蔡雲（中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會祕書長）：尊敬的各位來賓、各位同行們，大家下午好！又是一年的因緣際會，依然在充滿城市活力的香港舉辦。
2018年的觀點商業年會我們又聚集在一起，作為我國房地產行業的一個行業組織，中國房地產業協會歷年來都是觀點商業年會的一個積極的參與者和支持者。因為每一年的會都是在大量的專業人士、大量的業界精英以及地產先進的代表企業當中來參加會議的同志們，更多的是商業地產當中，特別是商業地產行業當中每年最具有思想碰撞力的，同時又是對市場進行深度研討的，對整個市場今後的行動指針又是一個很好的出發點的活動，所以我再次代表中國房地產業協會衷心地祝賀這次大會的圓滿成功。也非常開心地見到新老朋友，謝謝你們。
今年的年會主題是“新時代，新商業，新浪潮”，我們面對着今年這個新的時代，2018年已經將近年底了，又到了今年該總結的時候了，2018年確實是不平凡的一年，我們這一年首先是貫徹十九大精神的開局之年，同時也是改革開放40週年，全面建設小康社會的決勝年，同時也是實施十三五計劃的承上啓下關鍵的一年，所以今年是非常不平凡的一年。
在今年中國進入了一個新時代，我想大家對新時代要有一個更深刻的理解，什麼是新時代？縱觀我們國家房地產市場，將近40年的改革開放歷程和30年的房地產開發，商業地產是房地產開發中重要的領域，商業地產從原來的小區配套、底商到現在的購物中心、城市綜合體、寫字樓、會展中心等等，房地產開發企業和開發商承建了公共功能的所有物業開發，在此基礎上商業地產又成為我們城市開發的一個主要的產品，同時它的房地產細分市場出現了。
隨着我們國家經濟的發展，特別是房地產業高速發展了十幾年，我們可以看到現在跟我們國家經濟一樣，同時進入了一個調整和轉型期，在轉型期當中，我們有了新的市場機遇。我們今天在一起，更重要的是行業內部的人士在一起客觀地看我們這個房地產市場，面對市場的現狀，我們要採取什麼樣的積極的市場應對政策，同時也是我們現在開發企業坐下來，靜下心來討論的一個問題。
在今天的形勢下，下面我就新時代、新商業和新浪潮跟與會代表討論一下這個問題。在新的市場環境下怎麼樣順應市場環境，怎麼樣加速提升質量，商業地產怎麼在換擋中迭代前行，怎麼做好這項工作，我們就商業地產的十大市場表現和十大發展趨勢和大家一起探討。
首先看一下中國新時代的商業地產。談到商業地產，我們不可迴避的是，商業地產處在一個市場經濟的大環境當中，現在我們國家的經濟發展進入一個新的發展階段，可以看到顯着的特徵。
跟商業地產有關的第一點是我們的經濟發展的特徵，第三產業對我們國家經濟增長的發展是非常有突出的貢獻，所以說隨着經濟發展，在產業形態上，它不斷地攀升，是任何一個產業演變的自然規律，國內國外都是這樣的，未來隨着產業分工的深化，特別是互聯網與傳統產業的融合加深的發展，我們國家的服務業將迎來一個快速發展的時期，可以說推動我們國家經濟高質量的發展，這樣大力發展服務業是當中最重要的一個着力點。
第二是創新，現在整個社會都提倡創新，社會轉型，創新要繼續，經歷了我們國家30年的高速增長，可以看出總體而言，我們國家過去的高速增長確實是建立在大量的要素投入上，粗放的生產方式導致了環境、資源、生態，包括整個社會的代價十分沉重。我們今天看了愉景灣，我們知道他們是怎麼對環境資源的保護。
我們過去30年高速增長當中，我們發展快，但是付出的代價是非常大的。所以說現在我們要推動我們國家經濟向高質量發展，這種情況下需要提高全素質的一個生產力，特別是我們抓住未來二三十年轉型當中互聯網對全社會的影響，它對我們的生產方式、生活方式等等帶來的是前所未有的爆發性的增長，這種情況下就要求首先是要創新。
