房金亮：商業地産低潮期是柏利城的機會

（2016博鰲特刊·特别報道）處于退熱階段的商業地産正暴露出空置率高、去庫存難的普遍問題。正逢其時，專業商管公司開始成為不少開發商的“救命稻草”，而柏利城就是這樣一股新鮮血液。

雖然柏利城成立僅三年多，但在長三角市場已成為一股不容忽視的力量。眼下這家公司運營和管理的項目有十二個，除了投資方的四個項目外，其余均為輕資産管理輸出。

在接受觀點地産新媒體專訪時，柏利城商業管理咨詢有限公司董事總經理房金亮透露，篩選項目方面，柏利城最重要的“尺子”是項目适不适合做購物中心，因為這在很大程度上關繫到項目成功與否。除了項目本身，他們也極為看重合作方的實力及誠信度。

“另外就是地域方面的考慮，因為資産管理和運營終究要靠人力資源去完成。現在做的項目主要是在長三角，從輻射範圍來說能夠兼顧到。”

自去年邁出管理輸出的步伐後，柏利城就在着眼于多元化的業務路徑。據房金亮介紹，今年柏利城會在純管理輸出的基礎上做一個比較長期的計劃，比如和基金公司合作。因為商業地産處于低潮期，對于有錢的基金公司來說是收購的合适機會，同時也為具有專業運營能力的商管公司提供了切入點。

當然，尋求基金合作的同時，柏利城也會尋找投資回報率可靠的項目，“這些項目我們會采取整租的方式，因為現在市面上有很多優質物業前期沒有專業的團隊，開出來的效果不好，我們有能力進行扭轉。這樣的項目我們也不想單純收取管理費用，因為後期經營的回報超過管理費。”

柏利城的快速發展與專業化的團隊密不可分，據了解，其現有管理團隊由來自凱德商用、印力集團（原深國投商置）、世茂及寶龍等有着資深行業經驗的管理人員組成。

毋庸置疑，這也構成了柏利城的優勢，房金亮稱，在輸出項目管理時，柏利城能夠提供更加全面的服務，服務職能相當于開發商下屬的全職能資産管理公司。

以下為觀點地産新媒體對柏利城商業管理咨詢有限公司董事總經理房金亮先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：柏利城是一家年輕的公司，現在運營和管理的項目有多少？

房金亮：總共12個項目，投資方的項目有4個，其他都屬于輕資産輸出管理項目。

觀點地産新媒體：在項目篩選方面有哪些標準？

房金亮：最重要的是考慮項目适不适合做購物中心，這也是項目成功的重要因素。除了項目本身，我們還比較看重合作方的實力和誠信度。

另外就是地域方面的考慮，因為資産管理和運營終究要靠人力資源去完成。我們現在做的項目主要是在長三角，從輻射範圍來說能夠兼顧到。

武漢百步亭廣場比較特殊，主要是項目本身很好，在

武漢做了這個項目後，我們會很快在當地建立資源，今後武漢或者周邊的項目會多起來。因為只有把一個個區域做強、做大，人力資源方面的利用率才是最合理的。

觀點地産新媒體：今年在戰略上有沒有一定的方向和側重點？

房金亮：柏利城成立三年多，第一年是打好基礎，第二年是把投資方的幾個項目做好。從去年開始正式對外輸出管理，踏出這一步後，柏利城會在純管理輸出的基礎上做長期發展計劃，比如和基金公司合作。

中國商業地産處于低潮期，利潤也低，但同時也是機會，對有錢的基金公司來說可以用很合理的價格收購物業。收購回來後，他們沒有專業的團隊進行管理，就給我們提供了很好的切入點。

和基金公司的合作是一種方式，另外我們自己也在尋找好項目，從投資回報方面進行評估，如果是可操作的，我們會深入合作。這些項目會采取整租的方式，因為現在市面上有很多優質物業由于沒有專業的團隊，開出來的效果不好，我們有能力進行扭轉。

這樣的項目我們也不想單純收取管理費用，因為後期經營回報超過管理費。如果開發商不願意賣，我們就會采取長期整租的方式，所有的改造費用由我們來負擔，但是可以得到經營權，這也是我們對傳統管理輸出模式的補充。

