吾悅廣場的建設工地上也開始用了人臉識別，當然有了人臉識別，我們就可以分析工地上到底有多少人，到底今天有多少木匠，有多少瓦工，有多少鋼筋工等等。
當然我們還需要更方便，我們需要更好地去理解消費者的懶人思維，為他們提供更便捷的消費通道。在這種情況下我們可以看到無人餐廳、無人商店等等，這些都已經不新鮮了。我們還要減少他們的排隊，讓他們付款非常簡便，還可以把貨直接送到家裏去。
當然我們還有更人性的東西，比如說未來男人可能非常不願意去逛街，這時候我們有機器人陪着女人去逛街，解脫我們的男人，在過程中還幫她們出主意，當參謀，這時候我們的女性可能不再需要男人去陪着逛了。
當然我們的精神消費更加豐富多彩，精神消費不同於商業地產，它一定是獨特的、與眾不同的作品，因此它可以滿足我們分散化的、個性化的、小眾化的各種各樣的需求。所以人總是嚮往着一個更美好的生活場景，如果我們把這個生活場景更富有變化、更有格調的消費場景，放到我們商業的物業門口，一定會有更多的遊客願意到我們的商業廣場裏面來。
當然未來商業場景到底怎麼打造？我們認為要打造好一個商業，首先要把客流引進來，所以我們需要把商業場景打造好，怎麼打造商業場景？我們首先要關注人，什麼樣的人會到商業裏面來？我們覺得未來重點要關注兩類人的方向。
第一個是新人種的遊戲人生，我們前段時間曾經聽過零點諮詢的董事長袁嶽先生講的東西，我覺得非常有啓發，他說70後的人70%玩遊戲，80後的人80%玩遊戲，90後的人90%玩遊戲，00後沒有人不會玩遊戲，未來的新人種的遊戲就是遊戲人生，我們要從他們的遊戲人生中尋找機會，未來遊戲場景的商業空間對他們來講是充滿了熟悉感，充滿了親切感的。
當然我們的電競的商業場所，有電競主題酒店，電競主題餐廳、電競館等等，這都是他們未來需要的商業場景。我們也可以引入到我們的商業廣場。另外有很多遊戲人喜歡聞所未聞的，看前所未見的，玩總也過不了關的，這對他們來講都是人生的極致的體驗。
他們也會結合虛擬世界把我們的遊戲玩得更加極致。所以我們如果能夠抓住新人種的遊戲需求，就能抓住新人種的消費潮流。我們還可以模擬駕駛艙，體驗轟炸、格鬥、俯衝、上升等等。
當然這些年輕人總是會成熟的，總會慢慢長大，這時候他們可能更關注的是成年人的文化世界，在這個成年人的文化世界，他們不但體驗動的快樂，可能也願意體驗靜的享受。比如說我們面對圍棋高手的碾壓，很多人腦炸、吐血，但是我們卻欲罷不能。
比如說我們喜歡欣賞音樂，我們可以看機器人怎麼指揮，這是新的商業體驗。我們還可以看到共享音樂創作室，未來把它引進我們的商業廣場也是有可能的，我們把共享音樂創作室引進來，有很多人喜歡作詞，他不喜歡作曲，我們這裏有各種各樣的作曲家，還有人幫你演繹，幫你形成曲子，出門就可以分享。我們的機器人還可以為我們講經，幫助我們修禪，幫助我們懂得更多的人生的哲理。
所以未來我們想借助智能，可以幫助我們把商業玩得更好，藉助智能可以理解我們的人性，藉助智能也可以讓我們的商業變得更加的豐富多彩。
我們提出一句話，只有擁有未來場景的想像力才能擁有未來產品的競爭力，如果我們能夠做到這一點，就可以把我們的精神消費廣袤無垠的新藍海打造得更好。
未來的商業應該是物質需求加上精神享受，合起來才是我們真正的商業終極目標。如果到我們的吾悅廣場，我們可以精神消費，最後順帶購物回家，這才是我們商業廣場的最終目標。