第三是消費，現在三架馬車當中最重要的就是消費，它對市場的拉動非常大。但是恰恰商業地產跟消費的連接是最緊密的，所以消費的強大的需求力是未來我們經濟增長的動力，同時也是對我們整個國民經濟貢獻度不斷增加的這麼一個最大的指標。
回到我們國家現在經濟形勢，黨的十九大報告也提出，完善促進消費體制機制，增強消費對經濟發展的基礎性作用。所以今後一個時期，大家在做商業地產，從事服務業發展當中，一定要注意凡是與消費有關的基礎設施、環境、氛圍、制度安排等等工作，為整個經濟發展創造一個更好的條件，我們要適應這樣的市場條件。
第四是結構優化。基於創新的支撐、消費驅動、第三產業壯大，總會出現結構上的一個重大的變化。在這個情況下，可以說結構優化是我們整個國民經濟發展的一個重要特點。
第五是包容性和普惠式增長。在今後的經濟發展中，包容性、普惠性逐漸增長。普惠性和包容性都跟商業地產有很大的密切關係，所以我們要在繼續推進發展的基礎上，着力解決好發展不平衡、不充分的問題，同時也是我們商業地產，特別是房地產當中也要解決一個結構上不合理、結構上的發展不平衡、不充分的問題。
一般來講我們整個經濟發展，服務業往往它有很強的一個就業承載力，同時它單位生產的產出比較高，再一個是它藏富於民的特點，所以大力發展服務業，增加消費類服務業經濟增長的積極作用，是創新繁榮的一個根源，這是談到我們國家經濟發展，必須看到進入新時代、新階段的三個特點。
另外基於我們國家的消費特徵，統計局剛剛發的第三季度的數據可以看到，前三季度我們國家的消費保持平穩的增長，這時候零售融合發展逐漸明顯。隨着市場供給方式不斷變化，消費繼續發揮着市場的作用。另外隨着我們國家的新零售、新發展、新商業業態的出現，帶動傳統產業的升級，不斷地迭代發展，促使了居民消費進一步提高，這是我們消費不斷升級的一個原因。這是我們國家經濟發展特徵對我們國家的商業地產的影響。
第二部分談談新時代下中國商業地產十大市場表現。談到商業地產，我特別強調一下，我們今天說到的商業地產，購物中心、商業街區，這類商業地產具有明顯的市場特徵的，在我們的討論中是突出的。對於其它的持有型業態，比如說辦公、租賃等等，是我們沒強調的內容。
我們在商業地產的市場表現，首先物業增長和消費不斷升級，給我們的商業帶來了良好的市場環境，在這個市場環境當中，我們可以看到開發企業當中真正投資商業地產會更加趨於理性和謹慎，可以說它的供應量和它的持有量，包括庫存是逐漸增大。
再一個，我們市場的消費能力和市場運營能力又遠遠低於我們市場拿地的水平。可以看到開工的數量逐漸的回升了，但同時可喜的一點是，我們現在是文旅商同時並進，我們知道開發企業在各地拿地的時候，在大家談到房地產的情況下，文化、旅遊、健康、養老等產業受到各級政府的歡迎。這些產業所承載的串起來的產業鏈肯定要好過商業。所以在文化、旅遊、健康這個複合的產業中，商業地產得到了長足的發展。
另外就是數字化技術的不斷發展，現在的數字化技術，包括人工智能，包括大數據等等，對我們的影響是非常大的，不斷地創新發展。
再一個是新業態，新物種，這個層出不窮的市場。我們可以看到新品牌在我們的購物中心、城市綜合體、社區商業中可以說是活力四射，各種五花八門的業態都進入了我們的商業中，購物中心也多元化，我們在購物中心或者社區商業當中，或者是城市的Mall當中，可以看到很極致的產業，比如說VR、跳樓機、溜冰、冰雪運動等等，已經達到世界水平了。