觀點地産新媒體：柏利城的優勢和特色體現在哪些方面？

房金亮：我們團隊所有核心成員都是從購物中心的一線管理人員開始做起，跟市面上規模不大的商管公司比起來，在輸出項目管理的時候能夠提供更加全面的服務。

商業管理公司一般可以分為三類：第一類是純招商公司，只負責招商，後期的招商配套和營銷都不管；第二類是商管公司，有一些商管職能，可以配合招商做一些工程、團隊、營銷、推廣方面的職能；第三類是資産管理公司，基本上覆蓋了前面所說的職能。

第三類公司是目前中國商業地産領域比較欠缺的，哪怕是開發商的專業商管公司也非常欠缺這種能力。

我們的團隊跟外面公司不一樣，很多成員之前就經歷過怎樣把經營不好的購物中心扭轉過來，所以相較于傳統商管公司會比較有優勢。

我們的服務職能相當于開發商下屬的全職能資産管理公司，以前開發商對商管公司的要求比較低，只要招滿租就行，後來發現商管公司對投資回報率不負責也不行，所以對第三方公司的要求也在提高。

觀點地産新媒體：華東區域三四線城市機會比較多，這會不會是未來柏利城的發展方向？

房金亮：每個公司都有不同的發展方向，因為一二線城市新的項目資源越來越少，好的位置越來越少。唯一有需求、有空地又有市場的就只剩下三四線城市了，這肯定是很大的空間。對于像我們這種公司來說，機會會比較廣。

一二線城市已經開業但經營效果不好的項目，可以通過我們專業的調整扭轉局面，實現盈利。對于三四線城市的空白市場，可以從新項目角度切入，把項目開出來。

觀點地産新媒體：去年以來，很多開發商都開始資産證券化的動作，對這種金融嘗試怎麼看？

房金亮：這是一條必經的道路，我們今年跟基金公司和信托公司形成合作就是因為這個原因。

因為一個購物中心最大的價值並不在于經營好後租金能夠帶來多少收益，而是退出的時候回報是多少，這才是一個購物中心真正能給業主帶來最大的紅利。

一個購物中心十幾萬平方米，交易價格估計有三四十億，甚至五六十億，很難從單體交易來完成，所以需要通過證券化方式給企業提供很好的退出渠道，得到更好的融資，把融到的錢用于開發更多更好的項目。

觀點地産新媒體：商業運營方面，您怎麼理解體驗元素對購物中心的意義？如何解決成本上升的矛盾？

房金亮：這是個很矛盾的事情，現在國内購物中心同質化現象很嚴重，很多業态組合都一樣，所以适當引入體驗性元素是有必要的，可以突出項目的特性。

不過，比例和投資要控制，要精細地測算和考慮，要不然就會入不敷出，沒法長期堅持下來。

觀點地産新媒體：現在商業地産有一個退熱的過程，在這方面投入比較多的房企應該怎麼面對這個趨勢？

房金亮：這是一個自然的現象，按照現在的統計，到2017年左右中國開業的購物中心大大小小加起來會達到7000家。

這個數字聽起來感覺很大，但是跟一些發達國家相比，尤其是跟美國相比，並不見得。美國有一萬多家購物中心，如果要說供應過剩，美國的情況肯定比我們更嚴重。

為什麼這個現象會出現在中國呢？最主要是産品沒有做到因地制宜，都是照抄，千篇一律，位置也相對集中，沒有自己的思路去做符合當地需求的購物中心産品。有一些開發商做商業不一定有很強的實力，這也造成了空置率很高、庫存量很大等問題。

未來能夠生存下來的項目，都是由專業商業地産開發商或者是專業公司操盤的。未來對專業度的要求會很高，經營不好的項目要麼被基金公司並購，要麼被其他商業地産開發公司收購。

對一些開發商來說，如果沒有租金收入且空置率很高，還不如賣掉。未來7000家購物中心有20%左右會由專業開發商操作，其余80%都是一些非專業公司。對我們這樣的公司來說，就是很大的空間。