還有一個是科技元素，生活場景的搭建。因為體驗式走進了我們的購物中心，走進了商業綜合體，它的新科技元素也融入了我們一般人的生活當中，所以它的體驗式消費是我們的一個重要的組成部分。
還有一個是實體商業和電商的界限模糊了，我們在談到商業地產和實體商業的時候，甚至在天貓191億拿下天貓購物節的時候，我們當時覺得電商衝擊了我們的實體，但是我們現在看到，隨着消費水平升級，逐漸是線上線下融合成為我們當今的主流。
所以一直在說不要懼怕新的事物，更多的是開發企業特別是商業地產，我們做的這種購物中心，是我們所有的經濟生活當中的一個載體，這個載體是不可缺少的。電商是商業地產融合的基礎。
現在商業地產依然面臨着過剩的壓力，一二線城市遇到了，三四線城市更是遇到，這跟經濟水平發展，跟我們的運營能力、市場的認知能力和市場的引領作用是分不開的，這是我們現在遇到的這種表現。
最後一個是傳統的融資渠道逐漸的收緊。在這當中融資的門檻也提高了，開發企業融資現在非常困難了，在這個情況下，包括它的審批流程、合規性等等，都受到了市場發展的影響，也制約了商業地產的發展，這是一個現狀。
在這種艱難的情況下，在這個市場環境比較複雜的情況下，我們國家特別是商業地產出現了很多新商業，這種新商業給我們的商業地產帶來了非常大的效果。可以看到有盒馬生鮮、超級物種，包括現在的電競等等，都進入了我們的商業綜合體當中，引領了商業的發展。
剛才講了新時代，現在講新商業。我們可以看到購物、娛樂、餐飲、幼教等等老八樣更新換代的速度加快。再一個是互聯網+消費場景的模式繼續深入到購物中心的每個角落，購物中心不再是一層是化妝品，二層女裝、三層男裝，四層以上是餐飲，不再是這樣的情況，購物中心的業態和它的動線分佈發生了很大的變化。
同時它的空間場景、消費新生活打破了原有的空間界限，在這個情況下，新零售業態加速佈局，可以說購物中心不再是我們購物的一個場所，更多的是一個社交的場所，是一個城市會客廳的表現。這種表現需要各種不同的功能在往這個載體上發揮最大的作用。
再一個就是大數據、人工智能，經濟發展了，科技水平發展了，科技滲入到生活的每個方面，作為生產發展的動力，我們的購物中心也會跟它逐漸融合。我們的藝術、音樂、動漫、圖書、烘焙、網紅線下店等等五花八門的業態都有。
最後談一下我國商業地產發展的十大趨勢。一是線上線下消費逐漸握手。第二是國內消費升級和高質量需求回暖，現在需求高品質的人越來越多。第三是消費對象細分化，消費行為時尚化、多元化，同時社羣經濟得到長足的發展，第四是購物中心業態體驗化佔據功能的主流。第五是商業形態出現更加具有獨特品質的細分市場。第六是商業界、特色小鎮和旅遊鄉鎮成為商業地產發展的主要階段。
隨着特色商業的發展，購物中心的所有功能也下沉到其它的領域。第七是金融手段引入運營機制，剛才在陳總說的2018年的報告中也看出來，REITs、CMBS也進入，這種金融化保障我們未來的發展。
第八是如果沒有金融，沒有金融與商業的融合，我們的商業是走不長久的，第九是在這種情況下，金融手段多元化，開發投資的渠道證券化，只有我們跟金融融合，才能促進發展。第十是城鎮人口紅利等等，消費升級帶來整個發展。
我們對市場的研判，隨着新興產業的發展，消費對經濟的動力超過60%的時候，是我們整個商業地產發展的基本市場面，市場面沒變，大家的努力是不會付之東流的。商業地產作為上接生產、下接消費的平臺，我們又掌握了商品流通的最終環節，必然在商品浪潮中起一個重大的作用。我們的結論就是順應時代的要求，開創新的模式，提升新體驗，我們的前行趨勢是銳不可當的。